房地产估价—第五章-收益还原法-PPT文档资料
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• 又称收益法、收益资本化法、投资法或收益现值法。 • 采用收益还原法测算的价格称为收益价格
5.1.2收益还原法的理论依据
收益还原法的理论依据是预期收益原理。
在通常情况下，人们使用某一块土地的目的是在 正常情况下获得该土地的纯收益并期望在未来若 干年间也可以源源不断地获得该收益。从现实生 活看，这种源源不断获得的纯收益也可以被当作 地租。将这种在未来所获得的纯收益以某一适当 的还原利率贴现到评估时日得到一个货币总额 （现值），那么，这个货币总额存入银行，也能 源源不断地带来与这个纯收益等量的收入。
鉴于此，普遍适用的收益法的基本思想表 述如下：
将现在视为估价时点，那么在现在购买有一定收 益年限的房地产预示着在其未来的收益年限内可 以不断地获取净收益，若现在有一货币额与这未 来预期净收益的现值之和等值，则这一货币额就 是该房地产的价格。
现代的收益法是建立在资金具有时间价值的观念上，资金 的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金比将来 同样多的资金具有更高的价值；或者通俗地说，现在的钱 比将来的钱更值钱。有了资金的时间价值观念以后，收益 性房地产的价值就是该房地产未来净收益的现值之和，其 高低取决于下列3个因素：
• 2.只对有收益或潜在收益的房地产进行评估 • 3.评估结果的准确度取决于未来房地产地方纯收
益和收益率确定的准确度
5.1.4收益还原法的适用范围
收益法适用于有收益或有潜在收益，并且收益和风险都能 够量化的房地产，如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、 游乐场、厂房、农地等房地产；而对于收益或潜在收益难 以量化的房地产价格的评估则不适用。如：政府办公楼， 学校、公园、图书馆、博物馆等公用、公益房地产的估价， 收益法大多不适用。
• ㈡ 收益年限为有限年且资本化率为零
• 基本假设前提为：①净收益a每年不变；②收益 年期为有限年；③资本化率 r=0 。则
V = a+a+a+…+a = na
• ㈢ 收益年限为无限年
V = a lnimr
1
1 (1r)n
5.1.5收益还原法的操作步骤
• 1.收集并验证可用于预测估价对象未来收益的有 关数据资料，例如估价对象及其类似房地产过去 和现在的收入、费用等数据资料；
• 2.预测估价对象的未来收益； • 3.求取报酬率或资本化率、收益乘数； • 4.选取适宜的收益还原法公式计算收益价格。
5.2收益还原法的基本公式
a1
a12
a3
a4
an
V
…
0
1
2
3
4
…
n
• 5.2.1最一般的情形
V a 1 a 2 a n 1 r 1 ( 1 r 1 )1 (r 2 ) ( 1 r 1 )1 (r 2 ) ( 1 r n )
V－房地产在估价时点的收益价格，通常称为现值 n－房地产的收益期限，通常用年表示 ai－分别为房地产相对于估价时点而言的未来第1期、第2期，…，
1．可获净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价 值就越高，反之就越低；
2．可获净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房 地产的价值就越高，反之就越低；
3．获得该净收益的可靠性——获得净收益越可靠，房地 产的价值就越高，反之就越低。
5.1.3收益还原法的特点
• 1.具有严格的理论基础
• 地租理论、生产要素分配理论
I.收益还原法的基本原理 II. 收益还原法的基本公式 III. 收益还原法的操作步骤
IV. 资本化率的求算方法 V. 收益还原法的运用举例
5.1收益还原法的基本原理
• 5.1.1收益还原法的概念
• 收益还原法是对具有稳定收益或潜在收益的房地产和其他 性质的资产评估的基本方法。是将待估房地产未来每年的 预期客观纯收益以一定的资本化率（还原率）统一折算到 估价期日现值的一种估价方法。
房地产估价—第五章-收益还原法-PPT文档资料
主讲人：XXX
收益还原法
本章概要
• 收益法是房地产评估的基础方法，实践中常应用于具有潜 在或现实收益的房地产估价中，收益法是从房地产的经济 效用出发来评估房地产价格的方法，本章介绍收益法的基 本原理和运用要点。通过本章学习，应了解收益法的理论 依据和适用范围，房地产纯收益、资本化率等概念的含义 ，熟悉求取不同类型房地产净收益的方法，掌握资本化率 的求取方法，重点掌握收益法的计算公式及应用。
㈠ 收益年限为有限年
基本假设前提为：①净收益a每年不变，即 a1=a2=a3=…=an=a；②收益年期为有限年；③ 资本化率大于零为r。
V =a1 r 1 rrn n1ra11 1rn
该公式的用途主要有： 1、直接用于计算收益价格 2、用于不同年限价格的换算 3、用于比较不同年限价格的高低 4、用于比较法中土地使用年限修正
形象一点可以表示为：某一货币额利息率=纯收益，
那么，这一货币额就是这块土地的理论价格。用 公式表示为：
土地价格=纯收益/利息率
例如，假设某公司拥有一处房产，每年可有400 万的纯收益，同时该公司又有4000万现金，以 10%的年利息率存入银行，每年可得利400万元
的利息，则对该公司来说，理论上上述房地产价 值与4000万元的货币等价，即价值4000万元。
第n期期末的净运营收益，简称净收益。 ri－分别为房地产相对于估价时点而言的未来第1期、第2期，…，
第n期的报酬率（折现率） 理论公式，实际无法操作
• 5.2.2最简单的情形
• V = a lnimr
பைடு நூலகம்
1
1 (1r)n
• =a
r
• a每年不变；r每年不变且＞0；n年期无限
一、净收益及其他因素不变的公式
上述收益法的基本思想，必须是假设房地产净收 益和资本化率每年均不变，获取收益的年限为无 限年，并且获取房地产收益的风险和获取银行利 息的风险相当的条件下，求取房地产收益价格的 一种方法。由于影响房地产净收益的因素很多， 实际上，净收益往往经常变化，又由于我国的土 地出让制度是有偿有限期的出让制度，不同类型 房地产收益年限有不同期限的，而收益折现率采 用的资本化率等于银行利率也仅是特例，因而上 述基本思想的表达是比较朴实、简明、便于表达， 但并不十分贴切。
5.1.2收益还原法的理论依据
收益还原法的理论依据是预期收益原理。
在通常情况下，人们使用某一块土地的目的是在 正常情况下获得该土地的纯收益并期望在未来若 干年间也可以源源不断地获得该收益。从现实生 活看，这种源源不断获得的纯收益也可以被当作 地租。将这种在未来所获得的纯收益以某一适当 的还原利率贴现到评估时日得到一个货币总额 （现值），那么，这个货币总额存入银行，也能 源源不断地带来与这个纯收益等量的收入。
鉴于此，普遍适用的收益法的基本思想表 述如下：
将现在视为估价时点，那么在现在购买有一定收 益年限的房地产预示着在其未来的收益年限内可 以不断地获取净收益，若现在有一货币额与这未 来预期净收益的现值之和等值，则这一货币额就 是该房地产的价格。
现代的收益法是建立在资金具有时间价值的观念上，资金 的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金比将来 同样多的资金具有更高的价值；或者通俗地说，现在的钱 比将来的钱更值钱。有了资金的时间价值观念以后，收益 性房地产的价值就是该房地产未来净收益的现值之和，其 高低取决于下列3个因素：
• 2.只对有收益或潜在收益的房地产进行评估 • 3.评估结果的准确度取决于未来房地产地方纯收
益和收益率确定的准确度
5.1.4收益还原法的适用范围
收益法适用于有收益或有潜在收益，并且收益和风险都能 够量化的房地产，如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、 游乐场、厂房、农地等房地产；而对于收益或潜在收益难 以量化的房地产价格的评估则不适用。如：政府办公楼， 学校、公园、图书馆、博物馆等公用、公益房地产的估价， 收益法大多不适用。
• ㈡ 收益年限为有限年且资本化率为零
• 基本假设前提为：①净收益a每年不变；②收益 年期为有限年；③资本化率 r=0 。则
V = a+a+a+…+a = na
• ㈢ 收益年限为无限年
V = a lnimr
1
1 (1r)n
5.1.5收益还原法的操作步骤
• 1.收集并验证可用于预测估价对象未来收益的有 关数据资料，例如估价对象及其类似房地产过去 和现在的收入、费用等数据资料；
• 2.预测估价对象的未来收益； • 3.求取报酬率或资本化率、收益乘数； • 4.选取适宜的收益还原法公式计算收益价格。
5.2收益还原法的基本公式
a1
a12
a3
a4
an
V
…
0
1
2
3
4
…
n
• 5.2.1最一般的情形
V a 1 a 2 a n 1 r 1 ( 1 r 1 )1 (r 2 ) ( 1 r 1 )1 (r 2 ) ( 1 r n )
V－房地产在估价时点的收益价格，通常称为现值 n－房地产的收益期限，通常用年表示 ai－分别为房地产相对于估价时点而言的未来第1期、第2期，…，
1．可获净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价 值就越高，反之就越低；
2．可获净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房 地产的价值就越高，反之就越低；
3．获得该净收益的可靠性——获得净收益越可靠，房地 产的价值就越高，反之就越低。
5.1.3收益还原法的特点
• 1.具有严格的理论基础
• 地租理论、生产要素分配理论
I.收益还原法的基本原理 II. 收益还原法的基本公式 III. 收益还原法的操作步骤
IV. 资本化率的求算方法 V. 收益还原法的运用举例
5.1收益还原法的基本原理
• 5.1.1收益还原法的概念
• 收益还原法是对具有稳定收益或潜在收益的房地产和其他 性质的资产评估的基本方法。是将待估房地产未来每年的 预期客观纯收益以一定的资本化率（还原率）统一折算到 估价期日现值的一种估价方法。
房地产估价—第五章-收益还原法-PPT文档资料
主讲人：XXX
收益还原法
本章概要
• 收益法是房地产评估的基础方法，实践中常应用于具有潜 在或现实收益的房地产估价中，收益法是从房地产的经济 效用出发来评估房地产价格的方法，本章介绍收益法的基 本原理和运用要点。通过本章学习，应了解收益法的理论 依据和适用范围，房地产纯收益、资本化率等概念的含义 ，熟悉求取不同类型房地产净收益的方法，掌握资本化率 的求取方法，重点掌握收益法的计算公式及应用。
㈠ 收益年限为有限年
基本假设前提为：①净收益a每年不变，即 a1=a2=a3=…=an=a；②收益年期为有限年；③ 资本化率大于零为r。
V =a1 r 1 rrn n1ra11 1rn
该公式的用途主要有： 1、直接用于计算收益价格 2、用于不同年限价格的换算 3、用于比较不同年限价格的高低 4、用于比较法中土地使用年限修正
形象一点可以表示为：某一货币额利息率=纯收益，
那么，这一货币额就是这块土地的理论价格。用 公式表示为：
土地价格=纯收益/利息率
例如，假设某公司拥有一处房产，每年可有400 万的纯收益，同时该公司又有4000万现金，以 10%的年利息率存入银行，每年可得利400万元
的利息，则对该公司来说，理论上上述房地产价 值与4000万元的货币等价，即价值4000万元。
第n期期末的净运营收益，简称净收益。 ri－分别为房地产相对于估价时点而言的未来第1期、第2期，…，
第n期的报酬率（折现率） 理论公式，实际无法操作
• 5.2.2最简单的情形
• V = a lnimr
பைடு நூலகம்
1
1 (1r)n
• =a
r
• a每年不变；r每年不变且＞0；n年期无限
一、净收益及其他因素不变的公式
上述收益法的基本思想，必须是假设房地产净收 益和资本化率每年均不变，获取收益的年限为无 限年，并且获取房地产收益的风险和获取银行利 息的风险相当的条件下，求取房地产收益价格的 一种方法。由于影响房地产净收益的因素很多， 实际上，净收益往往经常变化，又由于我国的土 地出让制度是有偿有限期的出让制度，不同类型 房地产收益年限有不同期限的，而收益折现率采 用的资本化率等于银行利率也仅是特例，因而上 述基本思想的表达是比较朴实、简明、便于表达， 但并不十分贴切。