房地产概述(精)

结束语
房地产开发的主要流程，是由我们所有部门共 同完成，前期阶段设计部、报建部，建设阶 段由工程部，租售阶段由招商部和销售部， 还有财务部、人事部、行政部。。。。。。 整体工作的完成由我们所有部门的共同协作， 希望所有同事共同努力，让我们的公园早日 建成投运。



（1）房地产一级市场：是土地交易市场，是土 地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接 控制和垄断经营。 （2）房地产二级市场：是增量房地产交易市场， 指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市 场。 （3）房地产三级市场：即存量房地产交易市场， 是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转 让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费 市场的重新配置
“五证”“两书”





建设用地的规划许可证 ---规划局 国有土地使用证 ----土地局 建设工程规划许可证 ----建设局规划处 建筑工程施工许可证------建委 商品房预售许可证-----房管局预售处
《商品房质量保证书》---开发企业 《商品房使用说明书》---开发企业
ຫໍສະໝຸດ Baidu
建设阶段



结构类型：砖木（古代寺庙）、砖混（六层一下住 宅楼）、混凝土（高层建筑）、钢构（特殊造型） 竹结构、砖拱结构、窑洞等 高度分类：1、低层：1---3层 2、多层：4---6层（高度小于24米） 3、中高层：7层以上，16层以下（高度大于24米） 4、高层：16层以上，30层以下（小于100米） 5、超高层：30层以上（高度大于100米）
土地使用年限
（一）居住用地七十年； （二）工业用地五十年； （三）教育、科技、文化、卫生、体育用地 五十年； （四）商业、旅游、娱乐用地四十年； （五）综合或者其他用地五十年。 其他用地比如加油站等20年

房产交易
房产买卖 房屋租赁 房产抵押 房产互换

房地产交易市场
实例



1.土地费用 200×50=1亿 1000元/平米 2前期费用 100元/平米 3.建安费用 10×2000=2亿 2000元/平米 4.配套费用 200元/平米 5.管理费用 60-100元/平米 6.销售费用 100元/平米 7.财务费用 60-100元/平米 8.不可预见费用 50元/平米 9．税金 100元/平米 3670---3750元、平方米
房地产开发概述
一、简述
一、房地产：是指土地、建筑物以及固着在土
地、建筑物上的不可分离的部分及其附带的 各种权益。
二、房地产行业：主要指与房地产有关的开
发、经营管理和服务
房地产业和建筑业的区别
房地产业属于第三产业， 建筑业属于第二产业。
房地产的特点




位置固定性不可移动性 使用的长期性，开发时间长 价值大量性，资金密集型 保值与增值性房地产价值在较长时间序列上 呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地 产的重要组成部分-----土地。 影响因素多样性，汇率、国家政策等
分部分项工程

1、地基与基础 2、主体结构 3、建筑装饰装修 4、建筑屋面 5、建筑给水、排水及采暖 6建筑电气 7智能建筑 8通风与空调 9电梯 绿化
地产投资估算





土地费用（含拆迁等） 勘察设计和前期工程费 5％×建安 工程配套 180元-250元/平方 工程建设费 管理费 3％-5％ 销售费 5％ 财务费 5％ 不可预见费 50-100元/平方(> 5%) 税金 5.5％
土地
我国土地属于社会主义公有制。我国土地所 有权国家所有和集体所有两种， 取得使用权的方式只有2种：划拨和出让 国家规定商业、旅游、娱乐和商品住宅等各 类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌 方式出让，

土地按使用功能的分类



住宅用地 商业用地 工业用地 仓储用地 道路广场 绿化用地 市政公用设施
二、房地产开发基本流程
房地产开发：是通过多种资源的组合使 用而为人类提供入住空间，改变人类 生存物质环境的活动。
一、投资机会的选择与决策分析；
二、前期工作；
三、建设阶段；
四、租售阶段。
前期工作----手续的办理
水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩 验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费。安检费、质检 费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、 散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开 设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金 (或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费 。。。。。