房地产计划运营管理

什么是房地产业的运营管理体系？？？？
房地产企业的”运营管理”，主要是对项目开发活动的规划、控制和评估
输入
人力/资金/…… 土地开发经营权……
运营
输出
住宅/写字楼/商铺/…… 物业服务/管理服务/生活服务……
一般意义的运
运 营活动
营
活 动
房地产开发的 运营活动
运 营 管 理
经营权 取得
产品计划
划，谁影响自己不知道， 自己影响谁也不知道；
4. 不给别人空间，给自己留足 空间；
计划执行
1. 计划没有用，计划跟 不上变化
2. 计划达成率很低基本 都是外部的原因
3. 做得很快，质量很差
计划管理中常见的错误认识：
1、不让具体执行计划的人参与计划的制订； 2、准备-开始-瞄准：我们常听到我们来不及做计划了，必须马上把工作做完。时 间底线越严格，就越要制定计划； 3、大刷子计划，经理要求至少提供一个条形图给他，他们却给一个26周的工作计 划； 4、太多细节的计划：计划细节永远不要超出你的可控范围，想想项目延期的高昂 成本，你就会觉得好的计划是必要的； 5、忽视风险：忽视潜在风险并不等于能行，相反，它是鲁莽的项目管理方法。墨 菲法则说：任何可能变坏的是都会变坏。
构成
房地产流程特点
5、结果：一次性
计划运营管理的价值（例一）：
恒大管理模式启示
投资扩张 项目开发 营销策略
1、融资能力强，数额高； 2、一线城市机会进入，二三线城市合理地价大规模进入； 3、土地储备量最大，进入城市最多； 4、战略布局以二三线为主。
1、定位主要基于土地属性，以中低端为主； 2、产品高度标准化，注重大面积水景规划； 3、户型全明设计，注重赠送空间，标准化； 4、装修注重名牌，通过规模降成本。
2012年07月21日
房地产计划运营管理体系逻辑图
概念
内容
应用形式及方法
计划运营管 理体系
计划运营管理 是什么？ 为什么需要计 划运营管理？ 计划运营管理 应该管些什么？
计划体系 运营体系
计划管理体系 成果管理体系
流程管理体系 决策会议体系 绩效评价体系 信息管理体系
1.阶段定义及划分 2.工具（ WBS分解 、 BSC) 3.模板
归结起来三句话：是个啥？有些啥？怎么个用法？
第一部分：房地产计划运营体系概述
运营计划的定义：
运营——西方学者把有形产品的生产称为 “production”或“manufacturing”，而将提供服务的活 动称为“operations”；现在的趋势是将 两者均称为 “operations，即运营” 运营计划管理——就是对“运营活动” 的规划、控制和评估，是与产品生产和服务提供密切相关的 各项管理工作的总称。
多项目运作
多项目同时运作，需要有效的项目计划体系作为监控和支 持手段。其次，项目计划体系也是房地产企业整合、调动、 高效利用资源的保证
规范/标准化
项目开发过程中的并行、专业配合、内外接口等，需要项 目计划实现有效组织和协同。同时，随着规模的扩大，高 层决策、协调和监控，主要通过项目计划实现
项目计划管理体系的价值
1、内部收益率提高5个百分点，销售净利率提高0.7个百分点； 2、集团净资产每年多周转0.2次，净资产收益率提高3%； 3、同等资金峰值下，平均开发规模提高20%； 4、项目平均占用资金降低25%，资金成本降低60元/平米
计划管理是房地产开发过程中的重点：
加速资产ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ转
房地产企业的净资产回报率主要取决于销售利润率、资产 周转率和财务杠杆，而项目开发进度对资产周转率影响重 大
产品设计
产品 生产
项目取得
项目策划
方案 设计
施工图 设计
项目实施
为达成项目开发所必须完成的：成本/采购/外部程序
1、规模造势，大手笔投资排球、足球； 2、以标准化复制实现快速开发； 3、执行标准案例规范营销动作； 4、实景呈现营造震撼视觉效果； 5、高性价比策略入市。
例二：万科公司通过计划管理产生的价值
运营策略
1、通过工作前置，改变关键流程； 2、通过标准化、集中决策等，缩短决策周期。
开发周期 财务收益
1、高层（金色系列）：从14个月缩短到12个月内； 2、多层（四季花城系列）：从15个月缩短到9个月内。
房地产开发价值链与流程特点：
价值链： 利润贡献和风险从前端向后端逐级递减
投资策划
项目策划 土地获取
设计管理 采购管理 产品实现过程
工程管理 销售管理
售后服务
物业管理
越靠近价值链前端，经营操作风险越大，但对整 个房地产开发项目的利润贡献越高，流程中重点 关注风险控制和成本的控制（可行性论证、策划、 设计流程）
价值链中段是整个房地产开发项目的质量和成本控制区间，决定了利润的最终 实现大小，重点关注质量和动态成本的控制（工程管理、成本管理流程）
越靠近价值链后端，经营操作风险越小，但对组 织的品牌和客户价值产生重要影响，重点关注服 务与顾客关系维护（服务、顾客满意相关流程）
房地产开发价值链与流程特点：
流程特点：
输入
资源 (社会规则)许可
运营
输出
运营活动
运营战略、新产品开发、产品设计、采购供应、 生产制造、产品配送直至售后服务
运营管理
规划/控制和评估
有形产品 服务
为什么需要关注运营计划管理？？？
项目计划的现实表象
计划制定
1. 走一步看一步； 2. 三拍计划（拍脑袋、拍胸脯
、拍大腿）；
3. 你做你的计划，我做我的计
通过……
实现……
资源聚合：需要对外部供方资源 和内部能力资源进行系统管理和 配置； 协同运作：总部-区域公司、公 司-部门、部门-项目之间密切协 作； 统筹推进：统筹考虑各项目开发， 合理设置经营目标和开发节奏； 适时调整：根据外部多变的政策 环境适时调整开发目标和节奏。
从营销只关注市场、设计只关注 产品、成本只关注费用、工程只 关注进度，转向在项目总经理统 筹下的四位一体 ● 做事目标明确—更效率 ● 做事重点明确—更聚焦 ● 做事标准明确—更公平
1、运作周期长：监控成本和监控难度； 2、内外部接口多：协调和可控性难度； 3、以人为主：标准化程度低、一致性难度（包工、包料、抱人）； 4、并行运作多：协调和计划控制难度； 5、一次性：纠错的成本高难度大（风险：一失足成千古恨）
2、复杂性：外部接口多
3、对象：以人为主
4、方式：并行运作多
1、周期：运作时间长