公共厕所理念介绍PPT配套文档解释
互联网化
智能导向系统：可根据自己所处位置，查询附近公厕分布，显示距自己的距离、到达路线图、公厕开放时间和厕位数等
智能服务系统：显示公厕每个厕位是否有人占用，管理人员可以掌握厕位使用状态，判别是否需要救援、也可让等候者获取厕位空余情况，减少等候时间
智能设备：桑德盒子、传感器、公厕灯具、排气设备、水龙头、小便斗、便器感应、污水处理设备、除臭设备等
远程信息传输：结合远程数据处理平台，收集设备反馈回来的信息（氨气浓度、温度、湿度、人流量、用电、用水等状态信息）进行数据分析，进行远程监管和控制，从而保证公厕日后的管理可以做到精细化、极致化。
资源化
模块标准化：女厕所、男厕所、管理间、工具间、第三卫生间、大厅、环卫工人休息室，环卫工人沐浴室，环卫工人倒班室，城管智慧环卫副中心，环卫展示等功能区
尺寸标准化：静态下的持久舒适感、动态中的行为和谐度
（1）静态下的持久舒适感。静态下主要是站立、蹲(或者坐)。洗手、烘手站位以及男士小形态图示设计策略
静态蹲（男女
大便，女
性小便）
蹲便人体最佳空间为蹲便器
长度≥600mm。前沿距
门>300mm，后沿距墙则为
150-200mm。
坐（男女大便，女性小便）坐便器人体最佳空间为坐便器高度为450mm，前沿距门≥600mm座位格宽度≥800mm，残疾人座位格两侧及上方设安全抓杆。
站立（男性小便，洗手，烘手，排队等候等）
小便器最佳站位距离为500mm，入口距离为700mm，站位挡板宽400mm，高800mm。残疾人小便器两侧设置安全抓杆。
洗手台最佳站位距离为
600mm，距地面800mm，单
个洗手池距离为800mm，组
合体式洗手池距离为
600mm，靠近出口的第一个
洗手池设有扶手，相邻洁具
间应提供不小于65mm的
间隙，以利于清洗。建议
所有通过手使用的物品
都应该放置在距地面
900mm左右的高度，不高
于1200mm，洗手池应在
700～750mm高度左右，残
疾人、儿童洗手台高度为
500mm，为老年人、残疾
人设置两侧安全抓杆。镜
子应该从地面起高度约
为900mm，可以高至
1700mm甚至1800mrn。
烘手机的最佳站位距离为650mm，另留600mm为通行走道，儿童和乘坐轮椅残疾人烘手器的最佳高度则为400mm。
(2)动态中的行为和谐度。当人们在环境中移动，可以通过空间的起伏变化、地形的起伏程度、空间物体的形状、大小、弹性、光滑度和重量的感觉来判断自己的行为是否受限。
公共厕所动态行为主要分为行走、开门、转身、关门、锁门、抽手纸、洗手等。
人在动态中的持久舒适感尺寸数字表1-3
管理标准化：公厕实行规化管理，要求公厕管理员每天对所管辖的公厕进行定时巡查、监督，并认真做好记录，对发现的问题及时作出整改，填写好工作台账。材料标准化：产品库，洁具和结构建筑材料
融入当地特色元素
要因地制宜，充分利用地方技术和材料特色，发展有文化特色的设计，从城市文化背景出发，结合城市发展特色，吸纳我国的传统文化，将其与先进的科技以及发达的设计思想融合，设计符合时代性和地域性的城市公共厕所建筑，打造成一厕一景。
（1）挖掘城市自身特有元素，作为设计定位。（例如：奥地利是当之无愧的音乐之国，遍布大街小巷的音乐家雕像、纪念碑和站在街角自顾自地拉小提琴的街头艺术家，让人感受到音乐的无处不在，到那里如厕只要往墙上的播放装置罩投个硬币，就会响起美妙的乐曲。流淌着的音符把如厕变成了一件慨意的事，同时也让公共厕所的涵与城市的形象相互融合渗透。：京剧脸谱的图案；江南，花朵、碧波荡漾的湖水；，雕塑。）
（2）回顾城市重要历史时期，深掘设计元素。（纽约第五大道上的公共厕所，设计师巧妙的摆放了两个仿路易十五时代的精巧沙发）。
绿色建筑
见PPT中
提升综合服务能力
采用新技术
真空
真空集便器，是近年来在我国快速发展的一种高效的、依靠真空负压，来实现厕所粪尿收集的高科技环保技术。其技术上的最大特点为：耗水极少、完全无臭、能耗极低，是一种典型的具备“资源节约、环境友好”的“两型社会”特点的新环保技术。由于真空集便器突出的节水和环保特性，已经在国际领域的船舶、铁路、飞机等交通领域，极其广泛地普及开来。在我国，该技术也已经在高铁、动车等铁路领域，得以大规模普及应用。可实现节水、无臭、零排放、资源化的目标，并可将真空公厕的系统建设，与绿色有机产品结合。
节水：真空厕所每次冲洗耗水量仅为0.5升/次；
无臭：负压隔臭，真空厕所无论使用多少次，都绝无异味；
零排放：轻污水就地散排、或进入雨水管道、或经人工湿地处理后排放；
资源化：重污水具备可资源化价值，制作成有机肥，支持有机农业建设。
泡沫型
泡沫封堵公厕是环境友好型产品，其工作原理是通过电脑控制系统将发泡剂和水按设定比例混合形成发泡的混合液进行发泡操作，利用发泡混合液产生的泡沫代替厕所冲水，由于液体膨胀后体积扩大近1000倍，因此可以最大限度的节约水资源，用泡沫封堵便器的排污口，从而阻止不良气味向厕间的扩散，并且从视觉上看到的是白色的泡沫，不会看到令人生厌的污物，同时泡沫有很强的润滑作用，大便可以很顺畅的滑落到粪箱，实现了对厕具的冲洗，除了厕盆中的泡沫对粪便臭味能进行封堵外，厕盆排污口的重力封堵对臭味进行了二次封堵，更大程度的解决了厕间的臭味问题。达到良好的防臭效果。粪便在便器的泡沫中滑落，通过重力封堵进入粪便收集箱或化粪池中形成高效农用有机肥。是一种集节水、智能、环保与节能一体且极具人性化的尖端环保技术。
超节水（高压水冲）
超节水冲厕具技术是采用少水冲技术，每人次冲厕用水量0.5L～4.5L可调，其技术原理是用高压水，经过专用喷水嘴喷出冲刷节水厕具盆腔，厕具排污口的隔臭翻板开合实现排污与隔臭。厕具喷水嘴是经过专门设计的，两个冲水嘴同时冲洗厕具盆腔，形成旋转冲刷效果，能够有效冲刷测具壁的污物，厕具壁光滑利于排污。每个厕位采用独立的智能控制器，操作简单，维修方便，便于管理。
循环水技术
特点：
（1）减量收集：采用真空抽吸、实现减量收集
（2）干湿分离：对粪便、尿液、洗手水单独分装
（3）节水回用：采用A/O+MBR+消毒工艺,实现污水回用于公厕冲便
（4）综合利用：对粪便污水进行厌氧消化，产生沼气用于照明
（5）占地小：采用新型一体化真空收集与膜法水处理回用系统
（6）模块化：采用标准化的设计、配置、接口和自动化控制
（7）美观生态：室外沼气照明、室外绿化与景观喷泉
物业管理条例释义-第十条
物业管理条例释义-第十条 业主大会及业主委员的设立及业主在首次业主大会上投票权确定的依据 第十条同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套 数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 【释义】本条规定了有关业主大会及业主委员的设立及业主在首次业主大会上投票权确定的依据。 (一)业主大会的设立。 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会对物业的管理与公共利益的维护是一种自治、自助行为。业主大会在充分民主的基础上集中全体业主的共同意志和利益要求,行使本机构直管辖区内的物业管理自治规约订立权和决定属于自治范围的业主生活公共事务及物业管理公益事业中的其他重大问题。业主大会的设立直接决定了业主的利益能否得到最为充分的保护。因此,条例规定了同一个物业管理区域内的业主,应当成立业主大会,并选举产生业主委员会。同时,由于我国在市场经济条件下的房地产行业初建不久,房地产建成后使用中的管理、服务更是一个新的领域,所以,业主自治机构的设置在实践中存在不完善、不规范、不统一的阶段。物业管理行业发展应当说还处于初级阶段,所以政府的监督和指导就变得不可或缺。条例规定了业主大会应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立。 根据房地产业比较发达和成熟的国家以及我国香港等地区的经验,业主大会应该采取二重机构设置的方式,即由全体业主组成业主大会,作为业主自治机构中的权力机关,行使重大事务的决策权;在业主大会下设立由业主民主选举产生的业主委员会,作为业主大会的常设机构和执行机关,行使日常事务的管理权。条例也规定了成立业主大会的同时应当选举产生业主委员会。 但是,条例也作出了例外规定,即在一定条件下可以不必设立业主大会和业主委员会。这主要是因为有些物业管理区域内的业主较少,甚至只有一个业主,此时,如果法律强制设立业主大会显得并不必要。全体业主可以随时决定物业管理的有关问题,这样即节约了时间和精力,也减少了不必要的开支。因此,条例规定只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。条例的这条规定,体现了法律的灵活性。 (二)首次业主大会上投票权确定的依据。 在物业管理中,业主的投票权是业主根据拥有物业的所有权而取得参与管理物业、表达自己意愿的权利。它是物业所有权派生出来的一项权利,合理确定投票权的划分方法对业主公平行使投票权至关重要。 综观各国及地区的法律规定,业主表决权大致有三种计算方式。 (1)以业主所拥有的业权份额来计算,每份业权份额拥有一个表决权。关于业权份额的计算,我国香港地区的《建筑物管理条例》第39条规定业主的份数须照以下方式厘定:①照土地注册处注册的文书包括公契所规定的方式;②如无文书,或文书无此规定,则按照业主在建筑物所占的不可分割份数与建筑物分割成的总份数的比例。 (2)不具体核算每个业主的表决权数量大小。我国台湾地区的《公寓大厦管理条例》规定,
物业管理条例释义-第三十五条
物业管理条例释义-第三十五条 物业服务合同的订立、形式与内容 第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 【释义】本条规定了物业服务合同的订立、形式与内容。 条例第15条规定业主委员会作为业主大会的执行机构,其职责之一就是根据业主大会的选聘结果,代表业主与中选的物业管理企业订立物业服务合同。由于业主人数众多,需要借助业主大会的程序来决定具体提供物业服务的物业管理企业。同时业主大会作为会议性质的组织,在监督执行合同方面有一定的困难。业主委员会作为常设机构,是业主大会的执行机构,由其代表业主与物业管理企业签订物业服务合同较为妥当,也便利于以后的监督检查工作。 依据《合同法》第10条的规定,法律、法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。条例鉴于物业服务合同的内容复杂,牵涉的事项众多,特别要求服务合同必须采用书面形式。 物业管理事项主要是指物业服务企业应当提供的服务内容,因此物业服务合同应当认真规定。一般而言,物业管理的事项包括: (1)物业共用部位以及共用设备的使用管理、维修和更新,例如公共道路的保养,电梯、车位、机电设备的维护与管理等; (2)物业管理区域内公共设施的使用、管理、维修和更新;例如小区的文化、体育设施的保养、维修; (3)公共环境卫生服务,例如公共场所的绿化; (4)安全防卫服务,包括如进出管理、消防管理、交通秩序维持等等; (5)物业档案资料保管。 物业服务合同除了可以约定上述管理服务事项外,还可以根据本物业管理区域的具体情况,就业主或者物业使用人的自有部分有关设备的维修保养管理事宜以及业主或者物业使用人特别委托的物业服务事项作出约定。 关于物业服务事项的服务质量,物业服务合同也应当作出规定,这样可以明确物业管理企业应达到的目标,也方便业主对于物业管理企业的服务进行考核。例如电梯每日至少运行多少小时,维修等待时间不应长于多少小时等等。 物业服务费用,即业主应当向物业管理公司交纳的服务费用。一般来说,物业服务费用应根据不同的服务项目由双方协商确定。服务合同首先应当规定服务费用的计算标准,标准的制定一方面需要遵循有关法规的规定,另一方面要结合本物业管理区域的情形予以具体化。例如对于供暖费用的计算,如果是按照采暖面积计算费用,就需要明确面积的具体计算方法。其次应当规定物业服务费用的交纳期限,例如有的物业服务费用是按月交纳,有的则是按季交纳,再例如有的费用是采取预收的形式,有的则是事后核实计收。 双方的权利义务的具体内容是与上述的物业服务事项等内容紧密联系的。不过一般而言,物业管理企业可以根据有关的法律法规,结合本物业管理区域的实际情况,制定物业管理的各项详细制度,例如卫生公约、治安公约等等。不过需要注意的是,如果属于对于物业管理的重大措施,应当取得业主大会或者业主委员会的同意。物业管理企业可以依据有关法律法规、物业服务合同实施有关的服务、管理,并收取有关的费用。对于某一些专业性服务,如果合同没有相反的规定,物业管理企业可以委托专业服务企业代为提供。与此相关,物业管理企业可以制止各种违反物业服务合同的行为。在提供物业服务的过 程中,物业管理公司也有权获得业主大会与业主委员会的协助与支持。业主委
物业管理条例释义-第五十条
物业管理条例释义-第五十条 改变公共建筑及共用设施的程序 第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。 业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。 【释义】本条是关于改变公共建筑及共用设施的程序的规定。 对本条的理解应当从以下几个方面着手: 1.由于物业管理区域内的公共建筑及共用设施是为特定目的所建设的,而且这些特定目的往往是全体业主为满足其对物业的利用而不可缺少的,若对该等公共建筑和设施的用途加以改变将导致大多数业主受损,甚至会降低整个物业区域的交换价值及使用价值,因此原则上不得改变其用途。 2.对公共建筑及共用设施用途加以改变属于对该等建筑及设施进行事实上的处分,而进行处分必须由有处分权的人进行或者至少经其授权。由于物业管理区域内的公共建筑及共用设施是由全体业主根据建筑物区分所有权的规则所共有的,因此若必须改变这些公共建筑及共用设施的用途时应当由全体业主共同决定。 3.根据条例规定,业主行使对公共部分的所有权的方式是通过业主大会多数觉得方式进行得。因此业主需要改变这些建筑及设施时仅需经业主大会讨论同意并告知物业管理企业即可。由于物业管理企业并非物业的所有人,因此其须改变这些建筑及设施时也必须经业主大会讨论通过。由于物业区域涉及公共利益,因此对物业管理区域内的公共建筑及共用设施用途加以改变的还必须履行法定的手续。 4.至于业主大会的召开程序及表决程序请参见条例第12-14条的规定及解释,在此不再赘述。 感谢您的阅读！
物业管理条例释义-第三十三条
物业管理条例释义-第三十三条 物业管理从业人员的职业资格制度 第三十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。 【释义】本条规定了物业管理从业人员的职业资格制度。 职业资格是对从事某一职业所必备的学识、技术和能力的基本要求。职业资格包括做从业资格和执业资格。从业资格是指从事某一专业(工种)学识、技术和能力的起点标准。执业资格是指政府对某些责任较大,社会通用性强,关系公共利益的专业(工种)实行准入控制,是依法独立开业或从事某一特定专业(工种)学识、技术和能力的必备标准。职业资格分别由国务院劳动、人事行政部门通过学历认定、资格考试、专家评定、职业技能鉴定等方式进行评价,对合格者授予国家职业资格证书。 根据劳动和社会保障部2000年3月16日所发布的,自2000年7月1日起实施《招用技术工种从业人员规定》,为提高劳动者素质,促进劳动者就业,加强就业管理,用人单位招用技术工种的劳动者,必须从取得相应职业资格证书的人员中录用,物业管理员属于持证就业的目录。国家职业资格标准规定,物业管理员职业是按照物业服务合同约定,通过对房屋建筑及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序,为业主、使用人提供服务的人员。物业管理是一个市场前景看好的新职业,随着城镇居民大量购房,物业管理需求大为增加,但是我国目前的物业管理市场不是很完备,部分从业人员素质很低。劳动部门显然认为对于物业管理从业人员实行职业资格管理制度,能够提高物业管理人员的自身素质,发挥规范物业市场作用。物业管理人员的职业资格目前分为物业管理员、助理物业管理师、物业管理师三个等级。物业管理人员的职业资格考试制度已经实行。而至于职业资格的鉴定,劳动和社会保障部培训就业司下发《关于开展物业管理员和电子商务师职业资格全国统一鉴定试点工作的通知》(劳社培就司函[2001]75号),决定在全国展开物业管理员职业资格国家统一鉴定工作。2002年3月,劳动和社会保障部职业技能鉴定中心下发《关于物业管理人员职业资格全国统一鉴定试点工作的实施办法》(劳社鉴发[2002]3号),对物业管理人员统一鉴定作了详细规定。 但是需要注意的是,建设部在1996年就规定,实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度。建设部为全面提高物业管理人员的素质,规范物业管理行为,根据建设部、国家计委、人事部联合颁发的建教[1991]522号文件精神,决定从1997年开始对物业管理企业经理、部门经理和管理员实行岗位培训持证上岗制度,到1999年1月1日起全部实行持证上岗。 根据《物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗实施办法》,培训的目标在于通过岗位培训,使物业管理企业经理、部门经理、管理员的专业知识与工作能力达到岗位要求,基本胜任本岗位工作。培训的对象是具有大专毕业以上文化程度(或同等学历)的物业管理企业经理;具有中等专业学校毕业以上文化程度(或同等学历)的部门经理和管理员。内容包括物业管理理论、实务、法规等知识。培训考试合格,取得“岗位合格证书”,这是物业管理企业经理、部门经理和管理员上岗的凭证。“岗位合格证书”实行动态管理、复检制度。 感谢您的阅读！
物业管理条例司法解释
物业管理条例司法解释 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用 法律若干问题的解释 (2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过) 法释[2009]7号 中华人民共和国最高人民法院公告 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。二○○九年五月十四日 为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： (一)具有构造上的独立性，能够明确区分; (二)具有利用上的独立性，可以排他使用; (三)能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： (一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;
物业管理条例释义-第二十一条
物业管理条例释义-第二十一条 前期物业管理问题 第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。 【释义】本条规定了前期物业管理问题。 所谓的前期物业管理,是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前所实施的物业管理。按照条例的规定,选聘物业管理企业是业主大会的权利。但是业主大会的召开,特别是首次业主大会需要一定的条件。在一般情况下,物业管理区域内的物业是分期分批售出的,已经入住的业主人数相对于将来物业全部或者大部分售出时的业主人数来说只是少数,同时入住的业主彼此之间并不熟悉,也很难联合起来与物业管理企业订立物业服务合同。在这些问题没有得到解决,条件没有具备之前,往往无法召开业主大会。与此同时,物业的管理是出于物业本身维护与保养的迫切需要,不可能等到业主大会选聘出物业管理企业之后才开始实施。否则会严重影响物业的使用与管理,也大大降低了业主的居住与生活的质量。为了解决这一问题,填补业主大会选聘出物业管理企业之前的一段时间内物业管理的空缺,就需要由相关当事人出面选聘物业管理企业,委托其做好前期的物业服务工作。建设单位则是较为适当的人选,同时建设单位出于维持物业状况的考虑。也会积极选聘物业管理企业。 此前的建设部《城市新建住宅小区管理办法》并没有明确规定物业前期管理,但是其第5条规定:“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前,应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理,并与其签订物业管理合同。住宅小区在物业管理公司负责管理前,由房地产开发企业负责管理”。很多的地方物业管理规定对此也有所涉及。《上海市居住物业管理条例》第六章即是专门的关于前期物业管理的规定。《上海市居住物业管理条例》第4l条规定,“本条例所称前期物业管理,是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理”。该条例的第42条还规定,“新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约,与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同,并报所在地的区、县房地产管理部门备案”。还有像《厦门市物业管理条例》规定,业主委员会成立之前,由开发建设单位自行管理或委托物业管理企业实行物业管理。《北京市居住小区物业管理办法》第8条规定,居住小区开发建设周期较长的,在物业管理委员会成立之前,由该居住小区的开发建设单位负责物业管理,并可选择物业管理企业进行前期管理。物业管理委员会成立后,由其决定物业管理企业的续聘或解聘。1999年10月14日,建设部下发了《前期物业管理服务协议》(示范文本),按照该文本的内容,前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。 从上述所引的建设部和各个地方的规定来看,它们对于前期物业管理的界定并不一致。有的规定前期物业管理是在住宅出售后至业主委员会成立之前,有的是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理,还有的则泛指业主委员会成立之前的物业管理。条例则规定为业主、业主大会选聘物业管理企业之前的物业管理。 从建设部以及地方的规定来看,对于前期物业管理的委托方的认定也各不一样。《前期物业管理服务协议》(示范文本)规定了协议的双方,一方是房地产开发单位或者物业管理企业,而另一方则为业主。上海市的管理条例则规定由住宅出售单位与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同。还有的规定则没有提及当事人。条例的表述则是“建设单位选聘物业管理企业的”,应当签订书面的前期物业服务合同,显然此时的双方当事人是建设单位与物业管理企业。
物业管理条例释义-第十条
物业管理条例释义-第十条 物业管理条例释义-第十条作者：佚名 时间：2008-7-24 浏览量： 业主大会及业主委员的设立及业主在首次业主大会上投票权确定的依据 第十条同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套 数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
【释义】本条规定了有关业主大会及业主委员的设立及业主在首次业主大会上投票权确定的依据。 业主大会的设立。 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会对物业的管理与公共利益的维护是一种自治、自助行为。业主大会在充分民主的基础上集中全体业主的共同意志和利益要求,行使本机构直管辖区内的物业管理自治规约订立权和决定属于自治范围的业主生活公共事务及物业管理公益事业中的其他重大问题。业主大会的设立直接决定了业主的利益能否得到最为充分的保护。因此,条例规定了同一个物业管理区域内的业主,应当成立业主大会,并选举产生业主委员会。同时,由于我国在市场经济条件下的房地产行业初建不久,房地产建成后使用中的管理、服务更是一个新的领域,所以,业主自治机构的设置在实践中存在不完善、不规范、不统一的阶段。物业管理行业发展应当说还处于初级阶段,所以政府的监督和指导就变得不可或缺。条例规定了业主大会应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立。
根据房地产业比较发达和成熟的国家以及我国香港等地区的经验,业主大会应该采取二重机构设置的方式,即由全体业主组成业主大会,作为业主自治机构中的权力机关,行使重大事务的决策权;在业主大会下设立由业主民主选举产生的业主委员会,作为业主大会的常设机构和执行机关,行使日常事务的管理权。条例也规定了成立业主大会的同时应当选举产生业主委员会。 但是,条例也作出了例外规定,即在一定条件下可以不必设立业主大会和业主委员会。这主要是因为有些物业管理区域内的业主较少,甚至只有一个业主,此时,如果法律强制设立业主大会显得并不必要。全体业主可以随时决定物业管理的有关问题,这样即节约了时间和精力,也减少了不必要的开支。因此,条例规定只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。条例的这条规定,体现了法律的灵活性。 首次业主大会上投票权确定的依据。 在物业管理中,业主的投票权是业主根据拥有物业的所有权
物业管理条例释义-第十九条
物业管理条例释义-第十九条 物业管理条例释义-第十九条作者：佚名 时间：2008-7-24 浏览量： 业主大会、业主委员会的职责界限 第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。 【释义】本条规定了业主大会、业主委员会的职责界限。业主大会是由全体业主组成的维护物业区域内的全体业主
的公共利益,行使业主的自治管理权限的组织。需要清楚认识到的是,所谓的物业管理事实上是物业服务,物业管理权是业主作为物业的所有人所拥有的权利,物业管理企业是获得业主的授权而取得提供物业服务的资格。从本质来讲,业主大会是全体业主行使其自己财产权,维护自己应得的有关服务权益的一个机构。这一点可以从条例第ll条的规定看出来。根据该条规定,业主大会享有的职责包括制定、修改业主公约和业主大会议事规则;选举、更换业主委员,监督业主委员会的工作;选聘、解聘物业管理企业;决定专项维修资金使用、统筹方案,并监督实施;制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。所有这些职责都是关于物业管理的事项。 业主委员会依照条例的规定,是业主大会的执行机构,因此它本身的职责也是围绕着物业管理展开的。从条例第15条的规定可以看出,业主委员会不论是召集业主大会会议,还是签订物业服务合同,抑或是及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同,还是监督业主公约的实施,其目的都是为了让广大业主切实
物业管理条例释义-第八条
物业管理条例释义-第八条 业主大会的组成及业主大会的法律地位和基本职责 第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 【释义】本条规定了业主大会的组成及业主大会的法律地位和基本职责。 (一)业主大会的组成成员为物业管理区域内全体业主。 业主,从一般意义上是指物业的所有权人。业主既是业主个体自治法律关系的基本主体,又是业主团体自治法律关系的构成主体,即物业管理区域内全体业主是业主大会的组成成员。这里需要注意的是,该条例只规定了全体业主组成业主大会,并没有对业主代表大会作出规定,这是不同于该条例颁布前部分省市的规定。部分省市除了规定全体业主大会之外,还对业主成员过多的物业管理区域内,可以成立业主代表大会。例如:《珠海市住宅小区物业管理条例》第13条规定:“业主以住宅小区为单位,成立业主大会或者业主代表会。业主大会由住宅小区的全体业主组成,业主代表会由住宅小区全体业主推举的代表组成。业主大会或者业主代表会是业主行使物业管理权利的机构。” (二)业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 业主大会是由合法划定的业主集体自治管理辖区(亦即特定物业管理区域)内全体业主组成,以会议制形式,依法行使物业管理民主自治权利和自治规约订立权的群众性社会自治机构,又是各业主团体自治管理体系中的表达集体共管意思的权力机关。业主大会在充分民主的基础上集中全体业主的共同意志和利益要求,行使本机构直管辖区内的物业管理自治规约订立权,决定属于自治范围的业主生活公共事务及物业管理公益事业中的其他重大问题。因此,业主大会在业主集体自治管理组织分工体系中居于首要地位。 业主大会是由业主自行组成的维护物业整体利益的组织,其应具有民主性、自治性、代表性的特征。首先,业主大会是民主性的组织。其成员在机构中的地位是平等的,能够根据自己的意愿发表建议,提出看法、意见等。其次,业主大会是自治性的组织。其成员是对物业享有所有权的人,进行的是自我服务、自我管理、自我协商、自我约束。业主大会的成员是作为物业管理区域内的一分子,基于维护物业整体利益的需要而进行的管理,不受外部人员的非法干预。最后,业主大会具有代表性的特征,业主大会代表了全体业主在物业管理中的合法权益。业主大会作出的决议应当是全体业主利益的反映,而不仅仅是个别业主利益的反映,即使业主大会作出的决议并没有经过全体一致的同意,甚至有时还会受到个别业主的反对,但只要符合业主大会决议的议事规则,那么这种决议就代表了全体业主的利益。 业主大会对物业的管理与公共利益的维护是一种自治、自助行为,其机构的构成成员本身是业主,即物业的所有权人。所以,它不同于物业管理公司,后者是物业管理服务的专营性质的公司,以管理、经营一定区域的物业为其经营目的。业主大会也不同于地方政府所设立的专门负责辖区内物业管理工作的行政部门,后者是行政性的管理,起指导作用,不同于业主大会的自我管理、平等协商性质。因此,业主大会基于其性质、宗旨、组成人员、运作机制的不同而区别于其他对物业进行管理、指导、监督的组织,具有独立性和不可替代性。 感谢您的阅读！
物业管理条例释义-第四十条
物业管理条例释义-第四十条 第四十条物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。 【释义】本条是有关物业管理企业转委托的规定。 物业管理服务合同在性质上属于委托合同,其中业主是委托人、物业管理企业是受托人。因此除了本条例有特别规定外,物业管理服合同应当适用合同法中关于委托合同的规定。关于转委托,《合同法》第400条规定:“受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意,受托人可以转委托。转委托经同意的,委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人,受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的,受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任,但在紧急情况下受托人为维护委托人的利益需要转委托的除外。”由上述规定可以看出原则上受托人应当亲自完成受托事务而不得进行转委托除经委托人同意或在紧急情况外。之所以如此是因为:委托合同是一种人身性很强的合同,委托合同的成立,源于委托人对受托人的能力、信用等方面的信任,有时委托人可能基于一些个人问题,不愿让他人知道所委托事务的内容,或者虽不在意委托事务是否保密,但出于对受托人能力、信誉的信任,不愿委托第三人处理该事物。 但是由于物业管理服务活动内容广泛,许多领域专业性强,一个物业管理企业可能很难完全胜任,必须将这些专业性的服务活动再行委托给其他专业服务公司才能很好地完成其物业管理服务活动,这样对业主是有利的而非有害,但是这时若必须取得业主的同意不但费时、费力而甚至是不可能的,为此本条例打破了一般民事委托合同的限制,允许物业管理企业将某些专项服务活动委托给专业性服务企业而无须取得业主大会或业主委员会的同意。但是本条例并未规定由物业管理企业转委托的专业服务企业违反合同或法律给业主造成损失的应当由谁负责,解释上应当由物业管理企业负责,物业管理企业承担了责任后得依据转委托合同的规定向其转托的企业追偿。 感谢您的阅读！
物业管理条例释义-第十五条
物业管理条例释义-第十五条 物业管理条例释义-第十五条作者：佚名 时间：2008-7-24 浏览量： 业主委员会的地位和职责 第十五条业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责: 召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况; 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同; 及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同; 监督业主公约的实施; 业主大会赋予的其他职责。
【释义】本条规定了业主委员会的地位和职责。 业主委员会的地位是业主大会的执行机构。 业主委员会是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记,在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。业主委员会是一个物业管理区域中长期存在的、代表业主行使业主自治管理权的机构,是业主自我管理、自我教育、自我服务,实行业主集体事务民主制度,办理本辖区涉及物业管理的公共事务和公益事业的社会性自治组织。业主委员会由业主会议选举组成,统一领导自治权限范围的物业管理各项工作,但必须对业主大会会议负责并报告工作,不享有自治管理规范订立权,因此,业委会必须服从业主大会会议,受业主大会会议的隶属,处于从属于业主大会会议的法律地位。 业主委员会应有以下特点: .业主委员会应由业主大会选举产生。业主委员会是业主大会的常设机构和执行机构,其行为应向业主大会负责。因此,业主委员会也应由业主大会来选举产生,反映绝大多数业主的意愿。
2.业主委员会活动范围应该是进行物业的业主自治管理,也就是说,业主委员会成立的目的是使业主对物业的自治管理权能有一个常设的机构来行使,使得各业主意见能够得到统一,并贯彻于具体物业管理事项中。业主委员会不能进行除签订物业管理合同以外的经营活动,不是一个以经营为目的的实体。同时,业主委员会也不应从事与物业管理无关的非经营性活动。 3.业主委员会应代表和维护全体业主的合法权益。业主委员会作为业主大会的常设机构、执行机构,应该向业主大会负责,即应向全体业主负责。业主委员会应代表和维护的是全体业主的权益,不能只顾及大业主的利益,被大业主所把持和控制。同样,业主委员会也不应被为数众多的小业主所操纵,联合抵制、排挤大业主。而且,业主委员会维护的应是业主的合法权益,其所有的行为、决策都应在法律、法规规定的范围内。对于业主委员会而言,其代表的虽是业主的权益,但法律、法规的强制性、禁止性规定完全有高于业主意志的法律效力和意义。 4.业主委员会应经房地产行政主管部门登记。对业主委员会进行登记和专门的行政管理是物业区域中业主自治管理制度化的典型表现。业主委员会并不是业主自行组建的闲散组织,它有自己的法律地位和法律意义,是一个固定的、有具体法定职责的法律上 物业管理条例释义-第十五条作者：佚名
物业管理条例释义-第十五条
物业管理条例释义-第十五条 业主委员会的地位和职责 第十五条业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责: (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况; (二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同; (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同; (四)监督业主公约的实施; (五)业主大会赋予的其他职责。 【释义】本条规定了业主委员会的地位和职责。 (一)业主委员会的地位是业主大会的执行机构。 业主委员会是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记,在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。业主委员会是一个物业管理区域中长期存在的、代表业主行使业主自治管理权的机构,是业主自我管理、自我教育、自我服务,实行业主集体事务民主制度,办理本辖区涉及物业管理的公共事务和公益事业的社会性自治组织。业主委员会由业主会议选举组成,统一领导自治权限范围的物业管理各项工作,但必须对业主大会会议负责并报告工作,不享有自治管理规范订立权,因此,业委会必须服从业主大会会议,受业主大会会议的隶属,处于从属于业主大会会议的法律地位。 业主委员会应有以下特点: 1.业主委员会应由业主大会选举产生。业主委员会是业主大会的常设机构和执行机构,其行为应向业主大会负责。因此,业主委员会也应由业主大会来选举产生,反映绝大多数业主的意愿。 2.业主委员会活动范围应该是进行物业的业主自治管理,也就是说,业主委员会成立的目的是使业主对物业的自治管理权能有一个常设的机构来行使,使得各业主意见能够得到统一,并贯彻于具体物业管理事项中。业主委员会不能进行除签订物业管理合同以外的经营活动,不是一个以经营为目的的实体。同时,业主委员会也不应从事与物业管理无关的非经营性活动。 3.业主委员会应代表和维护全体业主的合法权益。业主委员会作为业主大会的常设机构、执行机构,应该向业主大会负责,即应向全体业主负责。业主委员会应代表和维护的是全体业主的权益,不能只顾及大业主的利益,被大业主所把持和控制。同样,业主委员会也不应被为数众多的小业主所操纵,联合抵制、排挤大业主。而且,业主委员会维护的应是业主的合法权益,其所有的行为、决策都应在法律、法规规定的范围内。对于业主委员会而言,其代表的虽是业主的权益,但法律、法规的强制性、禁止性规定完全有高于业主意志的法律效力和意义。 4.业主委员会应经房地产行政主管部门登记。对业主委员会进行登记和专门的行政管理是物业区域中业主自治管理制度化的典型表现。业主委员会并不是业主自行组建的闲散组织,它有自己的法律地位和法律意义,是一个固定的、有具体法定职责的法律上 的组织。 (二)业主委员会的性质。 业主委员会的法律性质如何,涉及了其行为后果的归属以及法律责任的承担问题,对业主委员会法律性质的不同回答,将直接导致不同的法律关系的产生和不同的法律效果,在实践中有着非常重要的意义。根据各地不同做法,对于业主委员会的法律性质,主要有两种不同的意见: 1.社团法人。 此种意见认为,业主委员会是社会团体法人,完全独立于各个业主,享有拟制的人格,能够独立行使民事权利,承担民事责任,也就是说,业主委员会能有自己完全独立的意志,可根据自己的
物业管理条例释义-第三十五条
物业管理条例释义-第三十五条 物业管理条例释义-第三十五条作者：佚名 时间：2008-7-24 浏览量： 物业服务合同的订立、形式与内容 第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 【释义】本条规定了物业服务合同的订立、形式与内容。 条例第15条规定业主委员会作为业主大会的执行机构,其职责之一就是根据业主大会的选聘结果,代表业主与中选的物
业管理企业订立物业服务合同。由于业主人数众多,需要借助业主大会的程序来决定具体提供物业服务的物业管理企业。同时业主大会作为会议性质的组织,在监督执行合同方面有一定的困难。业主委员会作为常设机构,是业主大会的执行机构,由其代表业主与物业管理企业签订物业服务合同较为妥当,也便利于以后的监督检查工作。 依据《合同法》第10条的规定,法律、法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。条例鉴于物业服务合同的内容复杂,牵涉的事项众多,特别要求服务合同必须采用书面形式。 物业管理事项主要是指物业服务企业应当提供的服务内容,因此物业服务合同应当认真规定。一般而言,物业管理的事项包括: 物业共用部位以及共用设备的使用管理、维修和更新,例如公共道路的保养,电梯、车位、机电设备的维护与管理等; 物业管理区域内公共设施的使用、管理、维修和更新;例如小区的文化、体育设施的保养、维修; 公共环境卫生服务,例如公共场所的绿化; 安全防卫服务,包括如进出管理、消防管理、交通秩序维持等
物业管理条例释义-第三十三条
物业管理条例释义-第三十三条 物业管理条例释义-第三十三条作者：佚名 时间：2008-7-24 浏览量： 物业管理从业人员的职业资格制度 第三十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。 【释义】本条规定了物业管理从业人员的职业资格制度。 职业资格是对从事某一职业所必备的学识、技术和能力的基本要求。职业资格包括做从业资格和执业资格。从业资格是指从事某一专业学识、技术和能力的起点标准。执业资格是指政府对某些责任较大,社会通用性强,关系公共利益的专业实行准入控制,是依法独立开业或从事某一特定专业学识、技术和能力的必备标准。职业资格分别由国务院劳动、人事行政部门通过学历认定、资格考试、专家评定、职业
技能鉴定等方式进行评价,对合格者授予国家职业资格证书。 根据劳动和社会保障部2000年3月16日所发布的,自2000年7月1日起实施《招用技术工种从业人员规定》,为提高劳动者素质,促进劳动者就业,加强就业管理,用人单位招用技术工种的劳动者,必须从取得相应职业资格证书的人员中录用,物业管理员属于持证就业的目录。国家职业资格标准规定,物业管理员职业是按照物业服务合同约定,通过对房屋建筑及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序,为业主、使用人提供服务的人员。物业管理是一个市场前景看好的新职业,随着城镇居民大量购房,物业管理需求大为增加,但是我国目前的物业管理市场不是很完备,部分从业人员素质很低。劳动部门显然认为对于物业管理从业人员实行职业资格管理制度,能够提高物业管理人员的自身素质,发挥规范物业市场作用。物业管理人员的职业资格目前分为物业管理员、助理物业管理师、物业管理师三个等级。物业管理人员的职业资格考试制度已经实行。而至于职业资格的鉴定,劳动和社会保障部培训就业司下发《关于开展物业管理员和电子商务师职业资格全国统一鉴定试点工作的通知》,决定在全国展开物业管理员职业资格国家统一鉴定工作。2002年3月,劳动和社会保障部职业技能鉴定中心下发《关于物业管理人员职业资格全国统一鉴定试点工作的实施办法》,对物业管理人员统一鉴定作了详细规定。
物业管理条例释义 第十八条.doc
物业管理条例释义第十八条() 物业管理纠纷 物业管理维权 物业管理费 物业管理员 物业管理条例 物业管理职责 物业管理服务 第十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。【释义】本条规定了业主大会议事规则的内容。业主大会是全体业主组成的维护业主利益的机构，业主委员会则是业主大会的执行机构。关
第十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。 【释义】本条规定了业主大会议事规则的内容。 业主大会是全体业主组成的维护业主利益的机构，业主委员会则是业主大会的执行机构。关于业主大会的职责以及业主大会会议，条例在第11条以及第12条到14条作了规定。但是如果要让业主大会顺利运转，还需要业主大会议事规则作出进一步的详细规定。同时业主大会作为业主自己组织起来行使财产权的机构，其内部的运作机制也自然应当由其自己作出决定。业主委员会作为业主大会的执行机构，它负责履行业主大会赋予的职责，业主大会议事规则自然可以就其组成等作出决议。条例尊重业主自我管理的权利，业主大会的议事规则就上述这些事项作出规定后，就可以避免缺乏可资适用的规则。 业主大会的议事方式：业主大会是会议性质的决策机构。因此，业主大会的基本议事形式是召开会议，以讨论议案和表决通过会议决议的方式来行使其职权。依据条例第13条，业主大会会议分为定期会议与临时会议。但是在何时应当召开定时会议，条例留给议事规则自行规定，这也是考虑到定期会议的召开需要依据各个物业管理区域的具体情形，不宜由法规强行规定，也没有这个必要。从我国相当一些地方的物业管理实践看，往往规定至少每一年召开一次年会。年会又通常在每一年的第一季度召开。因为此时召开，便于审查批准本年度的物业管理计划及预
物业管理条例释义-第二条
物业管理条例释义-第二条 物业管理的基本内涵 第二条本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 【释义】本条规定了物业管理的基本内涵。 物业管理,通常是指物业管理企业受业主的委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治,并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理,是与随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局相衔接的统一管理,是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化、经营型的管理。按照社会产业部门划分的标准,这种高度统一的管理、全方位多层次的服务、市场化经营为一体、寓经营与管理于服务之中的物业管理是一种服务性行业,属于第三产业。实行物业管理是为了发挥物业的最大使用功能,使其保值增值,并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境,最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长。 关于物业管理的基本内涵可从以下几个方面作出分析: (一)物业管理关系的主体:业主和物业管理企业。 业主既是业主个体自治法律关系的基本主体,又是业主团体自治法律关系的构成主体。业主是指物业的所有权人。 物业管理的经营人主要是企业。物业管理企业是指依法成立,接受委托从事物业管理活动的企业。物业管理企业的设立,既要符合法律规定的有关企业设立的一般标准,又要满足针对物业管理的所设定的特殊条件。物业管理企业的主要职能是遵照国家有关政策法规,运用现代管理科学和先进维修养护技术管理物业,妥善处理业主投诉,有效地维护业主合法权益,为业主和使用人创造一个优美的居住和工作环境。 (二)物业管理关系产生的依据:物业服务合同。 物业服务合同是广大业主选举出来的业主委员会与其选聘的物业管理企业之间签订的委托物业管理企业对物业进行综合管理的法律文件。物业服务合同由业主委员会代表全体业主起草并与物业管理企业共同签署,所以该文件的制定要尽量完善、全面,充分表达全体业主的要求。物业服务合同主要包括以下几个方面的内容: (1)确定所管理的物业,阐明管理物业座落何处,产权归谁所有。 (2)委托管理决议及管理企业,阐明业主委员会经过讨论研究,最后做出决议。 (3)委托管理工作范围。如保安、绿化、卫生、清洁、维修保养、财务管理、管理费及维修基金的安排使用,有关健身、娱乐及商业设施等。 (4)业主委员会和物业管理企业的联合会议制度,由物业企业定期向业主委员会 感谢您的阅读！
物业管理条例释义-第二十八条
物业管理条例释义-第二十八条 物业管理企业在承接物业时的查验义务 第二十八条物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。【释义】本条规定了物业管理企业在承接物业时的查验义务。 物业管理企业承接建设单位移交的新建物业时应当进行验收,这就是狭义上的物业管理企业的承接验收。从广义上说,物业管理企业的承接验收还包括对于原有物业的承接验收。物业承接验收是物业管理企业承接物业时不可或缺的工作程序。 物业管理企业的承接验收不同于竣工验收。竣工验收是指建设工程竣工后,开发建设单位会同设计单位、施工单位、设备供应单位以及工程质量监督部门等,对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工质量、设备安装质量进行全面检验,取得竣工合格的资料、数据和凭证。竣工验收包括隐蔽工程验收、分期验收、单项工程验收和全部工程验收。 物业承接验收与竣工验收的主要区别是: 首先二者的性质不同。我国实行建设工程质量监督制度,未经验收或验收不合格的工程不得交付使用。由此可见,工程竣工验收包含有明显的国家行政管理的内容。竣工验收一旦通过,标志着物业获准可以投入使用。而物业承接验收则是民事行为,没有行政法上的意义。 其次二者的参与主体不同。竣工验收的主体是建设行政主管部门和相关企业(包括建设单位、施工单位、设计单位、监理单位等)。而物业承接验收的主体则是物业管理企业和此前的物业实际控制方。在前期物业管理的场合就是物业管理企业与建设单位。一般情况下,政府行政主管部门并不参与物业承接验收。 再次二者的内容和侧重点也不同。竣工验收的内容和侧重点主要针对建筑工程的质量问题,需要考察的是建筑工程是否符合国家的各项标准,是否存在危及人身与财产安全的质量缺陷,例如工程勘探取样是否合理、隐蔽工程钢筋材料是否符合设计标准等。物业承接验收则是为了明确物业的现存状况,因此除了需要考察物业本身的质量安全问题外,还需要查明整个物业环境、物业设施的使用与保养等等。 通过承接验收程序,可以发现此前没有发现的质量问题,及时进行整改。特别是如果物业管理企业在楼房竣工后、居民进户前,进行物业的承接验收,就能够及时将发现的房屋质量、使用功能等问题向开发商提出,并监督开发商返修。这不仅能够有效的防止将来可能发生的物业使用和管理纠纷,而且物业管理公司可根据掌握的验收资料,有针对性地制定预防性的管理措施和维修计划。 关于物业的承接验收标准,建设部于1991年7月1日发布了《房屋承接验收标准》。该标准是针对交房管部门承接的房屋,但是依法代管,依约托管和单位自有房屋的承接,可参照该标准执行。该标准主要适用于一般民用建筑的承接验收。工业建筑、大型公共建筑、文物保护建筑及某些有特殊设备和使用要求的建筑的承接验收可参照使用。 该标准所引用的标准包括:GBJ7建筑地基基础设计规范、GBJl0钢筋混凝土结构设计规范、GBJl4室外排水设计规范、GBJl6建筑设计防火规范、GBJ45高层民用建 感谢您的阅读！