商品房(预)销售法律风险要点解析(改)
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项审查意见书》(原件) (五)商品住宅质量保证书点
二、特殊区域面积的处理
房地产开发企业开发项目房屋总建筑面积等于可售面积和不可售面积 之和。不可售面积一般包括人防面积、非营利性的社会公共事业设施 （包括物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托 儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通信、自行车棚、公共厕所等）， 以及其他不得在业主购买面积范围内分摊的设施面积等。
第一部分 部分政策规定风险要点
各地对预售条件有更详细规定，比如青岛市房地产交易中心要求办理 《商品房预售许可证》的条件需增加以下内容：
(一)国有土地使用权出让合同(原件、复印件) (二)测绘成果楼盘表(原件) (三)公安部门出具的门牌证明(原件) (四)需办理外销许可证的，提供涉外建设审查办出具的《国家安全事
1、会所面积
在小区内建有会所、健身房等高档娱乐设施，购房时开发商已经明确 承诺业主可以免费享受或低价享受这些设施，并在购房合同中约定了 条款。在这种情况下，这些设施的面积虽然不包括在业主的产权面积 内，但业主却可以在一定期限内享有使用的权利。
第一部分 部分政策规定风险要点
2、小区内道路改造的车位
第一部分 部分政策规定风险要点
4、平战结合的人防工程改建车位
《中华人民共和国人民防空法》第五条规定“人民防空工程平时由投 资者使用管理，收益归投资者”。人防车位可以出租但不可以出售。
小区人防车位的收益权归谁呢？
《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第9条规定，人防 工程面积不计入公用建筑面积。即：人防工程面积未进入商品房销售 面积。
”、“买商铺送外墙广告位”等，由于楼顶、外墙均属公共空间归全体业主 共有，因此开发商并无权“赠送”。
第二部分 销售过程的法律风险及规避措施
【案例】发布虚假房产广告被罚30万（2009） 湖北东盛房地产有限公司先后在媒体及开发楼盘外墙悬挂条幅发布广告，多
次使用“高级住宅原价：8800元起/平方米，现价6000元/平方米”等用语。 经查实，该楼盘发布此广告前并未以8800元起/平方米销售过房屋。工商管理 部门对其作出“立即停止发布上述虚假广告、并在相关媒体上公开更正消除 影响，并处罚款30万元”的行政处罚决定。
第一部分 部分政策规定风险要点
三、向不具有买受资格的对象出售房产 1、房地产限购人群 2、无能力民事行为能力人或限制民事行为能力人 3、不符合购买条件的外国人、港澳台地区居民和华侨
第二部分 销售过程的法律风险及规避措施
一、销售广告的法律风险
1、广告发布基本条件
对商品房销售(包括预售和现房销售等)广告，需具备以下必须载明事项： 1)．开发企业名称； 2)．中介服务机构代理销售的，载明该机构名称； 3)．预售许可证号。
禁止发布销售广告情形 1)．在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的； 2)．在未经国家征用的集体所有的土地上建设的； 3)．司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利 的； 4)．预售房地产，但未取得该项目预售许可证的； 5)．权属有争议的； 6)．违反国家有关规定建设的； 7)．不符合工程质量标准，经验收不合格的； 8)．法律、行政法规规定禁止的其他情形。
《物权法》第74 条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、 车库应当首先满足业主的需要，占用业主共有的道路或其他场地用于 停放汽车的车位，属于业主共有。
第一部分 部分政策规定风险要点
3、露台及绿地： 《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的绿地，属于业主共有，
但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外”。
业资质证书。 (2)取得国有土地使用权证书。 (3)持有建设工程规划许可证和施工许可证。 (4)已通过竣工验收。 (5)拆迁安置已经落实。 (6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他
配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期。 (7)物业服务方案已经落实。
第一部分 部分政策规定风险要点
2、商品房预售的条件为： (1)预售人已经交付国有土地使用权出让金，取得了国有土地使用权证书。 (2)预售人已经取得了该建设工程规划许可证。 (3)预售人投入建设的资金，按照提供预售的商品房计算，已经达到了工程建
设总投资的25%以上，并且已经确定了施工进度和竣工交付日期。 (4)预售人已经取得了商品房预售许可证。
第二部分 销售过程的法律风险及规避措施
2、虚假广告引起的法律风险及规避措施 （1）买家因虚假广告而购买商品房的，有权退房并获得不高于房价款1倍的
赔偿； （2）遭到行政处罚； （3）情节严重的，甚至可能构成刑事犯罪（虚假广告罪）。 规避方法： （1）注意管控销售部门、中介所发布的广告内容、宣传材料； （2）保证广告内容的可行性，避免广告“被虚假”。如“买顶层送楼顶花园
《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》对此问题进一步作出规定。该司法解释第第二条第二款规定：“规 划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房 屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组 成部分”。
据此，露台要成为专有部分的组成部分，必须具体以下条件： 第一、规划上专属于特定房屋。 第二、物理上专属于特定房屋。 第三、销售合同有约定。
主要内容
第一部分 部分政策规定风险要点 第二部分 销售过程的法律风险及规避措施 第三部分 房产交付、办证的法律风险及规避措施 第四部分 与银行合作的法律风险及规避措施 第五部分 房地产销售合同签署中应注意的问题
第一部分 部分政策规定风险要点
一、出售不能具备出售条件的房产 1、根据《商品房销售管理办法》规定，商品房现售的条件为： (1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企
二、特殊区域面积的处理
房地产开发企业开发项目房屋总建筑面积等于可售面积和不可售面积 之和。不可售面积一般包括人防面积、非营利性的社会公共事业设施 （包括物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托 儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通信、自行车棚、公共厕所等）， 以及其他不得在业主购买面积范围内分摊的设施面积等。
第一部分 部分政策规定风险要点
各地对预售条件有更详细规定，比如青岛市房地产交易中心要求办理 《商品房预售许可证》的条件需增加以下内容：
(一)国有土地使用权出让合同(原件、复印件) (二)测绘成果楼盘表(原件) (三)公安部门出具的门牌证明(原件) (四)需办理外销许可证的，提供涉外建设审查办出具的《国家安全事
1、会所面积
在小区内建有会所、健身房等高档娱乐设施，购房时开发商已经明确 承诺业主可以免费享受或低价享受这些设施，并在购房合同中约定了 条款。在这种情况下，这些设施的面积虽然不包括在业主的产权面积 内，但业主却可以在一定期限内享有使用的权利。
第一部分 部分政策规定风险要点
2、小区内道路改造的车位
第一部分 部分政策规定风险要点
4、平战结合的人防工程改建车位
《中华人民共和国人民防空法》第五条规定“人民防空工程平时由投 资者使用管理，收益归投资者”。人防车位可以出租但不可以出售。
小区人防车位的收益权归谁呢？
《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第9条规定，人防 工程面积不计入公用建筑面积。即：人防工程面积未进入商品房销售 面积。
”、“买商铺送外墙广告位”等，由于楼顶、外墙均属公共空间归全体业主 共有，因此开发商并无权“赠送”。
第二部分 销售过程的法律风险及规避措施
【案例】发布虚假房产广告被罚30万（2009） 湖北东盛房地产有限公司先后在媒体及开发楼盘外墙悬挂条幅发布广告，多
次使用“高级住宅原价：8800元起/平方米，现价6000元/平方米”等用语。 经查实，该楼盘发布此广告前并未以8800元起/平方米销售过房屋。工商管理 部门对其作出“立即停止发布上述虚假广告、并在相关媒体上公开更正消除 影响，并处罚款30万元”的行政处罚决定。
第一部分 部分政策规定风险要点
三、向不具有买受资格的对象出售房产 1、房地产限购人群 2、无能力民事行为能力人或限制民事行为能力人 3、不符合购买条件的外国人、港澳台地区居民和华侨
第二部分 销售过程的法律风险及规避措施
一、销售广告的法律风险
1、广告发布基本条件
对商品房销售(包括预售和现房销售等)广告，需具备以下必须载明事项： 1)．开发企业名称； 2)．中介服务机构代理销售的，载明该机构名称； 3)．预售许可证号。
禁止发布销售广告情形 1)．在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的； 2)．在未经国家征用的集体所有的土地上建设的； 3)．司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利 的； 4)．预售房地产，但未取得该项目预售许可证的； 5)．权属有争议的； 6)．违反国家有关规定建设的； 7)．不符合工程质量标准，经验收不合格的； 8)．法律、行政法规规定禁止的其他情形。
《物权法》第74 条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、 车库应当首先满足业主的需要，占用业主共有的道路或其他场地用于 停放汽车的车位，属于业主共有。
第一部分 部分政策规定风险要点
3、露台及绿地： 《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的绿地，属于业主共有，
但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外”。
业资质证书。 (2)取得国有土地使用权证书。 (3)持有建设工程规划许可证和施工许可证。 (4)已通过竣工验收。 (5)拆迁安置已经落实。 (6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他
配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期。 (7)物业服务方案已经落实。
第一部分 部分政策规定风险要点
2、商品房预售的条件为： (1)预售人已经交付国有土地使用权出让金，取得了国有土地使用权证书。 (2)预售人已经取得了该建设工程规划许可证。 (3)预售人投入建设的资金，按照提供预售的商品房计算，已经达到了工程建
设总投资的25%以上，并且已经确定了施工进度和竣工交付日期。 (4)预售人已经取得了商品房预售许可证。
第二部分 销售过程的法律风险及规避措施
2、虚假广告引起的法律风险及规避措施 （1）买家因虚假广告而购买商品房的，有权退房并获得不高于房价款1倍的
赔偿； （2）遭到行政处罚； （3）情节严重的，甚至可能构成刑事犯罪（虚假广告罪）。 规避方法： （1）注意管控销售部门、中介所发布的广告内容、宣传材料； （2）保证广告内容的可行性，避免广告“被虚假”。如“买顶层送楼顶花园
《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》对此问题进一步作出规定。该司法解释第第二条第二款规定：“规 划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房 屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组 成部分”。
据此，露台要成为专有部分的组成部分，必须具体以下条件： 第一、规划上专属于特定房屋。 第二、物理上专属于特定房屋。 第三、销售合同有约定。
主要内容
第一部分 部分政策规定风险要点 第二部分 销售过程的法律风险及规避措施 第三部分 房产交付、办证的法律风险及规避措施 第四部分 与银行合作的法律风险及规避措施 第五部分 房地产销售合同签署中应注意的问题
第一部分 部分政策规定风险要点
一、出售不能具备出售条件的房产 1、根据《商品房销售管理办法》规定，商品房现售的条件为： (1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企