物业管理实务1练习题

第二章物业管理企业

练习题

一、名词解释：

1．物业管理企业：是指专门对建成投入使用的房屋及其附属设备设施、相关场地实施专业化管理，并为业主和使用人提供全方位、多层次的有偿服务和良好的居住和工作环境，具有独立法人资格的经济实体。

2．企业资质：企业资质，主要是为了界定、查验、衡量企业具备或拥有的人力、物力和财力情况，包括企业的注册资金、拥有的固定资产、职工人数、技术力量、经营规模以及经营水平等等，是企业实力和规模的标志。

3．委托服务型物业管理企业：这类企业也有人称为“实体型物业管理企业”。按接受委托业务分为两种情况：一种是由开发建设单位委托，承担对业主委员会成立前的前期管理。另一种是业主委员会成立后，由业主委员会选聘或在招标竞投中取得管理权，由业主委员会委托实施管理。无论哪一种形式，均应签订物业管理委托合同。

4．租赁经营型物业管理企业：此类物业管理企业不仅具有维护管理的职能，更主要的是对所管物业进行租赁经营，实质上是房地产开发的延续，通过物业的出租经营为开发建设单位回收项目投资和获得长期、稳定利润。

5．委托代理型物业管理企业：这类企业可称为委托顾问型物业，物业管理企业国内又有人称为管理型物业管理公司。尽管代理的方式和内容有差异，但委托代理型物业管理企业的共同特点是只有管理层，不设或只设很少的操作层，清洁卫生、园林绿化、电梯维护、水电设备的运行维护、治安防范等均委托专业公司实施、物业管理企业与专业公司建立合同关系，并且要对专业公司的服务进行及时的监督、检查和考核。

6．矩阵式组织形式：这是在传统的直线职能制纵向领导系统的基础上，又按业务内容、任务或项目划分而建立横向领导系统，纵横交叉，形成矩阵的形式。其特点是在同一组织中既

设置纵向的职能职门，又建立横向的管理系统。参加项目的成员受双重领导，既受所属职能部门的领导，又受项目经理的领导。

二、填空题：

1．物业管理企业按业务性质划分，可分为委托服务型物业管理企业、租赁经营型物业管理企业、委托代理型物业管理企业等类型。

2．物业管理企业的资质，可以分为一级、二级、三级等三个资质等级。

3．物业管理企业组织机构的基本类型，主要有直线制、直线职能制、事业部制等三种。

4．物业管理处是整个物业管理企业指挥链的终端，在管理工作中执行着执行实际操

作和协调的作用。

5．物业管理企业的权利的内容主要包括：首先，有权采取完成委托任务所必须的行为；其次，有权获得劳动报酬；第三，有权根据物业管理合同制止违背全体业主利益的行为。等三个方面。

6．对一些专项管理和服务，物业管理企业可以自己设置部门从事这方面的工作，也可以选聘专业公司负责。但不得将整体管理责任权力及利益转让给其他人或单位，不得将专项业务承包给个人。

7．物业管理委托合同终止时，必须向业主委员会移交全部租用房屋，物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包括管理费、公共收入积累形成的资产。同时，业主委员会权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计。

三、选择题：

1．委托服务型物业管理企业只有（ C ）。

A 服务权

B 管理权

C 经营管理权

D 租赁权

2．委托代理型物业管理企业只能收取（ D ）。

A 管理服务费

B 利润

C 代管基金

D 管理员薪酬及服务代理酬金

3．物业管理企业在工商注册登记后，还要经过（ A ）的必要程序才可开业。

A 资质审批

B 企业经理取得建设部颁发的经理岗位证书

C 在银行存入资本金

D 取得上级主管部门批文

4．物业管理企业机构设置要遵循的原则之一是（ D ）。

A 会级原则

B 精干高效

C 部门齐全

D 统一指挥

5．加强物业管理企业资质管理的作用之一是（ C ）。

A 限制实力不足的物业管理企业进入物业管理市场 B有利于政府掌握物业管理企业的情况

C 有利于规范我国物业管理市场秩序

D 有利于物业管理企业的分级收费

四、简答题：

1．物业管理企业按业务性质如何进行类型划分？

答：物业管理企业的类型，如按其业务性质，可以分为：

（1）委托服务型物业管理企业

这类企业也有人称为“实体型物业管理企业”。按接受委托业务分为两种情况：一种是由开发建设单位委托，承担对业主委员会成立前的前期管理。另一种是业主委员会成立后，由业主委员会选聘或在招标竞投中取得管理权，由业主委员会委托实施管理。无论哪一种形式，均应签订物业管理委托合同。

委托服务型物业管理企业只有经营管理权，而且大多数从事住宅小区的物业管理，以做好公共服务、专项服务和特约服务的工作为主。同时也兼营一些为小区内业主和非业主使用人生活提供方便的经营性项目。

（2）租赁经营型物业管理企业

有些房地产开发建设单位建成后的商业大厦、写字楼、工业大厦、批发市场等物业并不出售，而交给从事租赁经营的物业管理企业管理，通过租金收回投资。可见，此类物业管理企业不仅具有维护管理的职能，更主要的是对所管物业进行租赁经营，实质上是房地产开发的延续，通过物业的出租经营为开发建设单位回收项目投资和获得长期、稳定利润。它的经营职责不只是将一层楼、一套单元简单地租出去，还要精心策划，根据市场的需要和变化对所管的物业作出定期的更新，如室内装修、空间的重新分隔，改善与完善物业的使用条件，如电信通信、楼层交通等，以提高物业的档次和适应性，进而调整租金以反映市场价格的变化，从中获得更丰厚的利润。

这类物业管理企业，虽然以物业的租赁经营业务为主，但管理服务也占有相当重要的地位。与住宅小区相比，写字楼、商业大厦等更需要高标准、高质量的管理。这些楼宇都有比较现代化的设备和较高档次的装修，如自动控制的电梯和升降梯，用电脑控制的楼宇自动化系统、中央空调设备、通风设备、保安监控设备等。这些设备需要具备专门知识的技术人员来操作和养护，人们对这类楼宇，特别是出入口、大堂、洗手间、公共通道的清洁卫生，楼宇的治安防范及消防系统的要求很高，为保护楼宇的外观，楼宇的外墙也需定期清扫。一栋物业是否达到“安全、舒适、快捷”的管理服务要求，直接影响物业租金收益，而且也对楼宇本身的价值有很大的连带关系。所以，这类物业管理企业不仅要坚持经营与管理并重，而且对管理人员的素质有较高的要求。

（3）委托代理型物业管理企业

这类企业可称为委托顾问型物业，物业管理企业国内又有人称为管理型物业管理公司。尽管代理的方式和内容有差异，但委托代理型物业管理企业的共同特点是只有管理层，不设或只设很少的操作层，清洁卫生、园林绿化、电梯维护、水电设备的运行维护、治安防范等均委托专业公司实施、物业管理企业与专业公司建立合同关系，并且要对专业公司的服务进行及时的监督、检查和考核。而其本身主要的管理职能是：物业的产权产籍管理、物业产权经营、中介服务（房地产估价、经纪及咨询等）、物业档案资料管理、物业维护计划的制定、