物业管理实务计算题

案例分析题（1）

某项目可收费总建筑面积100万㎡，物业服务收费标准为1.5元/㎡.月，年底物业费全部收齐，物业大修收入50万元，主营业务收入税金及附加11万元，全年营运成本120万元，管理费40万元，财务费20万元，其他业务利润10万元。

请你计算该物业项目营业利润是多少？

【答】主营业务利润=主营业务收入-营业税金及附加-营业成本-管理费-财务费=(100×1.5+50)万元-11万元-120万元-40万元-20万元=9万元营业利润=主营业务利润+其他业务利润=9+10=19万元。

案例分析题（2）

.某物业管理项目采用包干制，可收费面积18万平方米，物业管理服务费每月每平方米2.10元，年终核算各项管理服务成本共计400万元，若营业税及附加为5.5%。

问题1、当物业管理服务费收缴率为90%，物业管理企业的利润总额是多少？

A．14.2132 B．-14.2132 C．28.652 D．-28.652答案：（B）

物业管理服务总收入：180000×2.1×12×90%=408.24（万元）

营业税金及附加：408.24×5.5%=22.4532（万元）

利润总额：408.24-22.4532-400= -142132（万元）

问题2、当物业管理服务费收缴为（）时，物业管理企业盈亏平衡？

A．91.68% B．93.32% C．94.32% D．98.68%答案：（B）

收缴率（x）180000×2.1×12×x×（1-5.5%）-4000000=0 x=93.32%

案例分析题（3）

.某物业管理项目招标书中规定：项目采用酬金制，酬金比例为8%，项目可收费总面积20万平方米，停车场收入可用于物业服务支出，但不计酬金。物业管理企业在投标方案设计时，经初步测算，物业服务支出为500万元/年，停车场收入90万元/年。

问题1、该项目要达到收支平衡，物业管理服务费标准应为（）。

A．1.65元/月·平方米B．1.74元/月·平方米C．1.86元/月·平方米D．1.98元/月·平方米答案：（C）

计算过程：设物业管理服务费标准为x 200000×x×12×（1-8%）+900000=5000000 x=1.86元/月·平方米问题2、若管理服务费标准确定为1.78元/月·平方米，酬金比例为（）时，该项目能实现收支平衡。A．3.58% B．4.02% C．6.21% D．8.36%答案：（B）

计算过程：设酬金比例为x 200000×1.78×12×（1-x）+900000=5000000 x=4.02%

问题3、若管理服务费标准确定为2.00元/月·平方米，酬金比例仍为8%时，通过调整物业管理方案，改变物业服务项目及标准，物业管理支出为（）时，项目能实现收支平衡。

A．441.6万元B．531.6万元C．560万元D．570万元答案：（B）

计算过程：设物业管理支出为x x=200000×2.00×12×（1-8%）+900000 =531.6万元

案例分析题（4）

某项目可收费总建筑面积10万m2，经测算该项目全年各项费用如下：

（1）各类管理服务人员的工资、社会保险等50万元

（2）共用部位、共用设施设备的运行维护费20万元

（3）清洁卫生费15万元

（4）绿化养护费10万元

（5）公共秩序维护费10万元

（6）办公费5万元

（7）固定资产折旧2万元

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费2万元

（9）业主委员会办公费、社区文化活动费等其他费6万元

合计120万元

若采用酬金制方式，且约定物业管理酬金比例10%，则该项目单位物业服务费标准为：

120万元×（1+10%）÷10万元m2÷12月=1.1元/m2·月

若采用包干制方式，如该项目法定税费和利润约12万元，则该项目单位物业服务费标准为：

（120万元+12万元）÷10万元m2÷12月=1.1元/m2·月

在物业服务费测算完毕后，可编制物业服务费核算表，以便提交建设单位或业主大会。核算表的内容一般包括序号、核算项目、核算依据、计算式、计算结果各项占总费用的比例、备注等栏目和内容，同时，在有关需要说明的问题和需要解释的地方以文字进行表述。

案例分析题（5）

某住宅物业项目总建筑面积29万平方米，可收物业服务费用面积26万平米，计划成本542万元，现在进行招投标，公开竞聘物业服务企业。某物业公司目前管理项目中，多层住宅20万平米，高层住宅20万平米，别墅4万平米，

拟参加投标，其核算的收费项目如下：

（一）人员工工资奖金及福利包括1．分管此项目的副总经理工资2．项目经理工资3．项目员工年终绩效奖金（二）补充养老金（二）公共区域维修保养费用（三）工程保修费用（四）管理区域保洁材料费用（五）管理区域装修垃圾清运费用（六）公共秩序维护费用（七）项目履约金（八）公共部位公共设施公众责任保险费用（九）固定资产折旧费（十）对社会的爱心捐赠

根据该投标物业公司管理物业面积可知该公司资质等级（3分）

答：根据该投标物业公司管理物业面积可知该公司资质等级为二级资质。《物业服务企业资质管理办法》中二级资质关于面积的规定为：“管理两种以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：①多层住宅100万㎡；②高层住宅50万㎡；③独立式住宅（别墅）8万㎡；④办公楼、工业厂房及其他物业20万㎡”，而本案中该物业服务企业目前管理项目超过两种类型，且管理各类物业的房屋建筑面积分别占相应计算基数的百分比之和为：

多层住宅：20/100=20%；高层住宅：20/50=40%；别墅：4/8=50%20%+40%+50%=110% ＞ 100% ，符合条件。据此判断该公司资质等级为二级资质。

22．以上费用哪些不应计入物业管理成本（10分）

答：依据《物业服务收费管理办法》有关条款规定，本案例中不应计入物业管理成本的费用有：

1．奖金（显然也包括项目员工年终绩效奖金）不应计入物业管理成本，而是应根据物业服务企业经营管理的经济效益，从盈利中提取（2分）；2．分管此项目的副总经理工资，不属于本项目管理服务人员的工资，因此也不应计入物业管理成本（2分）；3．工程保修费用、项目履约金均为房地产开发建设单位向施工单位收取的费用，与物业管理服务无关，不应计入物业管理成本（2分）；4．管理区域内装修垃圾清运费用是由装修工程所产生的垃圾的管理和清运费用，该费用在装修期间向装修人单独收取，也不应计入物业管理成本（2分）；5．对社会的爱心捐赠系物业服务企业自己的行为，与物业管理服务无关，不应计入物业管理成本（2分）。

23．设营业税及附加的总税率为5.5%，项目平均成本利润率为8%，问：1.利润，2.税金，3.物业服务费总额，4.物业费单价，列出公式并计算（10分）

答：设可收物业服务费用面积用S表示，计划成本用A表示，营业税及附加的总税率用i表示，项目平均成本利润率用I表示，利润用B表示，税金用C表示，物业服务费总额用D表示，物业费单价用d表示，营业额用E表示。1．利润=成本×项目平均成本利润率B=A×I=542×8%=43.36（万元）即利润为43.36万元（2分）；

2．税金=营业额×营业税及附加的总税率=（成本+利润）×营业税及附加的总税率

C=（A＋B）×i=(542+43.36)×5.5%=32.20（万元）即税金为32.20万元（2分）；

3．物业服务费总额=成本+利润+税金D= A＋B＋C=542+43.36+32.20= 617.56（万元）即物业服务费总额为