2016年上半年深圳房地产统计分析报告(深房网)
2016年上半年深圳房地产统计分析报告目录
第一部分：2016年上半年深圳土地市场分析
第二部分：住宅市场
一、新房市场
1、2016年上半年新房供应分析
2、2016年上半年新房成交分析
二、二手房市场
1、2016年上半年深圳各行政区二手房挂牌均价
2、2016年上半年深圳各行政区二手房成交分析
3、2016年1-6月深圳二手房量价走势分析
4、2016年上半年深圳住宅租金
三、2016年上半年新房二手房量价比较
1、新房二手房价格比较
2、新房二手房成交量比较
第三部分：商业市场
一、一手商业
1、商业新增预售分析
2、一手商业成交分析
二、二手商业
1、商业挂牌均价
2、商业租金
附：2016年1-6月深圳各行政区商业租金走势图
3、二手商业成交分析
第四部分：写字楼市场
一、一手写字楼
1、写字楼新增预售分析
附：2016年上半年取得预售证的写字楼项目
2、一手写字楼成交分析
二、二手写字楼
1、写字楼挂牌均价44
2、写字楼租金
3、二手写字楼成交分析
第五部分：政策点评
第六部分：小结
第七部分：下半年展望
【内容摘要】2016年上半年，深圳房价延续2015年以来的大涨行情，46515元/㎡→48095元/㎡→49989元/㎡→49876元/㎡→55817元/㎡→61756元/㎡，持续疯涨的房价倒逼325调控新政出台，调控细则非深户社保1改3和二套房最低首付四成，给脱缰的楼市上了一道紧箍咒，新政后二季度中低端普通物业价格涨幅明显趋缓……
上半年深圳共批准预售住宅2217010平方米，同比减少19.9%……
上半年深圳共成交新房2429535平方米，同比减少22.8%……
上半年深圳的新房成交均价为51006元/平方米，同比上涨81.9%……
上半年深圳新房市场供求比为1：1.10，供应小于需求……
上半年深圳的租售比为1∶638，同比偏离更严重……
上半年深圳共成交二手商品房5894472平方米，同比增加3.8%……
上半年深圳二手住宅的挂牌均价为53572元/平方米，同比上涨52.4%……
上半年深圳住宅租金为80元/平方米/月，同比上涨19.4%……
上半年深圳二手商业的挂牌均价为85716元/平方米，同比上涨49.2%……
上半年深圳商业租金为262元/平方米/月，同比上涨17.0%……
上半年深圳二手写字楼的挂牌均价为43952元/平方米，同比上涨16.7%……
上半年深圳写字楼租金为147元/平方米/月，同比上涨6.5%……
第一部分：2016年上半年深圳土地市场分析
2016年上半年，房价持续暴涨、资本逐利等现象传导到土地市场，虽然楼市打压调控政策出台，但也不能有效遏制土地市场的疯狂，2016年上半年各路资金上演抢地大战，地王频出，楼面地价再创新高，2016年上半年深圳土地市场分别诞生总价地王和单价地王，位于龙华上塘编号为A816-0060的宗地，楼面地价56781元/平方米，为单价地王，位于光明新区编号为A646-0059的宗地，成交总价140.6亿元，为总价地王。
根据深圳房地产信息网的监测，2016年上半年全市仅成交5块宗地，其中2块商住混合用地，2块商业用地和1块商业服务业设施用地。
2块商住混合用地分布在宝安区，合计用地面积188115平方米，同比增加3倍，合计建筑面积655000平方米，同比增加1.7倍，成交金额223.5亿元，同比增加24倍，楼面地价34122元/平方米，同比上涨8.4倍。这2块商住混合用地建成之后，约为市场带来65万平方米的有效供给。
2块商业用地分布在宝安、龙岗两区，合计用地面积110970平方米，同比增加1.8倍，合计建筑面积385255平方米，同比增加九成，合计成交金额60.05亿元，同比增加四成，楼面地价15587元/平方米，同比下跌27.5%。这2块商业用地建成之后，约为市场带来38万平方米的商业供给。
1块商业服务业设施用地分布在南山区，用地面积29768平方米，同比增加2.9倍，建筑面积208700平方米，同比增加1.8倍，成交金额526600万元，同比增加2.8倍，楼面地价25232元/平方米，同比上涨33.0%。这块商业服务业设施用地建成之后，125300平方米的办公及文化设施面积10年内不得出售，72083平方米的商业面积限整体转让，故为市场约带来7万平方米的商业有效供给。
点评：深圳新增土地供应日益匮乏，城市更新用地逐渐成为楼市的主角，2016年上半年新增商住用地能够为住宅市场带来的有效供给仅为65万平方米，远远不能满足深圳房地产市场的高速发展需求，近年来城市更新用地供应量大幅增加，大大缓解了土地市场的供需矛盾。
附一：2016年上半年成交地块分布情况
附二：2016年上半年成交地块的主要指标
第二部分：住宅市场
一、新房市场
1、2016年上半年新房供应分析
2016年上半年，深圳楼市在纠结、蹉跎中前行，一方面是持续攀升的高房价，一方面是急需买房解决住房问题的刚需，房价的飚涨使得供需矛盾在2016年上半年表现得尤为突出，325调控政策在这种矛盾之下应运而出，新政之后楼
市价格涨幅趋缓，市场观望氛围加重，成交量大跌。不过由于325新政之前成交量基数大，故2016年上半年楼市总体成交量仍算可观，楼市供应量在调控政策之下有所放缓。根据深圳房地产信息网的监测，2016年上半年深圳住宅预售面积2217010平方米，同比减少约两成，预售套数20336套，同比减少16.3%。上半年预售的项目有普通住宅、中端物业和豪宅产品，其中豪宅项目供应量较2015年同期有所增加，中低端物业仍是市场供给的主力。
户型供给方面，1-3房是楼市的供给主力，上半年预售量20336套，其中1房2218套，2房8872套，3房7130套。此外，4房户型供给量1331套，4房以上户型供给量238套，复式户型供给量539套，其他户型供给量8套。
特区内、外住宅预售量之比为1:3.3，特区内预售住宅面积510220平方米，同比增加3.0%，预售住宅套数3439套，同比增加10.5%；特区外预售住宅面积1706790平方米，同比减少24.9%，预售住宅套数16897套，同比减少两成。
福田、盐田两区2016年上半年无住宅项目预售。
罗湖区深业东岭一个楼盘取得预售许可证，预售住宅面积106644平方米，预售住宅套数1214套。
南山区4个楼盘取得预售许可证，预售住宅面积403576平方米，同比减少18.6%，预售住宅套数2225套，同比减少28.5%。其中半岛城邦三期预售量184950.71平方米/1074套；天鹅湖1号预售量114183.52平方米/315套；宝能城预售量90096.4平方米/686套。
宝安区9个楼盘取得预售许可证，预售住宅面积759221平方米，同比减少27.8%，预售住宅套数7059套，同比减少18.5%。其中新锦安壹号公馆预售量122917.64平方米/419套；中粮云景国际预售量113469.42平方米/1258套；鸿荣源壹城中心预售量87623.56平方米/1046套；宏发世纪城预售量84037.27平方米/870套，是宝安区住宅预售量较大的几个楼盘。
龙岗区17个楼盘取得预售许可证，预售住宅面积947569平方米，同比减少22.3%，预售住宅套数9838套，同比减少21.4%。其中信义嘉御山预售量109330.39平方米/1212套；锦荟PARK预售量90933.5平方米/881套；万科麓城预售量83031.46平方米/940套，是龙岗区住宅预售量较大的几个楼盘。
附1：2016年上半年取得预售证项目
附2：2016年上半年预售住宅户型构成
2、2016年上半年新房成交分析
2016年上半年，深圳房价延续2015年以来的大涨行情，46515元/㎡→48095元/㎡→49989元/㎡→49876元/㎡→55817元/㎡→61756元/㎡，持续疯涨的房价倒逼325调控新政出台，调控细则非深户社保1改3和二套房最低首付四成，给脱缰的楼市上了一道紧箍咒，新政后二季度中低端普通物业价格涨幅明显趋缓。
2.1 成交均价分析
根据深圳房地产信息网的监测，2016年上半年深圳新房住宅成交均价为51006元/㎡，环比上涨33.4%，同比上涨81.9%。数据显示，2016年，是深圳楼市的豪宅元年，豪宅产品高企的价格和活跃的成交量，是持续推动深圳房价走高的重要原因，相比之下，中端物业、低端物业的价格涨幅则要缓和一些。
全市六区上半年的新房住宅成交均价环比同比均有明显涨幅。其中福田区在豪宅产品宝能公馆的持续热销下，上半年成交均价逼近8万关口，为79771元/㎡，是全市均价最高的区域，环比上涨21.2%，同比上涨76.0%。
南山区是豪宅供应量最大的区域，恒裕滨城、海上世界双玺、华润深圳湾悦府、半岛城邦三期是区域的价格贡献主力，助力南山区成交均价达77452元/㎡，环比上涨24.4%，同比上涨57.8%。
罗湖区2016年上半年成交均价61426元/㎡，环比上涨16.7%，同比上涨38.0%，中海天钻、华润银湖蓝山是区域的价格贡献主力。
新锦安壹号公馆、龙光玖龙玺、华联城市全景、鸿荣源壹方中心是宝安区的价格贡献主力，区域成交均价45625元/㎡，环比上涨27.2%，同比上涨72.4%。
2016年上半年盐田区属于价格普涨的区域，成交均价43383元/㎡，环比上涨23.8%，同比上涨88.0%。
龙岗区2016年上半年成交均价38688元/㎡，仍是房价最接地气的区域，环比上涨34.2%，同比上涨82.8%，信义嘉御山、万科麓城、佳兆业城市广场、信义金御半山是区域的价格主要贡献者。
附：2016年上半年各区代表性楼盘1-6月成交均价走势图
2.2 成交量分析
2016年上半年，深圳楼市走向跌宕起伏。1-3月，深圳楼市延续2015年以来的火爆行情，房价上涨，交投活跃，成交量可观。房价的过快上涨倒逼调控政策出台，325新政从需求源头上对市场做了进一步规范，尤其是非深户社保年限1改3，在很大程度上遏制了楼市投机虚火的延续，打压措施实施后市场观望氛围逐步加重，受调控影响4-6月成交量显著下滑，导致2016年上半年成交量总体回落。根据深圳房地产信息网数据中心统计：2016年上半年新房住宅成交面积2429535平方米，同比减少22.8%；成交套数23170套，同比减少27.1%；成交金额12392092万元，同比增加40.5%。
其中，特区内共成交新房700283平方米，同比增加7.4%，成交套数5931套，同比增加4.8%，成交金额5059765万元，同比暴增68.7%；特区外共成交新房1729252平方米，同比减少三成，成交套数17239套，同比减少34.1%，成交金额7332327万元，同比增加25.9%。
罗湖区上半年共成交新房140718平方米，同比增加13.9%，成交套数1370套，同比增加22.2%，成交金额864376万元，同比增加57.2%。全区共有9个项目有成交，其中，深业东岭、华润银湖蓝山是成交主力，两盘累计贡献全区约60%的成交量。
福田区上半年共成交新房39775平方米，同比减少61.8%，成交套数271套，同比减少66.1%，成交金额317290万元，同比减少32.8%。全区共有5个项目有成交，其中，宝能公馆是成交主力，单盘贡献全区约74%的成交量。
南山区上半年成交活跃，半岛城邦三期、前海时代、宝能城等楼盘的入市和加推，推动区域成交量上行，成交面积476410平方米，同比增加24.1%，成交套数3846套，同比增加17.4%，成交金额3689904万元，同比暴增95.9%。全区共有24个项目成交，其中，前海时代、宝能城、恒裕滨城、海上世界双玺、科技生态园、华润深圳湾悦府是成交主力，六盘累计贡献全区约60%的成交量。
盐田区上半年共成交新房43380平方米，同比增加6.8%，成交套数444套，同比减少3.9%，成交金额188195万元，同比翻番。全区共有4个项目成交，其中，合泰御景翠峰、玺悦山是成交主力，两盘累计贡献全区约71%的成交量。
受供应减少影响，宝安区成交量有所下滑，上半年共成交新房925696平方米，同比减少9.7%，成交套数9206套，同比减少9.2%，成交金额4223530万元，同比增加55.7%。全区共有44个项目成交，其中鸿荣源壹城中心、合正观澜汇、奥宸观壹城、领航城、中粮凤凰里是成交主力，五盘累计贡献全区约35%的成交量。
受供应减少2016年上半年龙岗区成交量大减，共成交新房803556平方米，同比减少45.3%，成交面积8033平方米，同比减少一半，成交金额3108797万元，同比持平。全区共有55个项目成交，其中锦荟PARK、宇宏健康花城、信义嘉御山、万科公园里、金地龙城中央、万科麓城是成交主力，六盘累计贡献全区约42%的成交量。
附一：2016年上半年新房成交主要数据
2.3 热点片区分析
根据深圳房地产信息网的监测，2016年上半年以下十个片区表现活跃，分别为：蛇口、西丽、龙华、西乡、新安、光明、坂田、龙岗中心城、布吉、横岗。这些片区或者对全市的房价有较大的支撑，如蛇口、新安等，或者对全市的成交量有较大的贡献，如龙华、布吉等，或者两者兼而有之。
2.3.1蛇口片区
2016年上半年蛇口片区楼市产品供应主要集中在高端项目海上世界双玺和半岛城邦，为片区的量价支撑者，其他项目成交量较少，上半年内片区六个项目共成交94514.68平方米，同比暴增79.9%；成交654套，同比暴增195.9%；成交金额同比暴增108.3%，为84.82亿元；成交均价为90000元/平方米，同比上涨15.4%。
2.3.2西丽片区
2016年上半年西丽片区的宝能城一枝独秀，成为片区成交最活跃的楼盘。
2016年房地产估价案例与分析真题与解析
2016年房地产估价案例与分析真题与解析 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？ 2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？ 【参考答案】 1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。 本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。 2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括： （1）预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。 （2）后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。 （3）测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。 第三科教材的某一叙述，可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。
2016年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题及答案
2016年房地产估价师<房地产估价案例与分析>真题及答案 （一） 某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物 向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价 前提？ 2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？ 【答案】 1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。参见《房地产估价理论与方法》教材 P324-325。 2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括： （1）预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。 （2）后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。 （3）测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参见《房地产估价理论与方法》教材P324。 （二） 甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延
2016年长沙楼市回顾及2017年市场研判
风起云开复盘2016 洞见 2017 中原（湖南）房地产代理有限公司 董事总经理 胡治钢先生
PART TWO 2017年市场研判 PART ONE 2016年楼市回顾
PART ONE 2016年楼市回顾
涉及区域最密集史上调控最严 发布频率最高 全国政策调控 2016年行政监管
2、行政监管 从热点到普遍，因城施策力度逐渐加大。 12月 3月 5月 8月 9月 10月 11月 ①热点城市调控收紧 深圳、上海、苏州、南京、武汉 ②强二线城市调控升级收紧 苏州、南京、合肥 ③重点城市调控力度加大 合肥、苏州、南京、武汉、厦门 ④多地政策集中收紧 武汉、厦门、郑州、杭州、南京 ⑥17个城市再推楼市新政， 从严调控，政策打补丁 ⑤全国20个城市陆续调控， 多地重启限购限贷 全国政策调控 长沙房7条出台 （限贷、控房价） （控地价） （限贷、限购） （限贷、限购、加大土地供应、 控地价） （限贷、限购、加大土地供应、控地价、 加强住房销售管理、限制备案价格） （限购限贷升级、房企/中介监管、 加强住房销售管理、限制备案价格）
长沙行业政策 长沙2016年政策环境整体维持宽松，是楼市量价齐涨的主要原因。 长沙 1月1日，长沙城区落户条件全面放宽 买房或租房能落户。 1月12日符合以下两类情况即可享受 契税优惠：一是居民因房屋被征收而重新购置新建商品房，二是个人购买家庭唯一普通住房 2月5日湖南出台政策支持农民进城购房，首付2成按季还款。 4月8日，省政府出台“湘十条”，助力湖 南楼市去库存。 5月31日，湖 南出台楼市新政：库存压力过大城市下调供地量。 8月2日，长沙市公积金政策再放宽，改善型需求再支持。 8月11日，长沙望城提出优化房地产市场供应、实行购房货币补贴等十二条措施。 11月1日，湖南严处9项不正当行为 楼市执法风暴加码。 11月24日《长沙市维护房地产市场健康发展的七条措施》，确保长沙房地产市场平稳、有序、健康发展，确保长沙房价实现11月份与10月份环11月25日长沙湘江新区出台“控房价、 防泡沫、防风险”三条措施。 12月2日望城区要求12 月房价不得超过10月。 宽松 以11月为分界段， 1-10月，长沙整体政策环境宽松，“去库存”为主要目的， 11-12月，政策收紧，但调控偏温和，重行政管控。 交易契税优惠 贷款基准利率最低 贷款首付比例最低 收紧(温和)
2016年起一批新房产政策法规实施
2016年起一批新房产政策法规实施购房还贷负担大幅减 轻 2016年01月15日 07:11:44来源：新华网 分享到：3 新华网南京1月15日电（汪伟恒）2016年1月1日起，一批新的房地产相关的法律法规和国家政策将开始实施，或将影响到你的“钱袋子”。请特别注意一下几大政策：利率下调红利释放购房还贷负担大幅减轻 2015年央行连续5次降息，让不少房奴大呼“赚到了”。五年以上商贷利率从2015年初的从6.15%降至年底的4.9%，公积金贷款利率也从4.25%降到3.25%，降息幅度创下近年来新高。 根据最新的房贷利率，以购房者贷款100万元、期限20年为例，按照等额本息的还款方式，购房者需要总共支出57万元的利息，月供6544元。如果按照5次降息前的基准利率6.15%计算，购房者总共需要支出74万元利息，月供7251元。5次降息后，购房者从2016年开始，月供将减少707元，这样的减负对于“房奴”来说无异于雪中送炭。 居住证条例1月1日起施行大城市落户不再难 今年1月1日起，《居住证暂行条例》正式施行，这意味着实行多年的“暂住证”将退出历史舞台。公民离开常住户口所在地，到其他城市居住半年以上，符合有合法稳定就业、合法稳定住所、连续就读条件之一的，可以依照本条例的规定申领居住证，并且在符合相关条件后，可以方便落户。根据规定，持有人还可享有六大基本公共服务和七项便利。 其中，六大服务包括：义务教育；基本公共就业服务；基本公共卫生服务和计划生育服务；公共文化体育服务；法律援助和其他法律服务；国家规定的其他基本公共服务。 七项便利包括：按照国家有关规定办理出入境证件；按照国家有关规定换领、补领居民身份证；机动车登记；申领机动车驾驶证；报名参加职业资格考试、申请授予职业资格；办理生育服务登记和其他计划生育证明材料；国家规定的其他便利。 适当降低商品住房价格购房限制可能变少 在2015年年末的中央经济工作会议上，房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格被着重提出。
2019年深圳房地产市场回顾及2020年展望
深圳2019年新增供应持续高位且创历史新高，全年录得超过200万平方米新增供应，为深圳写字楼市场有史以来的供应最高位，共计21个项目进入市场。从分布区域来看，南山区为新增供应的主要聚集地，贡献了6成以上的新增供应，细分市场主要分布在高新科技园和前海片区。甲级写字楼是市场供应主流，占比超8成。全年吸纳量表现较为稳定，共录得超80万平方米的新增吸纳，但从季度供应结构来看，受整体经济疲软以及贸易摩擦的影响，2019年下半年新增吸纳明显放缓，新入市项目去化缓慢与老旧项目因租户搬迁引起空置率升高并存。整体市场空置率年度同比上升8.7个百分点至年末达20.0%的高位，市场呈供过于求的整体态势。全年整体市场的稳定吸纳主要来自科技板块，年内监测到多家大型的科技企业及其上下游企业大规模的扩张需求案例。深圳科技产业的持续发展带来的科技产业聚集及产业链上下游企业的发展壮大，为深圳优质写字楼贡献了重要 的需求份额，占比超过4成。其次，共计超过20%的需求来自金融行业，成为位居第二位的需求板块，特别是非传统金融表现抢眼，主要来自投资管理和资产管理类公司。此外，年内第三方办公服务运营商和专业服务业为市场贡献了相当一部分需求。租金方面，巨量新增供应叠加整体经济放缓及贸易摩擦带来的需求放缓，整体市场空置率升高，租户市场明显。业主实施更为灵活的租赁策略，包括免租期的调整、针对不同类型客户的差异化租金策略以及招商方面更优厚的奖励等，以期实现吸引和留存租户。同时各区政府在引入产业方面也更为主动，实施一些优惠政策来吸引知名租户进驻区内知名写字楼项目。从区域表现来看，南山区虽然新增供应较多，但在优惠政策带动以及新项目品质较高吸引的搬迁需求增加的情况下，租金和去化表现优于福田和罗湖两区。全年来看，供求状况影响下，市场平均租金同比下降3.4%至每月每平方米201.2元。前海片区在回巢政策和地铁开通的带动下，租金表现稳定，片区市场不断向好。优质写字楼市场 204.280.8
2016年青岛房地产市场分析
2016年青岛房地产市场分析 2016年已经结束，崭新的2017年如期而至，回顾一下2016年的成交情况。 2016年商品住宅月度成交情况 2016年全年成交量约1950万平方米，月均成交约160万平方米； 2015年全年成交量约1200万平方米，月均成交约100万平方米； 2016年成交量较2015年增长约62.5%； 2015年成交均价约8600元/平方米； 2016年成交均价约9100元/平方米； 2016年成交均价增长约5.8%； 2016年前9个月青岛市普通住宅成交均价涨幅明显，10月起，均价大幅回落。
2016年商品住宅区域成交情况 西海岸新区（原黄岛胶南）成交量达到500万平方米，几乎占全市成交量的四分之一； 北城区（城阳区、胶州市）成交量超过200万平方米，位列二、三； 往年成交主力区域李沧区2016年仅位列区域第五位，土地供应断档，存量锐减，供求相对失衡，成交均价直逼13000元/平方米。
前两名突破30万平，均为万达旗下项目，维多利亚湾成交面积突破38万平；成交前十名的门槛高达15万平；前二十名的门槛高达11万平。
前两名突破3000套，均为万达旗下项目，维多利亚湾成交面积突破3800套，单个项目销量堪比一个大中型楼盘的体量，销售套数是排名第10的江山丽城的3倍； 成交前十名的门槛高达1300套；前二十名的门槛高达1100套。 数据就看到这里，后面我们来聊聊市场 全国层面： 2015年的房地产市场主基调是“去库存”，全国层面调控政策放松，信贷政策放宽，房地产市场回暖，成交量逐步上涨。 2016年上半年，这一宽松的房地产政策继续延续，由于前期“去库存”土地供应放缓，市场成交较好，部分一二线城市住宅出现供不应求的现象，土地市场的供求失衡表现更为明显，多数房企面临土地储备不足，这也造成了新一轮的房价暴涨，地王频出。 这一轮一二线除城市的房价涨幅在意料之中，又出人意料，国庆期间近20余城重启或加码限购，旨在为房地产市场降温…… 青岛层面： 2015年之前，青岛一度被冠以全国房地产库存排名第一的名号，所以青岛在“去库存”上表现的尤为努力，2015年青岛市商品住宅供应成交基本持平，均在1200万平方米左右。 2016年延续去库存政策，青岛市商品住宅供应量约1400万平方米，成交量1950万平方米，库存下降幅度高达550万平方米！
关于2016年房地产调控政策的分析
关于2016年房地产调控政策的分析 针对近期部分一线城市房价暴涨的问题，政协委员认为房地产应该落实分类调控、分地施策的方法。下面看下2016年房地产调控政策分析详细内容。 目前房地产调控因城施政的方向非常明确，从全局来看，中国应该支持房地产业的发展，而且房地产去库存也是主要任务。但是，个别房价上涨过快城市也应出台政策，抑制房价过快上涨。 2016新年伊始，楼市在各项信贷政策和税收政策调整中拉开去库存大幕。 春节前后，楼市已经迎来三轮政策利好。2月2日，中国人民银行联合银监会首先送出“信贷大礼”，决定在不实施限购的城市对首套房首付比例最低降至两成，二套房首付比例最低可付三成。 紧接着，2月17日，中国人民银行、住建部联合财政部发布通知，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。 2月19日，财政部、国家税务总局和住建部三部门发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（下称《通知》），对个人购买前两套住房给予降低契税优惠；对个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。 来自部委的“政策包”密集出台，地方政府也纷纷跟进，甘肃、江西、山西、山东、安徽等多地都已出台楼市政策，采用信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价补贴、政府回购等多种形式加速去库存。 “房地产是个区域性很强的市场，和工业企业的‘去产能’有所不同，是一种结构性市场，各地差异化很严重。”住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌告诉《中国新闻周刊》，各地应该根据中央的意图，因地制宜，“一城一策，如果这些税费优惠政策能落实，加上金融部门的支持，对去库存应该会有很好的推动作用。但最终效果如何，还有待观察市场氛围和政策的落实程度，但不太可能出现强烈的市场反转。” 政策松绑寻找新平衡 这次调整不仅取消了普通住宅和非普通住宅的区别，并且对于改善型、二套购房的群体也实行减税政策，优惠幅度几乎创下历史之最。更多相关房地产行业分析内容请咨询中国报告大厅发布的《2016-2021年中国武汉房地产产业运行态势及投资战略研究报告》。 此次调整选择了契税和营业税的双降，也即购买环节和出售环节同时降税。 契税方面，新的调整意味着，原来购买首套住房，分别要交1%、1.5%、3%的契税，即90平方米以下普通住房是1%，90平方米以上普通住房是1.5%，非普通住房是3%。新政之后，90平方米以下的普通住宅契税额不变，其他最多只交1.5%。
2016年西安房地产市场
2016 年即将结束，这一年的西安楼市，可以说是“波澜不惊”，回顾这一年，各地政策从 “去库存”到限购、再到楼市量价齐升，高价地此起彼伏带来“解套”之忧、去库存结构性 矛盾凸显 ,, 构成今年房地产市场全景图。全国楼市在年中时一度走高，以北上广一线城市 为甚，在这样的全国房价齐飞的背景下，不少二线城市的房价也出现大幅度的增长，一度让已经宽松的房地产政策再次收紧，而作为典型二线城市的西安来说，虽然发展速度已经达到 准一线水平，但是在巨大的库存压力下，房地产市场还是比较平稳，虽然市场波澜不惊，但 是每当新政释放，也会引起购房者及业内的一些讨论，那么购房者应该怎样利用当下新政正 确买房置业，这些新政对购房者在置业过程中都有哪些帮助？让我们一起回顾2016 年西安楼市年终盘点之政策篇。 1、财政部发文降低“契税+营业税” 2月份，财政部发布“关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知”，全面降低 交易环节税费。 点评：此次财政部调减营业税、契税，减轻了购房成本，有利于改善型住房需求持续释放， 增加购房需求，加快房地产流通，加快库存。 2、按揭首套房首付降至 2 成 2 月 2 日下午，央行、银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》。在不实 施“限购” 措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首 付款比例为 25%，各地可向下浮动 5 个百分点。对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。 点评：此项举措还是针对快速去化库存，对于刚需购房者置业起到一定的促进作用。 3、开放小区 +商改住 2月中旬，中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干一件提出，开放小 区，实现内部道路公共化。 点评：新建的小区将要推广街区制，内部道路公共化，在欧美等发达国家，拆掉围墙的街区制正 是破解城市拥堵的良药。但是对于此项政策，不少市民反映不放心居住环境安全。 4、5 月 21 日陕西省政府地产十一条新政出台 1、各地 6 月底前要出台房地产去库存措施； 2、商品房存量较大地区全部货币化安置； 3、金融机构适度降低农民贷款买房利率； 4、家庭首次购买普通商品住房,贷款利率下限为基准 利率 0.7 倍； 5、房产商不得拒绝使用公积金贷款购房；6、个人买卖房的税收优惠政策；7、鼓励开发商将其“库存”向社会出租；8、未及时开发及闲置地产用地将被调整；9、因地制
最全的房地产相关政策汇总(2015-2016)
房地产相关政策大全（２０１５年——２０１６年８月） 时间 政策 内容 政策解读 ２０１５．２．５ ２０１５年首次降准 自２０１５年２月５日起下调金融机构人民币存款准备金率 ０．５个百分 点。 降准降息，释放大量资金，鼓励刺激消费，缓解房地产市场的资金压力，促进了房地产市场的复苏。 ２０１５．３．１ ２０１５年首次降息 金融机构一年期贷款基准利率下调 ０．２５个百分点至５．３５％；一年期 存款基准利率下调０．２５个百分点至２．５％。 ２０１５．３．１ 不动产登记实施 ２０１５年３月１日，《不动产暂时登记条例》开始实施 不动产登记的正式实施，将使房屋买卖更安全，更合理规范化，权利人的权益更合法化。 ２０１５．３．５ 政府工作报告指出支持居民自住和改善住房需求 国务院总理李克强３月５日在政府工作报告中明确提出，稳定住房 消费，坚持分类指导，支持居民自住和改善性住房需求。两会代表 委员认为，这表明政府将扩大低收入人群的住房保障范围，加强对 刚需及二次改善型购房需求的政策支持。 鼓励购房，支持改善型住宅需求。 ２０１５．３．２５ 两部委发布促进房地产健 康平稳发展通知 国土资源部、住建部联合下发《关于优化２０１５年住房及用地供应结 构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求 ２０１５年各地有供、 有限，合理安排住房和其用地供应规模；优化住房供应套型，促进用地结构调整；多措并举，统筹保障性安居工程建设；部门联动，加大市场秩序和供应实施监督力度。 促进房地产市场长期稳定健康发展。 ２０１５．３．３０ 房贷新政，二套房首付比例可低至四成，公积金最低首付比例降至二成 央行、住建部、银监会联合下发《中国人民银行住房城乡建设部中 国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》， 规定缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为２０％；对拥有１套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买 降低购房门槛，促进购房需求
2016年深圳市房地产中介专项整治工作方案.doc
2016年深圳市房地产中介 专项整治工作方案 根据《住房城乡建设部关于开展房地产中介专项整治工作的通知》（建房函〔2016〕111号，下称“111号”）以及相关法律法规，为整顿和规范房地产交易秩序，维护群众合法权益，我委拟在全市范围内开展为期5个月的房地产中介专项整治工作（下称“整治工作”），有关事项如下： 一、指导思想及工作目标 （一）指导思想。依据《城市房地产管理法》、《房地产经纪管理办法》、《深圳市房地产市场监管办法》、《深圳经济特区房地产转让条例》等法律、法规，结合111号文件精神，坚持整顿、规范和健康发展的方针，强化联合执法，加大查处力度，严厉打击房地产中介市场违法违规行为，保障二手房交易安全，促进我市房地产市场持续、健康发展。 （二）工作目标。通过开展专项整治，严肃查处违法违规中介行为，规范房地产市场秩序，提高中介服务水平，提升从业人员职业操守，保障房地产交易安全，促进房地产中介行业健康有序发展。 二、整治重点 依据相关法律法规，对我市房地产中介机构及其分支机构的现场经营信息及网络经营信息进行检查，重点查处消费
者投诉和举报的各类房地产中介违法违规情况，包括以下行为： （一）发布虚假房源、不实价格信息招揽业务，诱骗消费者； （二）未将房屋抵押、查封等限制交易信息及时告知购房人； （三）未在经营场所醒目位置标明房地产中介服务项目、服务内容、收费标准； （四）强制提供代办服务、捆绑收费； （五）未经当事人同意，擅自通过网签系统签订中介服务合同、交易合同； （六）为不符合交易条件的房屋提供中介服务； （七）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价； （八）侵占或挪用交易资金； （九）泄露或不当使用客户信息； （十）中介机构及其分支机构未按规定办理备案； （十一）未取得相关金融资质，利用P2P网络借贷平台和股权众筹平台非法从事房地产金融业务，或取得相关金融资质，但违规开展金融业务； （十二）违反法律法规规定的其他情形。 三、职责分工
2016年房地产政策
2016年房地产政策分析 此次房地产救市是在大库存的背景下产生的。主要政策有货币宽松、首付降低、利率降低、税率降低等。类似于09年大救市，但有不同。09年救市是因为08年全球金融危机，救市是为了增加就业。2016年救市是为了房地产去库存，库存大集中在三四线城市。北上广深一线城市刚性需求大【租赁市场需求旺盛租客转房客】，而且吸引全球投资客的目光，易产生抢房等现象。三四线房地产开发商【诸如郴州】刚刚经历的房地产寒冬，许多开发商资金短缺，急需回笼，此时仍奉行现金为王的销售思路，短期内会呈现供需两旺的市场格局。下半年价格会有小幅提升，大幅度涨价不可能，毕竟之前库存过大，供远大于求。 以下为政策详情： A、货币宽松 2016年首月，银行信贷投放便创下历史纪录。央行数据显示，1月新增人民币贷款2.51万亿元，同比增1.04万亿元，创下历史单月纪录。 B、政策利好 1、调整公积金贷款的利率 2015年央行持续降息5次，购房者买房压力真真的小了。若购房者在北京买房子都能省下几十万的利息。一些背着房奴包袱的购房者能减少很多还贷压力。目前，期限在五年以下的公积金贷款，利率为2.75%；期限在五年以上的公积金贷款利率为3.25%。 2、鼓励租售并举 有关部门针对房屋租赁情况，给予补贴政策，鼓励机构投资者菜板库存房成为租赁市场房源，从而减少库存。2015年年底的中心经济事情会议明确指出，要成长住房租赁市场，鼓舞鼓励自然人和各种机构投资者采办库存商品房，成为租赁市场的房源供给者，鼓励以住房租赁为主营业务的专业化企业买房。 3、居住证新政 居住证申请门槛降低，只要在事业地居住满半年（部分地区），就可以领居住证。居住证卡伊为申请人的就业、社保、积分落户和公积金等提供福利，以后想要落户买房，也会更加容易。 4、农户购房有补助 为去房产库存，政府鼓励农民工进城买房。目前，各地也加紧时间出台各种农民工进城买房的补贴政策。河南最先出台农民工进城买房补贴政策：农民工进城买房可享受每平方米200元的补助，为农民工省去一部分买房成本。 5、户籍轨制更始 截至2015年11月底，50个典型城市新建商品房待售面积为3.73亿平方米，全国整体商品房待售面积则达6.96亿平方米。面对近7亿平方米的楼市库存，户籍轨制更始成各地"去库存"主要手段。所以，上海当局事情呈报明确提出，"对峙都市扶植重心向郊区转移，进
深圳市房地产买卖合同(一手房现售)
本合同适用于已经初始登记、但尚未转移登记的房地产转让合同编号：深圳市房地产买卖合同 （一手房现售） 2016版
特别提示 1．在签订本合同之前，买方可要求卖方出示企业法人营业执照、房地产开发资质证书等与房地产开发和销售有关的证明文件，并认真审阅合同内容，仔细确认其中的选择性、补充性、填充性、修改性内容。对合同条款有疑问时，应向法律人士咨询。 2. 为体现双方平等、自愿、协商一致的原则，买卖双方可依照约定对本示范文本条款进行选择、补充、填充、修改。买卖双方的约定应当符合法律、法规及本房地产项目土地使用权出让合同的规定，不得侵害社会公共利益和第三方的合法权益。 3．本合同文本中所留空格填写卖方既定的告知性内容或买卖双方自行约定或补充约定的内容。斜线“/”前后文字应在□中划“√”做出单项选择。合同空格处未作约定的部分，均应划线删除。 4．本合同需手写填写的空格,应当用钢笔、毛笔、签字笔填写。买卖双方应在本合同的正文、附件（包括补充协议）、附图中签字或盖章。 5．本合同生效后，未被修改的文本印刷文字及空格处填写的有效文字与符号均视为买卖双方合意内容。合同附件及补充协议经买卖双方共同签署后与合同正文具有同等法律效力。 6．买卖双方可根据实际情况决定本合同原件的份数，在签订时双方应当认真核对，以确保本合同各份内容相同。 7．本合同生效后，对买卖双方具有法律约束力，买卖双方应当按照本合同中所约定的内容履行自己的义务。 8．买方需要办理按揭贷款手续时，卖方承诺代办按揭贷款手续的，应书面告知买方办理按揭贷款所应具备的条件和应提交的资料，并协助买方与银行签订按揭贷款合同。买方无法取得银行按揭贷款的，买卖双方可协商达成补充协议。
2016年房地产调控政策分析
2016年房地产调控政策分析 2016新年伊始，楼市在各项信贷政策和税收政策调整中拉开去 库存大幕。 春节前后，楼市已经迎来三轮政策利好。2月2日，中国人民银行联合银监会首先送出“信贷大礼”，决定在不实施限购的城市对首 套房首付比例最低降至两成，二套房首付比例最低可付三成。 紧接着，2月17日，中国人民银行、住建部联合财政部发布通知，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。 2月19日，财政部、国家税务总局和住建部三部门发布《关于 调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（下称《通知》）， 对个人购买前两套住房给予降低契税优惠；对个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。 来自部委的“政策包”密集出台，地方政府也纷纷跟进，甘肃、江西、山西、山东、安徽等多地都已出台楼市政策，采用信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价补贴、政府回购等多种形式加速去库存，市场环境上涨趋势明显。 但2016年930之后，为了抑制房价过快上涨，地产政策有了明 显转向，尤其是国庆假期19个城市连发限购限贷新政。 一、2016年房地产政策汇总 （一）利好政策
1、税费优惠政策 财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布通知，2月22日起，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。 ①契税： 对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税;对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税;并且新政策不再区分普通和非普通住宅(房屋建筑面积是否超过144平方米)。 ②营业税： 个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。而此前政策仅对个人购买2年以上(含2年)的普通住房(单套建筑面积在144平方米以下)对外销售免征营业税。 2、鼓励租售并举 有关部门针对房屋租赁情况，给予补贴政策，鼓励机构投资者菜板库存房成为租赁市场房源，从而减少库存。2015年年底的中心经济事情会议明确指出，要成长住房租赁市场，鼓舞鼓励自然人和各种机构投资者采办库存商品房，成为租赁市场的房源供给者，鼓励以住房租赁为主营业务的专业化企业买房。 3、居住证新政
2016年中国房地产行业规模现状及未来发展趋势(精)
2016年中国房地产行业规模现状及未来发展趋势 一、中国房地产销售情况 房地产市场自2015年二季度以来，销售一直呈现复苏趋势。商品房销售面积当月值同比增速从去年4月开始由负转正，之后保持大幅增长。2016年以来，在去库存政策和宽松的货币环境之下，房地产销售延续了去年的火爆态势。2016年3、4、5月，销售面积当月值同比增速分别37.66%、44.07%、24.24%，保持高位。2016年前5个月房地产销售面积累计值4.8亿平方米，同比增速为33.20%。目前应持续关注政策变化对下半年销售的影响，同时关注房企在各个热点地区项目的开发进度和推盘意愿，预计全年销售面积有望达到13亿平方米。 分城市来看，差异十分明显。一线城市在2016年2、3月份销售达到顶峰，同比增速分别为41.17%和51.21%，但从4月份开始销售规模骤降，4、5月份销售同比增速分别只有0.31%和-6.71%。三线城市销售同样在3月份达到顶峰后，在4、5月份缓慢下降，3、4、5月份销售同比增速分别为54.15%、47.36%、15.31%。而二线城市仍然保持了销售高速增长的势头，3、4、5月，销售同比增速分别为115.27%、86.32%、43.25%。 二、中国房地产开发投资、开工面积情况 从2014年开始，商品房新开工面积一直呈现同比减少趋势，这一趋势在2016年一季度被扭转。2016年2月商品房累计新开工面积同比增速2年来首次由负转正，达到13.70%，之后的三个月这一数据分别为19.20%、21.40%、18.30%，同样保持高位。2015年强劲的销售消耗了房企的库存，行业库存周期出现拐点，新开工面积的增加正是对这一信号的积极反应。同时，新开工面积和竣工面积的增加也提升了房企的推盘意愿，正反馈循环，对项目布局合理企业的发展十分有利。 随着新开工面积的升高，房地产投资增速也结束了自2014年3月以来的下滑。2016年2月，房地产投资增速首次由负转正，3、4、5月同比增速分别为
2016年2月房地产政策汇总
2016年2月房地产政策汇总 1.【土地】2月23日,财政部、国土资源部、中国人民银行和银监会四部委联合发布关于规范土地储备和资金管理行为的相关通知,提出要清理压缩现有土地储备结构、进一步规范土地储备行为、规范土地储备自己使用管理等行为。 2.【营改增】2月22日,住房和城乡建设部发布《关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知》,明确建筑业的增值税税率拟为11%。 3.【城市规划】2月21日,国务院印发了《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化。解决交通路网布局问题,促进土地节约利用。另外要树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念,建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。打通各类“断头路”,形成完整路网,提高道路通达性。 4.【住房公积金】中国人民银行、住房城乡建设部、财政部印通知,自2月21日起,将职工住房公积金账户存款利率由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率,调整为统一按一年期定期存款基准利率(1.50%执行。 5.【资产证券化】中国人民银行、发展改革委等八部委联合发布了《关于金融支持工业稳增长调结构增效益的若干意见》,表示将加快推进住房和汽车贷款资产证券化。 6.【房地产契税营业税】2月17日,财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》。 契税政策方面,对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同,面积为90 平方米及以下的,减按1% 的税率征收契税;面积为90 平方米以上的,减按1.5% 的税率征收契税;对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90 平方米及以下的,减按1% 的税率征收契税;面积为90 平方米以上的,减按2% 的税率征收契税;纳税人申请享受税收优惠的,根据纳税人的申请或授权,由购房所在地
2018年深圳市房地产市场调研分析报告
2018年深圳市房地产市场调研分析报告 北京欧立信研究中心
目录 第一章深圳市房地产市场环境分析 (7) 第一节深圳市房地产地域环境分析 (7) 一、地理位置 (7) 二、自然环境 (7) 三、生态气候 (7) 四、资源优势 (8) 第二节深圳市房地产宏观经济环境分析 (11) 一、深圳市GDP增长情况 (11) 二、深圳市固定资产投资 (12) 三、深圳市居民收支情况 (15) 四、深圳市产业结构分析 (17) 第三节深圳市房地产市场政策环境分析 (17) 一、深圳市房地产政策发展史 (17) 二、深圳市房地产重要政策分析 (23) 第四节深圳市房地产行业社会环境分析 (26) 一、人口数量分析 (26) 二、消费市场分析 (27) 三、工业和建筑业 (27) 四、居民生活和社会保障 (29) 第二章深圳市存量住房分析 (32) 第一节深圳市住房存量分析 (32) 一、深圳市住房存量现状 (32) 二、各类住房存量估算 (33) 1、商品住宅 (33) 2、保障房 (34) 3、工业区配套宿舍 (34) 4、小产权房 (35) 5、总结 (37) 第二节可上市流通住房存量分析 (38) 一、可上市流通住房存量现状 (38) 二、各类可上市流通住房存量估算 (39) 1、保障房 (40) 2、单位及个人自建住房 (40) 3、总结 (41) 第三节深圳人均住房建筑面积分析 (42) 第四节深圳市存量住房结构分析 (43) 第五节深圳市存量住房房龄分析 (45) 第三章深圳市房地产行业数据监测 (48) 第一节深圳市房地产市场运行情况 (48) 一、房地产开发投资情况 (48) 二、商品房施工面积情况 (48)
2020年深圳房地产市场分析报告
2020年深圳房地产市场分析报告
2020年9月
2020 年是深圳特区成立四十周年。1980 年 8 月 26 日，深圳经济特区设立。40 年来，深圳快速发展，城市地位显著上升。房地产行业也取得长足发展，深圳作为改革先行者，在房地产行业发展中也起到先锋作用。同时，也诞生一批优质房地产开发和服务企业。展望未来，深圳城市地位仍将持续提升，深圳优质企业也将受益。 第一部分、深圳40 年来，取得快速发展 1、40年来深圳房地产行业快速发展 深圳在房地产行业产生和发展中扮演先锋者的角色。中国大陆第一家房地产公司、第一个商品房小区均在深圳诞生、第一次土地使用权公开拍卖也发生在深圳。深圳在过往房地产行业发展中，扮演着先锋者的角色。 40 年来，深圳房地产市场也取得了快速发展。商品住宅销售面积从 1986 年的 45 万方，到目前每年 600 万方左右的水平，并且逐步进入存量市场，二手房成交面积是新房的 1.7 倍左右。 深圳地产基本面中长期依然向上。自商品房诞生以来，深圳基本面总体向上，虽然也经历过 08 年前后、12 年前后的波动。2020 年年初以来，深圳新房成交面积同比-2%，在公共卫生事件影响下，依然与去年同期持平；年初以来二手房成面积同比增长 49%。 图表1、深圳商品住宅销售面积（万方） 数据来源：深圳统计局、市场研究部整理
图表2、深圳商品住宅平均交易价格（元/平方米） 数据来源：深圳统计局、市场研究部整理 2、深圳发展一路向西 深圳发展一路向西，从罗湖到福田再到南山和前海。发展重心的变化也带来区域 地产基本面的变化。（1）深圳最初中心区在罗湖区，1984 年国贸大厦封顶，成 为深圳首个 CBD 中心，罗湖商业区几乎汇集了深圳的行政、金融、文化、商务办 公等全部功能。（2）而随着 1997 年前后福田 CBD 动工、市民中心、图书馆等陆 续在福田区开工建设，福田成为深圳第二个重点开发区。（3）南山区伴随着高科 技、互联网的发展，快速崛起，依靠腾讯以及华为等一批高科技大型公司，打造 了一个高科技产业集群。成为深圳又一个经济中心。而各区地产基本面情况也随 中心区西移有所变化。2006 年后，福田区房价明显超过罗湖区，而南山区在 2010 年后超过福田区。 图表3、1999 年罗湖区房价最高（元/平方米）图表4、2018 年福田区和南山区房价较高（元/平 方米） 数据来源：wind、市场研究部整理数据来源：wind、市场研究部整理 图表5、深圳一路向西发展，重点发展新兴产业 区划定位及发展重点 福田区聚焦金融、文化、教育等核心服务功能的中央商务区，重点推进深港科技创新合作区建设；
2016年全国房地产开发投资和销售情况分析(1-11月)
2016年1-11月全国房地产开发投资和销售情况分析
根据统计局发布的2016年1-11月份全国房地产开发投资和销售情况数据，中国1-11月份全国房地产开发投资93387亿元人民币，住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%。 一、房地产开发投资完成情况 2016年1-11月份，全国房地产开发投资93387亿元，同比名义增长6.5%，增速比1-10月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资62588亿元，增长6.0%，增速提高0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%。 1-11月份，东部地区房地产开发投资51307亿元，同比增长5.2%，增速比1-10月份提高0.2个百分点；中部地区投资21001亿元，增长10.6%，增速回落0.5个百分点；西部地区投资21080亿元，增长5.8%，增速回落0.3个百分点。 1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积745122万平方米，同比增长2.9%，增速比1-10月份回落0.4个百分点。其中，住宅施工面积511416万平方米，增长1.6%。房屋新开工面积151303万平方米，增长7.6%，增速回落0.5个百分点。其中，住宅新开工面积104776万平方米，增长7.9%。房屋竣工面积77037万平方米，增长6.4%，增速回落0.2个百分点。其中，住宅竣工面积56379万平方米，增长5.3%。 1-11月份，房地产开发企业土地购置面积19046万平方米，同比下降4.3%，降幅比1-10月份收窄1.2个百分点；土地成交价款7777亿元，增长21.4%，增速提高4.7个百分点。
二、商品房销售和待售情况 1-11月份，商品房销售面积135829万平方米，同比增长24.3%，增速比1-10月份回落2.5个百分点。其中，住宅销售面积增长24.5%，办公楼销售面积增长31.4%，商业营业用房销售面积增长17.5%。商品房销售额102503亿元，增长37.5%，增速回落3.7个百分点。其中，住宅销售额增长39.3%，办公楼销售额增长46.5%，商业营业用房销售额增长20.1%。
2016 年南京市区房地产市场分析报告
2016年南京市区房地产市场分析报告2016年的南京楼市显然不是平淡的一年,上半年的楼市延续了2015年的火热状态，前6个月南京市区的（不含高淳、溧水）新房成交量就达到7.5万套之多，这一数据超过了2010、2011和2014年全年的成交量（不含高淳、溧水）！然而，在9月底和10月国庆期间，随着“限购”再出和“双限”等相关楼市调控政策的相继出台，南京楼市开始降温的趋势逐步显现，第四季度的3个月新房成交量（不含高淳、溧水）逐月下降且都未再突破1万大关。 一、2009--2016年南京市区年度成交同比分析 2016年，南京市区的新房成交量（不含高淳、溧水）突破12.6万套，创下了自2009年起8年来的新高。2016年南京市区全年新房成交量较2015年上涨的9.5%、较2014年和2013年更是分别上涨了70.9%和42.7%！相当于2011年与2012年两年成交量的总和。从2009年开始的历年成交数据中可以看出，南京楼市在经历过2010年与2011年的相对低潮期后，从2012年开始，楼市成交量的上涨势头愈加明显，到2016年达到了又一个新高。 2016年上半年南京楼市火爆，6个月的成交量达7.5万套！下半年随着多项楼市调控政策的出台，楼市总体有所降温,但成交量仍超过5万套。 二、2016年度南京市区月度成交分析
除去受春节影响的2月份来看，2016年前9个月的新房成交量基本都保持在1万套左右，前三季度的南京楼市始终保持着火爆状态：成交量居高不下、上市量未有大增，导致南京市区的新房库存量逐月下降，到2016年三季度末，南京市区的新房库存仅为2.1万套，去化周期不足两个月。 南京楼市的持续火热触发了相关调控政策的出台：9月25日的“主城区住房限购政策”与10月国庆期间的“限购+限贷”的“双限”政策，这些调控政策的相继出台表明了南京市政府稳定市区楼市的决心。“双限”政策的调控力度之大导致南京楼市没有了前三季度的火爆转而走向平稳。有“双限”政策加持的第四季度，南京市区的新房成交量开始逐月下降，楼市降温迹象明显。 三、2016年度南京市区各板块成交分析
房地产行业税收政策
三、流转税 （一）增值税 根据财税[2016]36 号规定： 1、税率 销售不动产、出租不动产：税率为11% 简易计税，征收率为3% 2、新老项目 房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。2016年4月30日以后的为新项目。 实际工作中，认定老项目的其他情形：在2016年4月30日前的施工合同，可以辅助有付款记录、工程形象进度、照片等。 3、销项税 （1）销售额 根据“国家税务总局公告2016年第18 号”： 销售额二（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）* （1+11%） 当期允许扣除的土地价款二（当期销售房地产项目建筑面积宁房地产项目可供销售建筑面积）X支付的土地价款 当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。 房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面
积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。 根据“国家税务总局公告2016年第86号”： “当期销售房地产项目建筑面积” “房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。 根据“财税〔2016〕140号”，房地产开发企业新项目，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。 （2）销售折扣 第四十四条纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额。 第四十三条纳税人发生应税行为，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明的，以折扣后的价款为销售额；未在同一张发票上分别注明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额。 例如：同一项目户型的相同期间中，因为司庆当天9折优惠。税务机关有可能认为价格明显偏低要求核定销售额。 （3）预缴税款