房地产案例分析(商品房预告登记)

房地产案例分析【商品房预告登记】

案例：

债务已到期的龙顺房地产开发公司决定将其位于贵州省临朐县何官镇泰华商城（以下简称泰华商城）的第18幢B单元12号出售给债权人夏某以偿还债务，2009 年8月20日双方签订了房屋买卖合同，并于同日去临朐房产管理所完成备案，该公司于在9月2日向夏某送达了购房收款凭证，共计为人民币1192878元。同年11月，龙顺地产以经口头与夏某达成协议，以卖房偿还借款为由，与第三人李某签订商品房买卖合同，将房屋出售给李某，并收取了李某的首批款项以及其他相关费用。在该房屋经有关部门验收合格后也一直归李某适用。而夏某自发现该房屋被李某使用后，就及时向有关部门提出异议，但由于当时龙顺房产公司的法定代表人蒋某涉嫌犯罪，该事情便被一直搁置，未得以及时处理。且因为争议房屋已经被夏某预告登记，李某亦无法办理相关手续，龙顺房产公司也一直未收到剩余欠款。直至2015年4月，夏某向法院提起诉讼，认为自己先购得争议房屋，并完成了有效备案，故请求法院判令自己享有争议房屋的所有权。

由上述案例可知，在商品房预售的情形下，交易标的的商品房还未建造完成，所以买卖的标的往往非现实的不动产，而是预期的不动产。双方签订买卖合同所产生的效果不是发生物权变动而是成立合法债权。开发商在房屋尚未建造完成之前就与相对人达成房屋销售合意，双方办理了预告登记之后，就合同中约定，在房屋正式建造完成之后，便正式办理房屋的登记过户手续。在这一前提之下，预售商品房的预告登记便产生一个问题：既然预售商品房预告登记客体的法律性质非不动产，那么其产生的权力也就有别于基于不动产所产生的权利。1但预售商品房的预告登记缺乏专门的登记公示媒介，现有的不当产登记簿也主要针对现实存在的不动产。则通过预告登记所形成的公示效力似乎并不明显，预告登记的约束力仍需要进一步的作出认定。

1王利明：《构建统一的不动产物权公示制度——评<不动产登记暂行条（征求意见稿）>》,《政治与法律》2014第14期。

争议焦点和分析

下面笔者就针对上述案例所反映的预告登记制度的缺陷进行深入剖析：

1、商品房预售情形下的制度缺陷

根据现有法律规定，在不动产实际建设完成并且登记转移所有权这段时间内，预告登记制度亦无法有效地阻止“一房多卖”的出现。究其原因，预告登记制度所产生的对抗性权利是针对于不动产物权的实际交付。2则在商品房建设完成之前，开发商本身不享有，且社会公众亦知晓自己不享有房屋所有权，故给债权交易留下了可操作的空间。即社会公众将认可未经登记、无物权变动的债权性买卖。那么，一房多卖的现象仍旧有存在的空间。3由此看来，预购背景下的预告登记既无法通过保障物权变动的方式来保全债权人的利益，也不能从根本上防止一房多卖现象的产生，这就显得该制度似乎有些“鸡肋”。

具体而言，我国商品房预售实行许可制度，在满足一定条件的前提下，并取得有关许可证后方可进行商品房预售4。这些条件涉及的范围十分广泛，包括预期的竣工日期、设计结构、代售面积、房屋用途等等，要求各类数据需要于其他证明，例如建造许可证、测绘报考等保持一致。如此具体的规定使得预售商品房虽然尚未实际建筑，但是已经有了详细的数据支撑。实践中，预售房登记若没有上述两种作用，那么无需登记来帮助信息记录的完善程度。由此可见，预告登记制度显得无的放矢。

除此之外网络技术的发展亦给预告登记制度带来了冲击，广大消费者不再选择预告登记制度。5随着网络的便捷，大部分的预售商品房登记都是通过网络平台完成的，但预告登记本身又无法与网络签约同步进行；加上网络环境下第三方的服务往往比政府机关更令消费者满意，因此大多数人认为额外的预告登记虽然能够更加有力的保护自己的权利，但时间成本过于昂贵，故往往不予选择。最后，在整个商品房交易过程中，从交易的磋商，到合同内容的协商，到最后合同的签订，合同相对人的不算深入熟悉也一定程度上抑制了社会大众对于预告登记的需求。

2张磊：《论预告登记的效力》，《中国不动产法研究》2016第7期。

3孙宪忠：《物权法》，社会科学出版社2005年版，第23页。

4《城市商品房管理办法》第45条、《商品房预售管理办法》第5—6条。

5尹田：《物权登记的效力及其法律适用——对<物权法司法解释一>相关规定的解析》，《法律适用》2016

第5期。

总而言之，为了减少开发商以“一房多卖”为首，包括工程质量不达标、工程预算不足而停工在内的各类风险，信息共享系统在有关部门的支持下逐渐完善。越来越多的商品房都通过网上签约机制进行商品房预售。高度发达的第三方信息平台将一切记录实时备份，整个交易过程越来越透明化。加之市场选择多样，预告登记本身的不便捷成为了其重要的缺陷之一。

2、现房交易背景下的制度缺陷

相比于现房交易的数目之大，预告登记制度的适用数量便相形见绌。究其原因，莫过于预告登记制度本身存在问题。

首先，从制度适用条件角度看，我国现房买卖是在当事人双方达成合意、订立合同以后，双方便可以按照合同内容进行登记，在订立合同与完成登记当中并没有明显的停顿。为谨慎起见，社会公众往往会有意缩短当中的时间，进而减少问题发生的可能性，这也就从交易习惯和背景的角度削弱了消费者对商品房预告登记制度的需求。

其次，在登记转移不动产物权的过程当中，根据《不动产登记暂行条例》第16条的规定，登记机构需要在进行权利移转的过程中发放权利证书。对于双方而言，出让方的权利证书将被登记收回，而受让方将会得到新发的权利证书。因而，一方在出让房屋并且办理相关权利让渡的程序之后，便会丧失权利证书的持有。在实际操作的过程当中，权利证书往往是交易能够顺利进行的前提条件，是证明一方为财产实际所有人的直接证据。本身也大大地减少了一房数卖的可能性。在此情况下，预告登记制度的迟滞成为了阻碍其被广泛使用的重要原因。

再次，在不动产产权移转无法即时实现的情况下，网络科技的发展和网上签约的完善，在现房交易的范畴内，也对预告登记产生了冲击。这似乎有悖于常理：即预告登记制度作为法律明文规定的保障权债权人权利切实实现的制度。但是，问题在于网上签约机制与预告登记制度的作用有很多类似之处。这部分作用的重叠，加之预告登记本身作为商品房现房交易动态过程中本身属于一个补充环节。即保障前期为交易作出的所有努力不付之东流而做出的具有法律效力的努力。在的确具备严肃性的同时是一个可供选择的步骤。在此制度本身时间成本较大，需求度较低，可替代性高的情况下，预告登记制度的弱势就体现了出来。社会现有