房地产公司存货管理作业指引

XXX房地产公司有限公司存货核算作业指引

1.0 目的

为加强存货管理,规范公司存货管理，便于对公司存货结构和存货存量的分析和

考核。

2.0 适用范围

适用于XXX房地产有限公司存货的管理。

3.0 术语和定义

存货是指在开发经营过程中，为房产建设而储存的各种资产。

4.0 职责

财务部负责本规范的推行、解释并检查执行情况；公司工程部、市场部、物业

部等相关部门负责存货的具体实施，并对实施过程中发生的问题及时向财务部

反馈。

5.0 内容

5.1 存货的分类，分类情况见下表

5.2 各类存货的核算

5.2.1在建开发产品的核算

5.2.2.1科目设置

“开发成本”科目核算在建开发产品的实际开发成本,其明细设置参见下表:

上述成本核算对象可分层次设立，具体设置参见下图：

5.2.1在建开发产品的核算

5.2.1.2 核算说明

1）在开发过程中发生的各项费用的核算

a、发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装工程

费等，属于直接费用，直接计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中）；

b、发生的间接费用，应先在“开发间接费用”科目进行归集，月末，再按一

定的分配标准分配计入有关的开发产品成本。

c、开发项目采用出包方式的，应根据承包企业提出的“工程价款结算账单”

承付工程款，计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中），借记本科

目，贷记“应付账款”科目。

d、开发项目采用自营方式的，发生的各项费用，可直接计入本科目（有关成

本核算对象的成本项目中），借记本科目，贷记“周转材料”、“银行存

款”等科目。

e、在开发过程中领用的设备，附属于工程实体的，应根据附属对象，于设备

发出交付安装时，按其实际成本，借记本科目，贷记“周转材料”科目。

f、根据权责发生制和收入与成本费用配比原则，应由商品房等开发产品负担

的费用，如不能有偿转让的公共配套设施费等，应在结转商品房等开发产

品销售成本时预提，预提时，借记本科目，贷记“预提费用”科目。预提

数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品成本。

2）已经开发完成并验收合格的土地、房屋、配套设施和代建工程，应及时进行成本转转。

月终结转成本时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记本科目（有关成

本核算对象的成本项目中）；

对出租房屋进行装饰及增补室内设施工程完工，应及时结转工程成本，借记“出

租开发产品”科目，贷记本科目。

3）对出租房进行装饰及增补室内设施而发生的出租房工程支出，也在本科目核算。

4）本科目的期末余额为在建开发项目的实际成本。

5.2.1.3 拟开发土地核算说明

1）“开发成本”科目的“拟开发土地”核算项目余额即为拟开发土地的实际成本，其具体内容包括：①总体未开工项目的地价款和前期费用；②分期开发的项目，其

后期尚未开工部分的地价款和前期费用。

1）项目开工前支付的款项，记入“开发成本”相应明细科目的“拟开发土地”核算项目下。

a.期末对于土地获得价款，应按照获得土地使用权证部分拟开发土地的对应合

同金额大于帐面金额部分，进行费用预提，分录如下

借：开发成本—土地获得价款—…—拟开发土地（以下省略部分明细）

贷：预提费用

b.次月月初，再将上述分录按原途径反向冲回。

项目整体开发时，应将拟开发土地的实际成本全部转入“在建开发产品”类

中；项目分期开发时，应将“拟开发土地”中开工部分对应的成本转入“在

建开发产品”类中。其中，土地获得价款的转出金额按当期开工面积对应的

合同金额，作分录如下：

借：开发成本—土地获得价款—在建期

贷：开发成本—土地获得价款—拟开发土地

c.其后再支付土地获得价款，应记入“开发成本—土地获得价款—拟开发土

地”的借方；期末，如“开发成本—土地获得价款—拟开发土地”的科目

余额在贷方，则按其贷方金额，进行费用预提，分录如下：

借：开发成本—土地获得价款—拟开发土地

贷：预提费用

d.次月月初，再将上述分录按原途径反向冲回。

5.2.2完工开发产品的核算

5.2.2.1科目设置

“完工开发产品”科目核算完工开发产品类存货的库存实际成本。科目的明细

设置如下：

1

置明细科目，并在明细科目下，按成本核算对象设置帐页进行明细核算。

2）企业将开发的房屋安置拆迁户，应按实际安置面积进行实物量管理和结转。

3）对于已经交付使用或办理销售和结转等手续，而产权尚未移交出去的开发产品，如商品房、安置房和配套设施等，应设置“代管房产备查簿”，进行实物管理。不

得将这部分财产入账，也不得计提折旧和摊销，在代管房产过程中取得的收入

和发生的各项支出，应作为“其他业务收入”和“其他业务支出”处理，不在

本科目核算。

5.2.2.2 核算说明

1）项目办理完竣工验收手续后，按开发项目的功能和用途，由“开发成本”科目转入“开发产品”的相应明细科目的借方。

2）完工开发产品按其功能设置核算项目，以便于简化明细会计科目及汇总统计本单位住

宅、公寓、商铺、写字楼、车位及车库、公共配套设施（系指可出售的公共配

套设施、按具体项目设置核算项目）等的总数额。

3）完工开发产品对外出售时，应于销售实现时，按售价记入“主营业务收入”科目，同时按其账面价值借记“主营业务成本”科目，贷记本科目下相应核算项目。

收款结算方式销售开发产品的，在将开发产品移交使用单位或办妥分期收款销

售合同后，将分期收款开发产品的实际成本，自本科目转入“分期收款开发产

品”科目，借记“分期收款开发产品”科目，贷记本科目下相应核算项目。4）完工开发产品用于出租经营和将开发的房屋安置拆迁居民周转使用，应于签订合同、协议和移交使用时，将土地和房屋的实际成本，自本科目转入“出租开发产品”、

“周转房”科目，借记“出租开发产品”、“周转房”科目，贷记本科目下相应

核算项目。

5）将开发的营业性配套设施，用于公司从事第三产业经营用房，应视同自用固定资产进行处理，并将营业性配套设施的实际成本，自本科目转入“固定资产”科目，

借记“固定资产”科目，贷记本科目（配套设施）。

6）本科目的期末余额为尚未转让、销售和结算的开发产品的实际成本。

5.2.3出租开发产品的核算

5.2.3.1 科目设置

“出租开发产品”科目核算开发完成用于出租经营的土地和房屋的实际成本以

及出租产品摊销的价值。科目的明细设置如下：

1

贷方登记改变出租开发产品用途对外销售的出租开发产品的原始价值。借方余

额反映实际出租的土地、房屋的原始价值。

2）出租产品摊销：核算实际出租的开发产品的摊销价值，贷方登记按月计提出租产品的摊销价值，借方登记改变出租产品用途，对外销售出租产品时冲销的出租开发

产品的已摊销价值。贷方余额反映实际出租的土地、房屋等出租开发产品累计

摊销价值。