东郊记忆考察报告

东郊记忆考察报告
篇一：成都市东郊记忆空间形态分析
成都市东郊记忆空间形态分析
摘要：借鉴城市设计的3种分析模式—图底理论、连接理论和场所理论，通过实地调研、资料搜集、记录观察和归纳推导的方式，介绍了成都东郊旧工业区的转型特例——东郊记忆。

对其空间形态各方面特点，及人在特定环境下的行为模式进行分析，以此探讨出其他旧工业区的空间形态更新改造的建议。

关键词：空间形态；旧工业区；工业建筑；行为模式
Abstract: Based on the figure-ground theory，linkage theory and place theory of urban design, in the means of field investigation，date collection, investigation record and inductive inference, this thesis takes Eastern Suburb Memory as an
example to analyze the features of spatial configuration in the transformation，and also discuss the human behavior patterns under specific environment. The aim and significance of the study is trying to provide a useful reference for the transformation and re-use of old industrial park in the future．
Key words: Spatial configuration; Old industrial park; Industrial buildings; Behavior pattern
东郊记忆的前身是成都国营红光电子管厂，是1950年代前苏联援建项目之一，是重要的国家电子、国防工业集中地。

但是，随着城市的发展，东郊工业区成为了城市的诟病，出现诸如环境污染、改变微气候等等问题。

因此成都市政府于2001年做出了“东调”重大决策：搬迁出一大批工业企业，腾出大批工业土地，在5至10年内，通过土地的重新规划和建设，提升东郊城市形象。

而东郊记忆是“东调”后唯一完整保留的老工
业厂区。

1 概述
东郊记忆位于成都市成华区，二环路以东，建设路以南，沙板桥路以北，崔家店以西。

项目总占地856亩。

依附于猛追湾建设路商圈。

2 图底理论分析空间形态
篇二：成都东郊记忆设计初探
成都东郊记忆设计初探
摘要：本文以成都市东郊记忆（原成都东区音乐公园）为例，从城市设计及形态学的角度分析东郊记忆的街道空间形态，并运用图底理论空间、空间尺度与比例以及联系理论和场所理论来解析其建筑形象和空间层次，以期为旧工业区的保护和开发提供参考。

关键词：东郊记忆；形态；空间；设计
A preliminary study on Chengdu Eastern
Music Park
Abstract: In the eastern music park of
Chengdu as an example, the analysis from the perspective of urban design, east street space form of memory, and using the theory of the bottom of the figure space, space scale and proportion and contact theory and place theory to resolve their architectural image and the space level, so as to provide reference for protection and development of old industrial area. Key words：Chengdu Eastern Music Park; form; interspace；design
一、东郊记忆概况
成都东郊记忆位于成都市二环路东二段外侧（图1），占地面积380亩（一期改建面积218亩），由占地18万平方米的原773厂废弃厂房改建，属于原东郊老工业区的一部分，其前身是成都国营红光电子管厂（也称773厂，106信箱），该厂始建于上个世纪50年代，是一五期间原苏联援建的156个项目之一，诞生了中国第一支黑白显像管和第一支投影显像管，曾有“北有首钢、南有红光”
的美誉。

21世纪初期，成都市政府做出“东调”战略工程规划，准备将成都东郊老工业区内的企业搬迁出去，而红光厂的厂区得以完整保留，被开发为文化创意产业园区，由成都传媒集团投资打造，东郊记忆成为了成都“东郊工业区”东调后唯一完整保留的老工业厂区。

2011年9月29日，由老厂区改造而来的文化创意产业园区——成都东郊记忆正式开园。

园区建筑总面积万平方米，其中75%是由老厂房改造而来，园区成为当下西南地区改造规模最大的老工业区改造与更新区。

图1东郊记忆位置（作者自绘底图来源http:///）二、东郊记忆的改造思路在重视保护、传承现代工业文明理念的基础上，根据国际工业遗产保护协会拟定的下塔吉尔宪章和德国鲁尔区的改造与更新经验，确定了“保留为主、新旧协调、品质至上、创意时尚、注重现实、多样呈现”的设计改造总则。

产业转型升级带动旧区的更新
体验在国内音乐产业中快速发展，因此东郊记忆选择高水平打造音乐体验产业。

“体验经济”最早出现在《体验经济》一书中，这个概念由美国LLP公司的创办人詹姆斯·吉尔摩与约瑟夫·派恩于2000年提出，同时还指出“体验经济”的重要性：它是继农业经济、工业经济、服务经济之后第四个经济发展阶段。

（图2）。

成都东郊记忆也明确了建设目标与内容，确定以音乐产业为核心，规划了包括音乐培训、商务办公、酒吧娱乐、演艺与展览、文化餐饮、音乐主题零售和设计酒店的七大产业业态，力图打造一个融商务、休闲、娱乐为一体的新形态商业街区。

加强文化对老工业区改造的影响
成都东郊记忆的规划设计，与文化产业中的文化要素紧紧相连，充分展示其充满人性化的生机与活力。

成都东郊记忆注重的文化元素如下：
1）突出工业老区文化要素。

对原
有红光电子管厂厂房，旧物利用，对旧厂区进行复原，尽量多的保留原有的建筑形式及老式风格，提升老区改造更新的特色性；充分利用旧钢架、轨道车等老工业标志性怀旧物件改造成为的小品，加强公园整体的艺术性；充分利用壁画、海报加上怀旧口号等墙面修饰手法，引起人们对老工业区改造的认同（图3）。

2）突出音乐文化要素（图4）。

去过东郊记忆的人都对大门口的巨型琵琶记忆深刻吧，那是结合了工业中不可缺少的齿轮所打造的一个独特的金属琵琶，将传统与现代的完美融合，也将民族乐器与现代工业完美融合。

成都东郊记忆的规划设计在空间设计中突出外部空间的序列变化与重组。

改造工业建筑底部，使得原有工业建筑空间有机联系起来，形成完整、有致的空间结构，很好地提升了建筑外部空间组合的趣味性。

东郊记忆的老工业建筑改造可分为
以下两类：
1）按照建筑内部空间重新组合的需求，对老建筑的内部空间进行微调，同时引入创意新元素，使空间结构错落有致，如园区入口处的旅馆；
2）在老建筑的基础上，重新修建其围护部分，将内部空间进行重新分隔，如利用老工业建筑改造的博物馆。

东郊记忆老建筑立面改造是利用原有的工业老厂房富有时代感的红砖墙、生锈的管道与大面积的现代LED幕墙、广告标志及店招等时尚的立面形成鲜明的对比，以此突出东郊记忆音乐主题公园的特色。

东郊记忆的景观打造主要是以硬质铺砖及与工业主题相符的金属雕塑为主，在突出音乐与工业两大主题的同时显得活力不足。

三、东郊记忆中的城市设计
空间形态及建筑形态分析
根据图底理论关系分析得出，东郊记忆作为商业和文化活动功能的建筑实
体分布比较有秩序，沿着中央大道北街两侧以围合或者半围合的空间形态布置作为住宿和企业功能区域的空间布局形态比较密集紧凑，内部的空间虚体狭小局促。

中央大道为公园的主干道，以步行为主，是景点的主要分布带，建筑实体的空间形态主要呈沿街布置，部分建筑还进行了后退处理，有利于体现体验式的项目创意。

架空管廊贯穿始终，街区感和导向性都比较强。

对中央大道沿街的旧工业建筑底部进行改造，使得原有工业建筑的内部空间串联起来，改造成高端老牌音乐器材的体验式街道——天籁街，形成缩放有致韵律完整的有机空间序列，大大提升了建筑外部空间组合的趣味性。

（如图4）
空间层次分析
中央大道为该地块的主要景观轴线（如图5），两侧不均匀地分布着形态各异的建筑实体，他们之间由大小不等的空间虚体来联系，即开敞空间、半开敞
空间，同时也是对主轴线的交通视觉渗透空间。

空间层次为：街巷空间、开敞空间、半开敞空间、私密空间。

空间的侧界面主要通过建筑实体向上发展的空间高度体现东郊记忆南路建筑层数多为3、4层。

建筑物高低组合，丰富了街道立面天际轮廓线，并体现其步行空间的亲切感，有些商铺后退5m修建，有些商铺则邻管廊修建，形成凹凸有致的街道空间，使侧界面具有明显的空间变化。

立面改造是利用保留的旧有工业厂房红砖墙、老式门窗、生锈了的钢材构建与重新装饰现代大面积玻璃幕墙广告宣传画及店招等立面形成鲜明对比与反差，突出音乐公园的沿袭历史并赋予新的街道意义（如图6、7、8）。

空间地界面是通过红砖铺地以界定空间，形成交通景观和视觉的廊道。

空间尺度比例
中央大道较宽阔，产生内聚、向心的空间感成都舞台通过建筑进入广场的空间序列是闭合开敞的起承关系建筑距
离/ 建筑高度=~，缺口出入因素较强，有进入另一空间的期待感。

东郊记忆的流线分析
根据美国学者罗杰的观点：连接理论分析的课题是城市诸要素之间联系的线，这些线由街道、步行道、线性开场空间和在空间上连接城市各个部分的其它连接要素组成，主要利用交通流线的动态性，组织一个联系系统或空间网络，从而形成一个联系空间的组织结构。

东区音乐公园的交通流动空间分为2个层级。

主道路网格规整统一，与外部道路巧妙衔接，主要用于车行。

沿主道路的连续建筑侧界面形成实体隔断，划分实体建筑与交通流动空间。

街巷路分布在各空间功能区中，连接不同的空间组合街巷路与主道路临界处会有小管廊、路障等虚体隔断，作为交通流动空间不同层级之间的过渡，也起到了划分空间的作用。

园区内地下两层停车场的配置，实现了人车分流，且依托步行交通系统，使各建筑更易于到达改造工业
建筑原有的较大尺度的外部空间，以大化小，并增设雕塑座椅及花池等建筑小品，丰富了交通流动空间，有效提升了建筑外部空间的活力。

篇三：东郊记忆项目投资分析
西南财经大学天府学院
2016 届
项目投融资管理与决
策实训报告
报告题目：东郊记忆项目投融资管理与决策研究小组名称：六组所在班级：金融8班专业：金融学2016年 1 月
目录
一、必要性分析............................................................... . (2)
（一）、背景............................................................... . (2)
（二）、作用和意
义............................................................... . (3)
二、SWOT分析............................................................... . (4)
（一）、优势............................................................... . (4)
（二）、劣势............................................................... . (5)
（三）、机会............................................................... . (5)
（四）、威胁............................................................... . (6)
三、总投资估算............................................................... . (7)
（一）、项目对比............................................................... .. (7)
（二）、可对比性计算............................................................... (7)
（三）、单位生产能力投资估算方法............................................................... (7)
（四）、东郊记忆一二类费用计算............................................................... . (8)
（五）、东郊记忆预备费估算............................................................... (8)
（六）、东郊记忆投资总额估算............................................................... .. (8)
四、运营费、收入估
算............................................................... . (8)
（一）、总体项目对比............................................................... (8)
（二）、项目运营费估算对比............................................................... (9)
（三）、项目收入估算............................................................... . (10)
（四）、收益率、投资回收期估算............................................................... .. (10)
五、项目投资结构............................................................... . (10)
（一）、项目投资结构............................................................... . (10)
（二）、初始投资总资金...............................................................
(11)
（三）、资金缺口............................................................... (11)
（四）、融资方式............................................................... (11)
附录............................................................... ..................................................................... (13)
一、必要性分析
（一）、背景
东郊记忆，原名“东区音乐公园”，位于东二环建设路商圈，由成都国营红光电子管厂改建而成。

东郊记忆，位于成都市东二环外侧建设南支路1号，由成都传媒集团投资近20亿元在原红光电子管厂旧址上改建而成的现代文化产业新型园区，2011年9月29日盛大开园。

原名为“成都东区音乐公园”，2012年11月改为东郊记忆。

东郊记忆被称为“中国
的伦敦西区”是国家音乐产业基地、国家AAAA级旅游景区、科技与文化融合示范园区。

1、产业发展政策引领，城市改造提供空间。

2009年，我市将文化创意产业列为全市重点推进的战略性新兴产业，发布了《成都市文化创意产业发展规划（2009—2012）》，明确了文化创意产业定位和发展目标，全力建设“西部第一、全国一流”的文化创意产业标杆城市和“成都东村即东部新城文化创意产业综合功能区”等多个市区文化创意产业功能区。

为推进文化创意产业发展，成都市确定利用东郊老工业区中的原成都红光电子管厂旧址，将部分工业特色鲜明的厂区作为工业文明遗址予以保留，并与文化创意产业结合，打造音乐产业基地。

2、核心企业强势入驻，聚产业。

中国移动无线音乐基地是全球最大无线通信运营商的中央音乐平台，年产值逾300 亿元，垄断性占有中国无线音乐
80%的市场份额，中国移动无线音乐基地的入驻，带动了其上下游产业链上的近200家CP（内容服务商）、SP（渠道合作商）结伴而来，使东郊记忆成为中国独一无二的数字音乐企业集聚区，成为比肩世界的音乐产业聚集园区。

并在开园之初租店面就已达到可租赁面积的73%。

3、以国际性的音乐盛事塑主题，以多元化的社区活动聚人气。

东郊记忆不仅在开园运营以前就已成功举办张靓颖演唱会和国际流行音乐院校大奖、协办第十五届华语榜中榜等一系列演出活动，在开园以来，也可谓活动不断，积极引进“国际流行音乐院校年度大奖”、“成都国际数字音乐节”等大型音乐盛事，举
办多类型的节庆活动、社区活动、假日狂欢和专题活动，对东郊记忆成功的构建特色文化标识、塑造区域特色具有积极的促进作用，也为其融入区域大环境，充分挖掘建设路商圈的消费能级
奠定了基础。

4、跨界型的业态组合，打造多元文化园区。

原东区音乐公园确立了以音乐为主题的“二园”定位，即音乐产业集聚园和音乐文化体验园，但在音乐文化相关内容集聚的同时，“成都东区”已经呈现出丰富的多元文化内容。

（二）、作用和意义
1、多方位发展旅游产品种类。

作为工业遗产的东郊记忆，在最初的开发中，为景区精心筛选了一些符合音乐主题的业态。

也把产品定位在音乐、艺术、美术领域。

多方引进商家，晚上景区的吃住行游购娱6要素。

从产品种类上看是很齐全的，但是似乎说有一点单调，不能从整体上吸引大众游客。

而且各个旅游要素的设置上配合的不紧密，产品显得有点重复。

一些旅游产品并不具备典型的地区特色，另一方面产品也显得重复。

在工业遗产旅游中，十分看重游客对整个旅游过程的体验以及所获得的知识。

因此在产品设计中应该不断完善内
容，使东郊记忆的旅游产品能满足不同人士的需求。

2、完善园区产业链，实现旅游价值。

东郊记忆的前身为地区音乐公园，在实现产业转型的时候，主要是打造了一条完整的音乐产业链，但在后期发展中，这条产业经济链条出现了运转的问题，园区管理方不得不修改其运作模式以及重新定位出发，以多种模式为主走一条创意产业园区之路。

但在同时产业链的音乐主题并没有丢弃，我认为，音乐主题作为最初的产业链，有其独特的定位和很完善的计划，但问题出现在什么地方呢？使得预期的发展走向了另外的道路。

是否音乐产业没有得到强有力的支撑，这样的产业链条在什么环节出现了问题呢？我认为最初的音乐主题有薄弱的一面，更或者说艺术在成都的土壤里有点水土不服，成都没有北京798那样的文艺青年，没有上海新天地的小资情结。

更多的是实实在在的闲适心情，所以这里只适合闲逛发呆。

确立好了新的
定位就是要踏踏实实走好未来发展的每一步，从旅游本事出发，用工业遗产旅游作为观光旅游的基础，吸引那些下里巴人，而不是打着阳春白雪的伟大旗帜，走曲高和寡的道路。

3、打造成都名片，实现品牌效应。

“东郊记忆”很好的向游客展示了成都工业时期的一段历史，是城市发展的历史片段，对于成都本地人和外人来说都是具有重要意义的。

二、SWOT分析
（一）、优势
1、交通便利：东郊记忆，位于成都市东二环外侧建设南支路1号，由成都传媒集团投资近20亿元在原红光电子管厂旧址上改建而成的现代文化产业新型园区，2011年9月29日盛大开园。

原名为“成都东区音乐公园”，2012年11月改为东郊记忆。

交通线路：乘180、34
2、1013路公交至东郊记忆北大门站下车步行约200 米即到；乘坐72、313路公交至SM广场公交站下车东行600米即到；
乘坐2、38、114、159路公交至二环建设南路口或二环建设路口下车东行1000米即到。

2、修旧如旧，旧房新用：在建筑风格上，东郊记忆实现工业传统与音乐时尚的共融，不仅能全方位体验音乐的魅力，还能近距离感受城市的变迁，而“修旧如旧，旧房新用”是其建筑的主要特色，结合了计划经济时代工业美学与现代商业建筑功能，营造了东区兼具怀旧和时尚气息的艺术氛围。

音乐公园通过多功能的项目、多元化的业态协调经营性文化与公益性文化的关系：通过中国移动无线音乐基地引导音乐产业集群发展，使之成为中国独一无二的数字音乐企业集聚区；依托无台口小剧场、成都舞台等定期举办选秀活动、丰富的社区文化活动、慈善公益活动以及全年200 多场的经典小话剧等，积极加强社区互动同时增加人气。

3、巨大的市场潜力，多元化业态类型：主要客群以普通休闲者（本地居民、
旅游者）、城市白领（商务人士、时尚青年）和社会精英（专业音乐人、高端消费人群）为主，旧厂房的建筑新貌、各种工艺活动以及各种具有典型历史记忆的业态项目；商务办公及培训、音乐主题酒吧、主题餐饮、主题活动、时尚发布活动、创意购物等主题浓厚的业态类型；会员制顶级会所、俱乐部、高档艺术品消。