香港城市综合体的发展模式与特点

香港城市综合体的发展模式与特点

香港研修班第二组

（叶健、张嘉玲、张帆、苏为学、李前航、刘汉勋、陈顺生）

香港地少人多，是世界上人口密度最高的城市之一。有限的土地资源，造就了香港高密度城市形态的形成。对土地的高强度开发利用以及充分重视建筑空间与城市空间的互动与融合，是香港商业地产的鲜明特性。五天的培训学习，我们先后参观考察了太古又一城、太古城中心、I-Square、朗豪坊等颇具代表性的商业地产项目，通过老师讲解以及组内讨论交流，我们对香港城市综合体的发展模式及特点有了较深入的认识和理解。现将学习心得总结如下，以期对广百集团的发展提供切实的指导和借鉴。

一、选址原则：交通、交通、交通。

传统的商业地产选址重视地块的地理位置，即LOCATION、LOCATION、LOCATION。香港的商业地产在此基础上，发生了进一步的演化，提出了“交通、交通、交通”的原则。在香港城市综合体的开发战略中，“交通”往往是最先要考虑的，也是最重要的因素，其重要性关系到项目建设的成败。

（一）借力地铁

有数据显示，香港702万居民，每天出行总次数加在一起超过1200万人次，其中90%的人选择乘坐公交工具，而地铁和

城铁出行量达到公共交通出行量的40%。全香港近一半的人口居住在环地铁站500米的范围内，几乎所有常去的地方都有地铁到达。因此，香港城市综合体的开发，往往是紧随地铁建设的脚步，基本上是地铁开到哪里，购物中心开发就跟到哪里。

香港购物中心的商圈呈现典型的地铁商圈特点，香港建在地铁轨道交通线路上的购物中心，占到总数的70％左右。

（二）多种交通方式立体融合

在香港，建筑空间与城市公共空间的界限已越来越模糊，建筑综合体内容纳了更多的城市交通空间，除了地铁之外，越来越多的项目还将城市步行通道、城市休憩中庭、汽车停靠站、交通转换站等各种空间要素融入自身，组织成立体交通网络，供人们在其中穿梭与停留，以引导购买人流的形成。太古又一城项目则是多种交通方式和谐立体融合的典范。

太古又一城位于香港深水Array埗区九龙塘又一村，是全区唯一

的大型购物中心及写字楼。又一

城的主体是七层的购物中心，另

外还包括四层的写字楼和三层

的停车库，商场面积约9 万㎡。又一城的主要设计理念是将交通枢纽与娱乐购物融合为一体，因而使其具有极高的可达性。

又一城设有完善的公共交通网络，乘港铁观塘线及东铁线路均可直达九龙塘站。经由九龙塘站C出口即可到达，即使由港岛、九龙、新界甚至内地前来，都十分便捷。又一城与九龙塘地铁站及九广铁路火车站直接连通，并设有巴士总站及的士落客区。

又一城各楼层交通节点分布

在又一城七层的购物中心里，有五层可直接由外部导入人流。从MTR (地下3 层)至UG 层(地上2 层)共五个层面分别与地铁站、火车站、城市隧道、城市干道、公交车站和的士站等交通设施连接，因而又一城成为多种交通工具的交汇点与转换站，其室内空间成为人们穿越与转换交通工具的场所。丰富的地形高差使人车立体分流及立体转换成为可能。九广铁路、地铁、公共汽车(约有20条公交线路)、计程车全部可以在室内进行换乘。乘搭地铁的人们在MTR进入购物中心，乘自动扶梯至LG2 及LG1 层均可前往九广铁路九龙塘站；前往G层的人流则可换乘计程车或公共汽车。

小结：从香港购物中心的发展布局来看，结合太古又一城的成功运营案例，我们可以发现，良好的交通组织对于商业地产项目的成功运营有着至关重要的作用。在项目的前期开发过程中，尽可能多地依靠便捷的公共交通网络，可以为项目将来的成功经营引入充足的人流；在项目规划建设阶段，科学合理设置项目内部各楼层的交通布局，可以通过多层次、立体式的交通动线设计，充分实现人流在项目内的良性运转。

二、设计定位：创造独一无二的主题符号，具有鲜明的个性特征

香港人的居住面积狭窄，人们在闲暇之余往往将城市综合体

作为约会相聚的地方，“行商场”是香港人生活的一部分。因此，虽然土地狭小，但香港的购物中心数目众多。为了从众多的商业地产项目中脱颖而出，有效地吸引人流前来消费，各购物中心往往从设计定位之初就开始下足功夫，力求以特色鲜明的建筑形象和科学合理的客户细分赢得市场。

（一）朗豪坊

❑位于香港旺角亚皆老街8号。

❑项目定位：对象是年轻潮流群体。

旺角是年轻人的世界，商场必须

充分重视年轻人的消费诉求。

❑设计特色：朗豪坊引入多项崭新的建筑及设计特色，开创香港先河。其中包括全港最高、超过9

层楼高的中庭；两条全港最长的室内

扶手电梯；以及全港首创的数码天幕。

朗豪坊的的外墙亦是设计师的精心之

作，专程于巴西采购的矿石建成，为

顾客带来更丰富的视觉效果之余，亦

使商场具有现代气氛和浪漫情调。

（二）圆方

❑位于香港西九龙地段、地铁九龙站上盖。

❑项目定位：香港最高端商场，服务高端成功人士。

❑设计特色：分有金、木、水、火、土五个主题区，寓意体

现平衡、高端的生活品味。

“金区”汇集顶级名牌商

店和世界级食肆；“木区”

是以健康和美容、时尚为

理念的区域；“水区”有

多姿多彩的国际美馔；

“火区”为动感娱乐地带；“土区”则集合各国潮流服饰。每个区都采用不同风格的装潢设计，亦有著名艺术家设计的大型艺术品作标志。

（三）APM

❑位于香港观塘道418 号创纪之城五期。

❑项目定位：APM名字将日与夜结合，

以新进职场的年轻人士为主要服务对

象。项目突破一般商场的经营常规，以

崭新的夜行零售概念模式经营，不受特

定主题限制，全面引进最新、最紧贴潮

流的娱乐饮食及品味生活元素，为顾客

提供一个玩乐不分早晚的潮流汇点。

❑设计特色：颜色鲜明，年轻时尚。在地

铁出口安放弧形led导购屏，通过控制室直接播放广告、有线电视，活动宣传、影院宣传片，创造价值，吸引人群。APM还专程邀请香港理工大学设计学院为其设计了一系