物业服务纠纷及其处理
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B.因服务合同纠纷提起的诉讼，由被告所在地或 者合同履行地法院管辖；
C.因物业管理或业主自治管理中的侵权行为提起 的诉讼，由侵权行为地或者被告住所地法院管 辖。
三、物业服务纠纷的类型
• 管理纠纷 - 含义：是指物业服务企业在物业管理区域内因
物业管理行为与业主或业主委员会、非业主使用 人、建设单位或分包商之间而产生的纠纷 。
问题：物业公司未完全履行职责， 业主能否拒缴物业服务费。
原告认为：双方形成物业管理法律关系，收费合 理合法，应予支持。被告无任何证据证明原告没有正 常履行包括保安值勤在内的物业管理义务，即不能证 明其财物被盗窃时，原告在履行保安值勤活动中存在 过错，故被告以财物被窃为由拒缴物业服务费和水电 费没有法律依据。因此，请求法院判决被告支付欠缴 的物业服务费、水电费和滞纳金。
• 建立健全物业管理法律体系
- 内容
• 监督物业服务企业的财务收支
- 审核的财务项目包括
• 规范物业管理市场秩序
- 内容
• 完善物业管理前后期的衔接和对维修基金 的监管制度
业主因被盗而拒付物业服务费 2003年3月某广告公司入住海口市某小区A-1栋 别墅，并与小区物业公司签订管理合同，每月缴纳 物业服务费2296元，代扣代缴水电费1543元。2003 年5月4日广告公司被盗窃10000 余元财物后报案。 当物业公司收取当月物业服务费时，广告公司以物 业公司单方面违约，未履行好治安管理职责为由， 拒缴物业服务费。后物业公司以广告公司欠费为由 诉至法院。
• 狭义
- 是指居住物业管理区域内业主或业主委员会与 物业服务企业之间因物业管理行为发生的民事纠 纷。
二、物业服务纠纷的特征
• 双方情绪对立，满意度低 • 多样性
- 主体的多样性 - 类型的多样性 - 成因的多样性
• 地域性
- 纠纷发生的地域性 - 纠纷管辖的地域性
• 群体性
法院管辖问题：
A.因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地法 院管辖；
- 内容
三、物业服务纠纷的类型
• 物业服务纠纷
- 含义：是指物业服务企业与业主或业主委员会、非业 主使用人之间因服务不周或对服务评价观点不一致而产生 的纠纷。 - 内容
• 物业服务费收缴纠纷Байду номын сангаас
- 含义：是指物业服务企业与业主或业主委员会、非业 主使用人就物业服务费项目、服务费标准及服务费收取方 法的观点不一致而引发的纠纷，以及物业服务企业与业主 或业主委员会、非业主使用人、建设单位、分包商、分供 商、市政相关部门之间产生的债务纠纷。 - 内容
法院审理认为：
1、收取物业服务费是物业公司的合法权利，业主应支 付相关费用。
2、原告应提供符合质量标准的物业管理服务和维护小 区安全的保安服务。
3、被告被窃与原告履行保安值勤的物业管理义务不当有 直接关系，物业管理质量有瑕疵，被告以此为由拒缴 相关费用，属于行使合同履行中抗辩权的行为。但该 抗辩权行使范围应当与原告违约程度相对应。
物业管理区域内发生刑事犯罪案件，物业公司是 否应承担赔偿责任，关键看物业公司的安全防范措施 是否到位。如没有管理缺陷，则不必承担赔偿责任。
本案入室盗窃，与物业公司安全管理不当有直接 关系，属于物业服务质量有瑕疵的违约。业主可行使 抗辩权，拒缴相关费用。但业主抗辩权的行使有一定 限度，本案物业公司是部分违约，故不能因为物业公 司某方面违约而拒缴所有的物业服务费。
被告辩称：1、小区内发生入室偷窃并报案，可以 作为原告未正常履行物业管理义务的证据。2、依《海 南省物业管理办法》的规定，物业公司未健全治安管 理制度造成业主或使用人损失的，物业公司应承担相 应法律责任。业主拒缴物业管理费于法有据。3、 由 于小区治安混乱造成业主被盗，物业公司已构成单方 面违约，应承担相应责任。
第二节 物业服务纠纷处理 的依据与基本原则
1、物业服务纠纷处理的依据
2、物业服务纠纷处理的基本原则
一、物业服务纠纷处理的依据
• 物业服务合同 • 管理规约 • 法律 • 行政法规 • 地方性法规 • 规章 • 司法解释 • 行业惯例
二、物业服务纠纷处理的基本原则
• 以事实为根据
- 含义：是指有关国家机关在适用法律规范处 理具体的物业服务纠纷时，必须以被合法证据证 明了的纠纷的客观事实和依法推定的事实为依据， 把对物业服务纠纷的处理建立在符合客观事实的 基础上，而不是以任何主观想象、分析和判断为 依据。
三、物业服务纠纷的类型
• 紧急避险纠纷
- 含义：是指为了使公共利益、本人或他人的人身、财 产或其他合法权益免受正在发生的危害，而不得已采取的 致他人较小损害的行为。 - 内容
• 意外伤害纠纷
- 含义：是指在物业管理区域内、实施物业管理与服务 过程中发生意外伤害所引发的纠纷。 - 内容
四、物业服务纠纷的预防
法院判决： 原告应酌情减收物业服务费10％，以承担部分违
约责任，诉讼费由双方共同承担。
本案焦点是物业公司是否履行物业服务合同约定 的保安服务义务，提供的物业服务是否符合质量标准。
《物业管理条例》第36 条规定：物业服务企业未 能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安 全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
• 以法律为准绳
- 含义：是指有关国家机关在处理物业服务纠 纷时，必须严格依照法律的规定办事，把法律规 范作为处理物业服务纠纷的根本标准和尺度。
物业服务纠纷概述 物业服务纠纷处理的依据与基本原则 物业服务纠纷的处理方式 物业服务纠纷的诉讼时效
第一节 物业服务纠纷概述
1、物业服务纠纷的含义 2、物业服务纠纷的特征 3、物业服务纠纷的类型 4、物业服务纠纷的预防
一、物业服务纠纷的含义
• 广义
- 是指在某一特定区域的物业管理活动中，权责 主体因物业管理与服务、服务费、治安管理、装 修、相邻关系、紧急避险等利益冲突而产生的纠 纷，是一种较为普遍的民事纠纷。
第八章 物业服务纠纷及其处理
【教学目的和要求】通过本章的学习使学生全面理解
物业服务纠纷的相关内容。
【教学重点及难点】物业服务纠纷的处理依据、原则、
处理方式及其诉讼时效。
【教学内容与时间】 （4.0学时） 。 【教学方法与手段】以课堂讲授为主，辅之以适量讨
论。
第八章 物业服务纠纷及其处理
❖ 第一节 ❖ 第二节 ❖ 第三节 ❖ 第四节
C.因物业管理或业主自治管理中的侵权行为提起 的诉讼，由侵权行为地或者被告住所地法院管 辖。
三、物业服务纠纷的类型
• 管理纠纷 - 含义：是指物业服务企业在物业管理区域内因
物业管理行为与业主或业主委员会、非业主使用 人、建设单位或分包商之间而产生的纠纷 。
问题：物业公司未完全履行职责， 业主能否拒缴物业服务费。
原告认为：双方形成物业管理法律关系，收费合 理合法，应予支持。被告无任何证据证明原告没有正 常履行包括保安值勤在内的物业管理义务，即不能证 明其财物被盗窃时，原告在履行保安值勤活动中存在 过错，故被告以财物被窃为由拒缴物业服务费和水电 费没有法律依据。因此，请求法院判决被告支付欠缴 的物业服务费、水电费和滞纳金。
• 建立健全物业管理法律体系
- 内容
• 监督物业服务企业的财务收支
- 审核的财务项目包括
• 规范物业管理市场秩序
- 内容
• 完善物业管理前后期的衔接和对维修基金 的监管制度
业主因被盗而拒付物业服务费 2003年3月某广告公司入住海口市某小区A-1栋 别墅，并与小区物业公司签订管理合同，每月缴纳 物业服务费2296元，代扣代缴水电费1543元。2003 年5月4日广告公司被盗窃10000 余元财物后报案。 当物业公司收取当月物业服务费时，广告公司以物 业公司单方面违约，未履行好治安管理职责为由， 拒缴物业服务费。后物业公司以广告公司欠费为由 诉至法院。
• 狭义
- 是指居住物业管理区域内业主或业主委员会与 物业服务企业之间因物业管理行为发生的民事纠 纷。
二、物业服务纠纷的特征
• 双方情绪对立，满意度低 • 多样性
- 主体的多样性 - 类型的多样性 - 成因的多样性
• 地域性
- 纠纷发生的地域性 - 纠纷管辖的地域性
• 群体性
法院管辖问题：
A.因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地法 院管辖；
- 内容
三、物业服务纠纷的类型
• 物业服务纠纷
- 含义：是指物业服务企业与业主或业主委员会、非业 主使用人之间因服务不周或对服务评价观点不一致而产生 的纠纷。 - 内容
• 物业服务费收缴纠纷Байду номын сангаас
- 含义：是指物业服务企业与业主或业主委员会、非业 主使用人就物业服务费项目、服务费标准及服务费收取方 法的观点不一致而引发的纠纷，以及物业服务企业与业主 或业主委员会、非业主使用人、建设单位、分包商、分供 商、市政相关部门之间产生的债务纠纷。 - 内容
法院审理认为：
1、收取物业服务费是物业公司的合法权利，业主应支 付相关费用。
2、原告应提供符合质量标准的物业管理服务和维护小 区安全的保安服务。
3、被告被窃与原告履行保安值勤的物业管理义务不当有 直接关系，物业管理质量有瑕疵，被告以此为由拒缴 相关费用，属于行使合同履行中抗辩权的行为。但该 抗辩权行使范围应当与原告违约程度相对应。
物业管理区域内发生刑事犯罪案件，物业公司是 否应承担赔偿责任，关键看物业公司的安全防范措施 是否到位。如没有管理缺陷，则不必承担赔偿责任。
本案入室盗窃，与物业公司安全管理不当有直接 关系，属于物业服务质量有瑕疵的违约。业主可行使 抗辩权，拒缴相关费用。但业主抗辩权的行使有一定 限度，本案物业公司是部分违约，故不能因为物业公 司某方面违约而拒缴所有的物业服务费。
被告辩称：1、小区内发生入室偷窃并报案，可以 作为原告未正常履行物业管理义务的证据。2、依《海 南省物业管理办法》的规定，物业公司未健全治安管 理制度造成业主或使用人损失的，物业公司应承担相 应法律责任。业主拒缴物业管理费于法有据。3、 由 于小区治安混乱造成业主被盗，物业公司已构成单方 面违约，应承担相应责任。
第二节 物业服务纠纷处理 的依据与基本原则
1、物业服务纠纷处理的依据
2、物业服务纠纷处理的基本原则
一、物业服务纠纷处理的依据
• 物业服务合同 • 管理规约 • 法律 • 行政法规 • 地方性法规 • 规章 • 司法解释 • 行业惯例
二、物业服务纠纷处理的基本原则
• 以事实为根据
- 含义：是指有关国家机关在适用法律规范处 理具体的物业服务纠纷时，必须以被合法证据证 明了的纠纷的客观事实和依法推定的事实为依据， 把对物业服务纠纷的处理建立在符合客观事实的 基础上，而不是以任何主观想象、分析和判断为 依据。
三、物业服务纠纷的类型
• 紧急避险纠纷
- 含义：是指为了使公共利益、本人或他人的人身、财 产或其他合法权益免受正在发生的危害，而不得已采取的 致他人较小损害的行为。 - 内容
• 意外伤害纠纷
- 含义：是指在物业管理区域内、实施物业管理与服务 过程中发生意外伤害所引发的纠纷。 - 内容
四、物业服务纠纷的预防
法院判决： 原告应酌情减收物业服务费10％，以承担部分违
约责任，诉讼费由双方共同承担。
本案焦点是物业公司是否履行物业服务合同约定 的保安服务义务，提供的物业服务是否符合质量标准。
《物业管理条例》第36 条规定：物业服务企业未 能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安 全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
• 以法律为准绳
- 含义：是指有关国家机关在处理物业服务纠 纷时，必须严格依照法律的规定办事，把法律规 范作为处理物业服务纠纷的根本标准和尺度。
物业服务纠纷概述 物业服务纠纷处理的依据与基本原则 物业服务纠纷的处理方式 物业服务纠纷的诉讼时效
第一节 物业服务纠纷概述
1、物业服务纠纷的含义 2、物业服务纠纷的特征 3、物业服务纠纷的类型 4、物业服务纠纷的预防
一、物业服务纠纷的含义
• 广义
- 是指在某一特定区域的物业管理活动中，权责 主体因物业管理与服务、服务费、治安管理、装 修、相邻关系、紧急避险等利益冲突而产生的纠 纷，是一种较为普遍的民事纠纷。
第八章 物业服务纠纷及其处理
【教学目的和要求】通过本章的学习使学生全面理解
物业服务纠纷的相关内容。
【教学重点及难点】物业服务纠纷的处理依据、原则、
处理方式及其诉讼时效。
【教学内容与时间】 （4.0学时） 。 【教学方法与手段】以课堂讲授为主，辅之以适量讨
论。
第八章 物业服务纠纷及其处理
❖ 第一节 ❖ 第二节 ❖ 第三节 ❖ 第四节