2007年上海工业用地价格

2007年上海工业用地招拍挂数据分析
来源：进步产业地产研究中心发布时间：2008-5-16 点击：1205
上海工业用地招拍挂出让基本以挂牌方式为主，2007年全年工业用地挂牌出让地块总数为312块，出让总面积为1105.456公顷，其中已公告的中标面积为690.2247公顷，中标总金额为27.2768亿，其中两块地块流标（金山区浦江镇工-8号地块和松江区松开II-30-3A-2号），流标总面积为1.2629公顷，仅占已公告成交结果出让总面积的千分之一点二。

相关数据如表一：
表一：2007年上海工业用地招拍挂基本数据
挂牌公告
公告出让地块数
公告出让土地总面积（公顷）
312
1105.456
交易结果公告
已公告出让结果地块块数
公告出让结果的土地总面积（公顷）
218
691.5076
中标土地块数
中标土地总面积（公顷）
216
690.2247
流标块数
中标总金额（亿元）
2
27.2768
出让价格分析
2007年上海工业用地招拍挂出让平均价格为395.19元/平方米，即每亩26.35万；从2007年第二季度开始挂牌出让的首批（第1号公告）工业用地成交平均价格为395.79元/平方米，第二批（第3号）工业用地成交平均价格为332.04元/平方米，第三批（第5号）、第四批（第7号）、第五批（第8号）、第六批（第10号）、第七批（第11号）、第九批（第15号）工业用地挂牌成交价格分别为637.22元/平方米、367.1元/平方米、689.5元/平方米、414.6元
/平方米、449.1元/平方米、346.3元/平方米（如下图所示）。

从整体来看，剔除土地等级之间差异导致的地价波动，2007年上海工业地产走势较为平稳。

从局部上看，闵行区地价发展较快，从第二季度的538.1元/平方米涨至767.9元/平方米而后于第四季度回落于737.3元/平方米；奉贤区的地区地价平稳发展，从第二季度的433.3元/平方米上涨至500.8元/平方米；而其他地区的地价波动相对来说不是很大。

从上海各主要地区工业用地招拍挂的价格如下图：闵行区为679.8元/平方米，奉贤区为477.4元/平方米，嘉定区为401.7元/平方米，松江区、宝山区、金山区、青浦区分别为336.4元/平方米、309.5元/平方米、292.8元/平方米、245.9元/平方米。

其中，闵行区、奉贤区、嘉定区、松江区、金山区的出让地价分别比其最低出让地价高出102.3%（高343.8元/平方米）、89.4%（高225.4元/平方米）、19.6%（高65.4元/平方米）、16.8%（高48.4元/平方米）和1.7%（高4.8元/平方米）；宝山区、青浦区的出让地价分别比其最低出让地价低了7.9%（低26.5元/平方米）和2.4%（低6.1元/平方米）。

[附：六等地336元/平方米上海嘉定区宝山区闵行区七等地288元/平方米南汇区松江区金山区八等地252元/平方米奉贤区青浦区]
出让地块面积大小情况分析
2007年上海工业用地招拍挂出让的地块面积大部分小于10公顷，共有293块，其比例占到出让地块总数的93.9%，其中小于1公顷的62块，占19.9%；1公顷＜＆≤2公顷的82块，占26.3%；2公顷＜＆≤3公顷的57块，占18.3%；3公顷＜＆≤10公顷的92块，占29.5%。

出让地块面积大于10公顷的共19块，占出让地块总数6.1%，其中10公顷＜＆≤20公顷的15块，占4.8%；＞20公顷的4块，占1.3%。

相关数据见下图图表二。

表二：2007年上海工业用地出让地块面积大小情况表
≤1公顷
1公顷＜＆≤2公顷
2公顷＜＆≤3公顷
3公顷＜＆≤10公顷
10公顷＜＆≤20公顷
＞20公顷
62
82
57
92
15
4
挂牌出让地块数与面积的区域对比
2007年上海全年工业用地挂牌出让地块总数为312宗，其中出让总数最多的为金山区，共70宗；其后为嘉定区，56宗；而后分别为闵行区、临港新城、松江区、青浦区、宝山区、奉贤区、南汇区、洋山保税港和浦东新区，其出让地块分别为32宗、31宗、27宗、26宗、22宗、21宗、20宗、6宗和1宗。

出让总面积为1105.456公顷，其中临港新城出让总面积最大，共252.4536公顷；金山区的出让总面积排第二，共168.0323公顷；第三为嘉定区，出让总面积为145.5719公顷；其后分别为闵行、松江、奉贤、青浦、南汇、宝山、洋山保税港和浦东新区，其出让的总面积分别为111.707公顷、106.7917公顷、76.5875公顷、68.2106公顷、60.5322公顷、59.4014公顷、39.5226公顷和16.6448公顷。

主要的产业类型分析
2007年上海挂牌出让的工业用地主要的产业类型依次为专用设备制造业（71宗）、金属制品业（30宗）、通信设备、计算机及其他电子设备制造业（28宗）、交通运输设备制造业（27宗）、仓储用地（23宗）、食品制造业（21宗）、通用设备制造业（19宗）、电气机械及器材制造业（19宗）、化学原料及化学制品制造业（16宗）、纺织服装、鞋、帽制造业（11宗）、工业厂房（9宗）等；其他产业类型较多，但各自的地块宗数相对较少，全部归为其他产业；全部产业类型所占比重参见下图。

容积率及固定资产投资强度限制分析
2007年上海挂牌出让的工业用地的容积率主要都是限制在0.8—1.5区间，这一比例高达97.1%，也即大部分产业的厂房容积率基本限制在这一区间内；容积率最高为2.5，主要是两块物流仓储用地的容积率；容积率最低为0.5，主要是化学原料及化学制品制造业用地的容积率。

固定资产投资强度限制方面，最高的限制是不低于1200万元/亩，这一限制是浦东新区外高桥物流中心挂牌出让的仓储用地的投资强度限制；最低的限制是不低于74万元/亩，地块主要是用于教育产业；其他的投资强度基本与国家规定的产业及地块类别的投资强度一致，具体可参考国土资源部公布的《工业项目建设用地控制指标》。