2020年哈尔滨房地产市场分析报告

3 ）哈尔滨住房公积金管理中心连续出台十项便民举措。建立“新 市民”使用公积金制度。
4 ）省教育厅、省公安厅、省自然资源厅联合发布《黑龙江省中小 学校“四零承诺”实施细则》严查校区内假户口、假产权问题。
5 ）住建局下发《关于认真做好
2019 年农村危房改造的通知》。
6 ）哈尔滨新区召开江北一体发展区惠民聚才优惠政策新闻发布 会。
2 、 区域土地
1 ） 2019 年哈尔滨区域商品房住宅用地成交
60 宗，共 267.1
米，一级区域（市区）供应占
78% ，共 200.3 万平米，松北土地成
交较最为活跃，
106.8 万平米。
2 ） 通过近两年的数据对比发现，仅松北和南岗区域住宅用地成交
出现上涨，松北区以住宅用地成交增幅
766% 夺冠，南岗区住宅用
7 ）中国（黑龙江）自由贸易试验区建设工作正式启动。
8 ）《关于进一步加强全省房地产市场监管的通知》对土地购置资 金、房屋预售证等提出新要求。
9 ）《黑龙江省哈尔滨新区条例》对土地规划、人才服务等方面做 了规定。
二、土地篇
1 、 全国土地
土地供应进入节制阶段，受限于金融政策收紧，各大房企开始抓回 款、缓投资！
２０２０年哈尔滨房地产市场分析报告
目录
一、政策篇 １． 全国政策 ２． 区域政策 二、土地篇 １、 全国土地 ２、 区域土地 三、市场篇 １、 全国市场 ２、 区域市场 四、展望篇
一、政策篇
1. 全国政策
1 ）金融总量宽松，但居民房贷、企业融资前松后紧，房贷利率先 降后升再稳；
除今年央行调整房贷利率定价机制，定价方式调整为“
2019 年哈尔滨政策、条例中主要方向有三个，第一是针对房地产 开发、销售的管控，第二是关于人才及民生，第三是房产相关权益 的明确和甄别。
1 ）对于区政府及项目主体单位申请获批新增建设用地指标的土 地，满 1 年未启动征收供地的，一律收回纳入土地指标库。
2 ）今后经营性房地产开发项目全市统一公开出让。
15 万亿上下规模；
2 ）因城施策是主导思想，局部小松有戏，全局大调无望；
3 ）市场趋势重
区域联动，轻城市轮动；
4 ）消费者回归理性消费，性价比、功能性需求将重回市场；
5 ）现金流为核心，轻财务杠杆，重经营杠杆；
2 、 区域走向
1 ） 预计 2020 年土地供应将主要集中在松北区，其次为香坊区； 道外区主要以棚户区改造为主，群力西区或将有整体开发规划以及 零星的土地出售。
政不断发力，上海、天津、南京等市仅限于部分区域放松限购，长
沙、江门、三亚等市则在全市范围调降人才购房门槛。据统计各类
相关政策、通知累计
26 项，其中广州一年内
5 次发文在这次抢人
战中的号声最响。
（上图表资料来源：地产大白话）
4 ）棚改实际开工量已超额完成
5.3% 、货币化安置滞后效应。
2. 区域政策
最大的共性需求，也许才是未来房地产开发企业或购（炒）房者关
注的又一重点！
地成交增幅 37% ；
3 ） 松北、南岗、道里商品房潜在供应新增增幅出现上涨，其中松 北区上涨 910% ，南岗区上涨 65% ，道外区上涨 8%；
4 ） 整体上道里区的较 潜在供应新增的降幅分别是
2018 年下降的幅度最大，住宅用地成交和 92% 和 93% 。
5 ） 通过对土地整体容积率的分析发现，二级区域未来供应文旅属 性占比或高
2 ） 随着品牌房企逐步进驻、发力，将占据哈市大半市场份额，消 费者对于地产品牌的认可和需求正在逐步上升，未来品牌房企将成 为市场的主力军。
3 ） 通过分析发现哈尔滨房地产市场的主导正在由刚需向改善转
移，城市购房主力真刚需化色彩正在不断弱化，新的购房人群或将
呈现两大主体：改善的
75-85 后、伪刚需的 95-05 后，这两大主
2019 年在销售方面金九
十明显成色不足；也可以看出
6 、 10 月份为主要的竣工期，大体上
符合新房市场中的两大集交付期（年中、年尾），新增加施工增速
在 6 月份达到顶峰说明新房市场中寒带区域仍有较高参与和活跃
度，比如东北、内蒙等受严寒气候等条件制约一般项目仅在
后开始施工！
2 、 区域市场 1 ） 除松北区二手房均价有较大的上涨外，其他区域均处于缓慢上 涨阶段。
LPR
点”，尽管 LPR 利率中枢下移，但房贷利率依旧易涨难跌。
来自网络
2 ）中央稳 - 紧 - 稳，防大起大落，不将房地产作为短期刺激经济手 段；
全国性各与房地产相关的国家级政策、通知共
企业与房地产开发相关的
30 项，占比达到了
管理优化 12 项，最后涉及养老和农村发展各
58 项，其中和开 51.7% ，其次为行政 6 项；
4 、道外未来或将以中高端产品供应为主，松北、香坊、道里将趋 向品质供应
三、市场篇
1 、 全国市场
1 ）目前 19 个典型城市下半年开盘周去化率情况并不理想，库存压 力较大。
2 ）全国 2019 年累计商品房住宅销售额 长 10.7% 。
12.17 万亿Fra Baidu bibliotek较去年累计增
3 ） 通过全国近 6 个月的相关数据分析，
2 ）目前新房成交均价上涨空间较小，同比增幅已表现出收窄。
3 ）结合近两年房价细分市场情况来看，新房和二手房对比价格增
幅最快的是新房，增幅达到了
12.88% ；在新房和二手房之中增幅
最快的都是 144 ㎡以上的户型产品。
四、展望篇
1 、 全国走向（来源：克而瑞地产研究）
1 ） 2020 年房地产行业交易量仍将保持
3 ）地方松 - 紧 - 松，多城激励人才购房，紧盯房价红线加码调控；
地方调控历经三阶段变化：
1-4 月份，多城调降人才落户门槛，呼
和浩特、宁波等市更是出台人才购房补贴这类刺激性政策；
份，地方调控关注房价红线，苏州、西安等市相继升级调控，着力
打压投资、投机性需求，维稳房价上涨预期；
8 月份以来，人才