万科金域缇香营销案例分享
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3.4米开间、阳台1.5米宽； 幻变小套三，面积利用率高； 梳洗台、卫生间、淋浴间区域划分，合理实用
Part 3 产品规划篇/户型分析 A1户型四室两厅双卫—建面128㎡，实得161㎡
厨房出入
入户玄关 卫生间出入
建筑面积：128m² 赠送率：22% 户型特征： 1. 7.2米超大开间；
2.
3. 4.
Part 2 项目概况/小结
1
利用稀缺的毗河、府河环绕资源。立足城北一线， 打造双江观景华宅
2
区域内配套成熟，同时距离新都城区近，项目价值 上升。
Part 3 产品规划篇/整体规划
项目住宅毗河分布，对资源占有性强，共计11栋住宅。产品为79-131㎡首置首改类产品。
其中79-87㎡的紧凑型三房产品为项目主力产品。
万科双水岸小区派单；
Part 4 营销分析/活动策略 营销活动推广：万科豪礼品，巨献城北
报名处
宣传页
活动现场
内容：充分利用网络流行“土豪金”，邀请客户到场抽取“iphone5s土豪
金”、2000元现金梦想基金、小型家电、蛋糕等礼品，来访即抽。现场配投
篮机、饮料自动贩卖机、礼品抓取机等趣味活动； 目的：活动噱头很足，可以充分拉拢双水岸业主并吸引新客户到访；
198片 区
16.3公里
Part 2 项目概况/配套分析
区域景观资源配套丰富，商业配套主要依托新都老城区，未来随着区域各项目集
中商业呈现，区域商业配套将逐渐完善。
项目景观资源配套、教育、医疗资源配套齐全，但目前项目周边缺乏大型商业，购物及休闲娱乐等 配套更多依托于新都老城区，未来随着传化国际城及佳乐国际社区大型集中商业呈现，区域生活配
年龄:主要是30-45岁的中年家庭客户为主，满足改善型需求为主； 客户特征：收入较高，对品牌、楼盘品质有一定要求，再次置业为主； 置业目的：以自主、多次置业为主； 交通工具：多数开车，价格10万以上车居多； 区域来源：地缘性客户为主，双水岸业主、专业市场客户居多；
Part 5 总结
优势（S） 1、品牌开发商、金域系中高端产品； 2、坐拥双江观景资源； 3、区域内除大型商业外，配套成熟； 1、新都区域不限购，资格客户多； 4、物业服务品质，无可比拟； 2、借势北改大型商业、地铁线路 优势； 3、新都区政府新城规划支持；
简介
万科企业股份有限公司成立于1984年， 1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证 券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发 展，成为国内最大的住宅开发企业，目前业务 覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈 以及中西部地区，共计50多个大中城市
Part 1 项目背景/产品系列
产品系
高档TOP 系列 （自然人 文）
新都区三和街道花园社区（大件路东侧）
拿地时间
地块位置
2013年05月31日
二号宗地 建筑密度源自文库用途 成交价
住宅兼 商业
二号宗地
地块整体呈三角形状，位于毗河与府河交汇处，与万科双水岸隔府河相望，宗地较为 平整，距新都新城区4公里左右。
Part 2 项目概况/基本信息
整体规划低密住宅、高密商业体、幼儿园等配套来提升住宅项目品质和溢价。
套将进一步完善。
教育配套：四川音乐学院、西南石油大学、新都一中、
金都中学、香城中学、三河中学、三原外国语中学
医疗配套：成都军区总医院、成都医学院 购物配套：家乐福、美好家园购物中心、万科双水岸及
润扬双河鹭岛社区商业。
景观配套：泥家坨风景区、红色记忆博览园、太平洋院
线、毗河生态景观带。
潜在配套：佳乐国际城集中商业、传化国际城集中商业。
Part 4 营销分析/渠道策略
宝光寺
老城区车 站、商场 新城区商 场 万科金域缇香
挖掘地 缘客户 常规渠 道为主
三河场
公共目的地 ：宝光寺、老城区：桂湖摩尔、万盛商场、车站、新城区家乐福、三河
场等地； 专业市场：传化物流、摩尔汽配城、飞奥创业园等；
竞品截流：东骏湖景湾、润扬、佳乐国际、缤纷翠微湖、爵领欧城；
G2(城市改善)
万科金域 蓝湾 万科金域西岭 万科金色领域 万科金润华府
G3(城市栖居)
小结：万科金域缇香则属于金色系列的G2城市改善系列，面向35-38岁的孩子三代家庭客户。
Part 1 项目背景/土地分析
从土地情况来看，万科拿的这块地，涵盖了电梯住宅、商业等多种业态
地块位置
土地公告号 占地（亩） 容积率 —— 166.7486亩 商业用地： 1.0﹤容积率 ≤4.0； 二类居住用地： 1.0﹤容积率率 ≤2.5 40% 二类住宅用地、 商业用地 6.7366亿 404万/亩
整体来说样板间设计非常注重细 节、体现人性化。
Part 4 营销分析篇/客户情况
目标客群
项目名称 产品类型
79㎡三房 万科金域缇香 87㎡三房 128㎡四房 115㎡四房 备注：数据来源正合销售口径
客户评价 客户特征 客户关注点 关于样板间
30-45岁的家庭客户 客户对装修标准、 装修搭配合理、户 居多，双水岸业主、 价格、交通、配套、 型大、空间大、赠 专业市场客户占比 品牌关注较多； 送多； 约50%； 无样板间
Part 4 营销分析/销售物料
宣传折页
户型DM
手提袋
物料还是以一些常规物料为主，整套物料的设计与 拉斐公馆物料的背景色基本一致，金域缇香物料新增 14年台历 2014年台历赠送客户：
Part 4 营销分析/样板间展示
色调：所有样板间色调以暗色 或黑色为主，体现尊贵气质。 细节：玄关专门配置女性物品 放置抽屉、每个阳台设有插座、 卧室过道配备新风换气系统、厨 房柜子全部采用防潮设计、配备 专门的泡菜区域、高出2毫米的 水槽边防渗水、45度圆润角的卫 浴门槛、主卧床边的物业呼叫系 统。
2013.11.24
万科金域缇香.营销 .案例.分享
目录CONTENTS
1 项目背景篇
开发商背景分析 万科产品系列分析 土地分析
2 项目概况篇
基本信息 区位分析 配套分析 小结
整体规划
3 产品规划篇
户型分析 小结
4 营销分析篇
形象定位 推案策略 营销策略 客户情况
5
总结
Part 1 项目背景/开发商背景
金色 GOLDEN 系列(城 市住宅)
便捷的城市生活
注重工作便利 的商务型客户 关心产品服务 及品质 追求居住改善 和品质 对产品总价敏 感的首次置业 客户
G1(商务住宅)
万科金色海蓉
商务人士（常年工 作流动人士，无明 显的生命周期对应 关系）） 孩子三代，35-38 岁的中年家庭 25-34岁的青年之 家
整体规划：项目商业部分沿蓉都大道排布，提升商
业的昭示性，住宅主要分布在毗河主干道与其支流交
汇处，私密性更好，同时住宅最大化的占有景观资源。
住宅规划：
T4共计5栋，产品面积为115-128㎡ T6共计6栋，产品面积为77-86㎡
商业 住宅
Part 3 产品规划篇/户型分析
万科金域缇香户型配比
户型 三房两厅单卫 三房两厅单卫 四室两厅双卫 四室两厅双卫 面积 79㎡（实得91㎡） 87㎡（实得108㎡） 115㎡（实得148㎡） 115㎡（实得153㎡） 128㎡（实得161㎡） 套数（户） 744套 372套 160套 160套 320套 比例 42% 21% 18% 18%
核心价值
占有稀缺资源 位于城市稀缺 地段 位于郊区，占 有稀缺资源 舒适居住（第二居 所）养老休闲 远郊宜人环境
品类
TOP1(城市豪宅) TOP2(郊区豪宅) T2（郊区享受）
土地属性
—— —— 1）有自然资源； 2）距离城市较远，但有快速道路可达； 3）没有完善生活配套，但地块周边有休 闲配套； 三通（水电路），政府为由对该区域的 整体规划 1）交通便捷，可快速到达，离城市成熟 区比较近； 2）行对市中心居住密度低； 3）地块所在区域居住氛围良好（水质、 空气质量好） 1）地块商务属性高，周边写字楼密集， 交通高度发达，享受市中心规划配套； 2）地块对应有交通噪音干扰大，周边人 去复杂的劣势； 3）商业价值高； 1）周边配套完善，交通便捷，且较为安 静； 2）适宜居住； 1）要求公共交通密集，站点在不行距离 内； 2）周边有大城市；
166.75亩
2.5 1638 1:1. 新古典主义 成都万科物业服务有限公司 预计2013年12月中旬
264572㎡
30.12% 22% 2梯4户、2梯6户 高层（31-33层）、商业、幼 儿园 待定 1500元/㎡
79㎡、87㎡、115㎡、128㎡共4种户型 教育：东方剑桥双水岸幼儿园、三原外国语学校附属小学、三原外国语学校；医疗：成都医学院 第一附属医院；商业：传化30万方商业中心、佳乐国际社区大型集中商业、万科自带商业配套；
3
Part 4 营销分析篇/形象定位 案名：万科金域缇香
万科金色系G2产品
项目定位语：城北一线 万科造
1、以产品力为主线 2、体现品牌和品质
SLOGAN:万科金域系双江观景华宅
导入期： 推广期：
多数城北物业还在执行二线标准 城北一线万科造，万科金域系双江观景 华宅，城北首发 一线风光、一湾收藏
续销期：
项目名称 开发商 占地面积 容积率 规划户数 车位情况 建筑风格 物管公司 开盘时间 销售报价 面积区间 周边配套 万科金域缇香
成都万科蓉北置业有限公司
项目地址 开发商背景 建筑面积 绿化率 公摊 梯户比 物业形态 物业管理费 装修标准
预计8500-9000元/㎡
新都绕城大道与蓉都大道交叉 口以东（万科双水岸对面） 上市企业
从项目整体来看，住宅分2期开发1期，T6共计6栋，产品面积为79-86㎡ T4共计5栋，产品面积为 118-131㎡，规划还涵盖了30692㎡的商业体，未来预计引进欧尚等大型商超，同时规划项目独立幼
儿园来匹配项目客群需求。
Part 2 项目概况/区位分析 关键词：“新都城区以南”、“万科双水岸后”、临毗河生态景观带
整体户型还是以79㎡和87㎡的三房为主，偏向于小面积，针对客户群还是 偏向于刚需和首改人群。
Part 3 产品规划篇/户型分析 B1户型三室两厅一卫—建面79㎡，实得91㎡
厨房出入
入户玄关 卫生间出入
建筑面积：79m² 赠送率：15% 户型特征：
1.
2. 3. 4.
户型结构紧凑，功能齐全，入户玄关设计
………………………….
Part 4 营销分析篇/推案策略
首批次开盘预计推9#（79㎡、87㎡）、 14#（115㎡、127㎡），若工程节点未赶 上开盘则放弃推14#楼； 从拿地到样板间开放，仅约半年时间
5.31拿地
11.15售 楼部开放
12.21首批次开 盘
7月组建 团队
11.23样 板间开放
Part 4 营销分析/现场包装
售楼部外景
入口阶梯
门口展板
谈判区1
谈判区2
样板间走廊
售楼部外场采用下沉式入口，进门需拐角入门，层次感强。门口摆放项目信息画板，昭 示性强。谈判区采用吊灯设计，有档次同时避免了空间过大，造成挤压感，有利销售氛围 营造。样板间围合而建，且过道设走廊，具有层次感和画面意境。
本案地处新都老城区南侧的毗河片区，临蓉都大道和万科双水岸项目，距离天府广场直线距离约16.3 公里，距离三环路直线距离约8.3公里，距离老城区直线距离约4公里。
根据目前新都市场发展现状，将新
都片区划分为5大片区 老城区、新城区、毗河片区、198
老城 区
毗河片 区
新城 区
片区、大丰片区。
大丰 片区
8.3公里
9.4米面宽阳台，开阔观景；
户型结构紧凑，功能齐全，入户玄关设计； 可变套四，面积利用率高，主卧自带衣帽间；
Part 3 产品规划篇/小结
1
产品涵盖商业、教育、住宅，最大限度提升住宅溢 价。
2
从户型配比来看，小面积住宅为主力产品、倾向于 青年和首改人群。 产品体现实用性、高利用率、功能性三大特性，户 型产品设计较好。
Part 4 营销分析/推广策略
公交站台 商报报广 路名牌 围墙广告 报广：投放3三轮成都商报报广，诉求一：多数城北物业还在执行二线标准；诉求二： 城北一线，万科造； 站台、路名牌：持续投放城北、新都城区1个月；
Part 4 营销分析/推广策略
房产网
微博
微信
论坛 网络推广：通过房产网、论坛、微博、微信全面覆盖中青年人群，推广和炒作内容 主要以项目信息释放、活动信息释放、话题炒作并配合软文吸引人群关注；
成都代表作
—— 万科五龙山 万科双水岸
客户特征
四季 TOWN系 列（郊区 住宅） 城市CITY 系列（城 郊住宅）
客户年龄35-44岁 为主
低价格 舒适居住 （第一居所）
价格务实 追求舒适居住
T1（郊区栖居） C（城郊改善）
—— 万科城市花园
孩子三代青年之家， 客户年龄25-34岁 孩子三代，35-44 岁的中年家庭
Part 3 产品规划篇/户型分析 A1户型四室两厅双卫—建面128㎡，实得161㎡
厨房出入
入户玄关 卫生间出入
建筑面积：128m² 赠送率：22% 户型特征： 1. 7.2米超大开间；
2.
3. 4.
Part 2 项目概况/小结
1
利用稀缺的毗河、府河环绕资源。立足城北一线， 打造双江观景华宅
2
区域内配套成熟，同时距离新都城区近，项目价值 上升。
Part 3 产品规划篇/整体规划
项目住宅毗河分布，对资源占有性强，共计11栋住宅。产品为79-131㎡首置首改类产品。
其中79-87㎡的紧凑型三房产品为项目主力产品。
万科双水岸小区派单；
Part 4 营销分析/活动策略 营销活动推广：万科豪礼品，巨献城北
报名处
宣传页
活动现场
内容：充分利用网络流行“土豪金”，邀请客户到场抽取“iphone5s土豪
金”、2000元现金梦想基金、小型家电、蛋糕等礼品，来访即抽。现场配投
篮机、饮料自动贩卖机、礼品抓取机等趣味活动； 目的：活动噱头很足，可以充分拉拢双水岸业主并吸引新客户到访；
198片 区
16.3公里
Part 2 项目概况/配套分析
区域景观资源配套丰富，商业配套主要依托新都老城区，未来随着区域各项目集
中商业呈现，区域商业配套将逐渐完善。
项目景观资源配套、教育、医疗资源配套齐全，但目前项目周边缺乏大型商业，购物及休闲娱乐等 配套更多依托于新都老城区，未来随着传化国际城及佳乐国际社区大型集中商业呈现，区域生活配
年龄:主要是30-45岁的中年家庭客户为主，满足改善型需求为主； 客户特征：收入较高，对品牌、楼盘品质有一定要求，再次置业为主； 置业目的：以自主、多次置业为主； 交通工具：多数开车，价格10万以上车居多； 区域来源：地缘性客户为主，双水岸业主、专业市场客户居多；
Part 5 总结
优势（S） 1、品牌开发商、金域系中高端产品； 2、坐拥双江观景资源； 3、区域内除大型商业外，配套成熟； 1、新都区域不限购，资格客户多； 4、物业服务品质，无可比拟； 2、借势北改大型商业、地铁线路 优势； 3、新都区政府新城规划支持；
简介
万科企业股份有限公司成立于1984年， 1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证 券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发 展，成为国内最大的住宅开发企业，目前业务 覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈 以及中西部地区，共计50多个大中城市
Part 1 项目背景/产品系列
产品系
高档TOP 系列 （自然人 文）
新都区三和街道花园社区（大件路东侧）
拿地时间
地块位置
2013年05月31日
二号宗地 建筑密度源自文库用途 成交价
住宅兼 商业
二号宗地
地块整体呈三角形状，位于毗河与府河交汇处，与万科双水岸隔府河相望，宗地较为 平整，距新都新城区4公里左右。
Part 2 项目概况/基本信息
整体规划低密住宅、高密商业体、幼儿园等配套来提升住宅项目品质和溢价。
套将进一步完善。
教育配套：四川音乐学院、西南石油大学、新都一中、
金都中学、香城中学、三河中学、三原外国语中学
医疗配套：成都军区总医院、成都医学院 购物配套：家乐福、美好家园购物中心、万科双水岸及
润扬双河鹭岛社区商业。
景观配套：泥家坨风景区、红色记忆博览园、太平洋院
线、毗河生态景观带。
潜在配套：佳乐国际城集中商业、传化国际城集中商业。
Part 4 营销分析/渠道策略
宝光寺
老城区车 站、商场 新城区商 场 万科金域缇香
挖掘地 缘客户 常规渠 道为主
三河场
公共目的地 ：宝光寺、老城区：桂湖摩尔、万盛商场、车站、新城区家乐福、三河
场等地； 专业市场：传化物流、摩尔汽配城、飞奥创业园等；
竞品截流：东骏湖景湾、润扬、佳乐国际、缤纷翠微湖、爵领欧城；
G2(城市改善)
万科金域 蓝湾 万科金域西岭 万科金色领域 万科金润华府
G3(城市栖居)
小结：万科金域缇香则属于金色系列的G2城市改善系列，面向35-38岁的孩子三代家庭客户。
Part 1 项目背景/土地分析
从土地情况来看，万科拿的这块地，涵盖了电梯住宅、商业等多种业态
地块位置
土地公告号 占地（亩） 容积率 —— 166.7486亩 商业用地： 1.0﹤容积率 ≤4.0； 二类居住用地： 1.0﹤容积率率 ≤2.5 40% 二类住宅用地、 商业用地 6.7366亿 404万/亩
整体来说样板间设计非常注重细 节、体现人性化。
Part 4 营销分析篇/客户情况
目标客群
项目名称 产品类型
79㎡三房 万科金域缇香 87㎡三房 128㎡四房 115㎡四房 备注：数据来源正合销售口径
客户评价 客户特征 客户关注点 关于样板间
30-45岁的家庭客户 客户对装修标准、 装修搭配合理、户 居多，双水岸业主、 价格、交通、配套、 型大、空间大、赠 专业市场客户占比 品牌关注较多； 送多； 约50%； 无样板间
Part 4 营销分析/销售物料
宣传折页
户型DM
手提袋
物料还是以一些常规物料为主，整套物料的设计与 拉斐公馆物料的背景色基本一致，金域缇香物料新增 14年台历 2014年台历赠送客户：
Part 4 营销分析/样板间展示
色调：所有样板间色调以暗色 或黑色为主，体现尊贵气质。 细节：玄关专门配置女性物品 放置抽屉、每个阳台设有插座、 卧室过道配备新风换气系统、厨 房柜子全部采用防潮设计、配备 专门的泡菜区域、高出2毫米的 水槽边防渗水、45度圆润角的卫 浴门槛、主卧床边的物业呼叫系 统。
2013.11.24
万科金域缇香.营销 .案例.分享
目录CONTENTS
1 项目背景篇
开发商背景分析 万科产品系列分析 土地分析
2 项目概况篇
基本信息 区位分析 配套分析 小结
整体规划
3 产品规划篇
户型分析 小结
4 营销分析篇
形象定位 推案策略 营销策略 客户情况
5
总结
Part 1 项目背景/开发商背景
金色 GOLDEN 系列(城 市住宅)
便捷的城市生活
注重工作便利 的商务型客户 关心产品服务 及品质 追求居住改善 和品质 对产品总价敏 感的首次置业 客户
G1(商务住宅)
万科金色海蓉
商务人士（常年工 作流动人士，无明 显的生命周期对应 关系）） 孩子三代，35-38 岁的中年家庭 25-34岁的青年之 家
整体规划：项目商业部分沿蓉都大道排布，提升商
业的昭示性，住宅主要分布在毗河主干道与其支流交
汇处，私密性更好，同时住宅最大化的占有景观资源。
住宅规划：
T4共计5栋，产品面积为115-128㎡ T6共计6栋，产品面积为77-86㎡
商业 住宅
Part 3 产品规划篇/户型分析
万科金域缇香户型配比
户型 三房两厅单卫 三房两厅单卫 四室两厅双卫 四室两厅双卫 面积 79㎡（实得91㎡） 87㎡（实得108㎡） 115㎡（实得148㎡） 115㎡（实得153㎡） 128㎡（实得161㎡） 套数（户） 744套 372套 160套 160套 320套 比例 42% 21% 18% 18%
核心价值
占有稀缺资源 位于城市稀缺 地段 位于郊区，占 有稀缺资源 舒适居住（第二居 所）养老休闲 远郊宜人环境
品类
TOP1(城市豪宅) TOP2(郊区豪宅) T2（郊区享受）
土地属性
—— —— 1）有自然资源； 2）距离城市较远，但有快速道路可达； 3）没有完善生活配套，但地块周边有休 闲配套； 三通（水电路），政府为由对该区域的 整体规划 1）交通便捷，可快速到达，离城市成熟 区比较近； 2）行对市中心居住密度低； 3）地块所在区域居住氛围良好（水质、 空气质量好） 1）地块商务属性高，周边写字楼密集， 交通高度发达，享受市中心规划配套； 2）地块对应有交通噪音干扰大，周边人 去复杂的劣势； 3）商业价值高； 1）周边配套完善，交通便捷，且较为安 静； 2）适宜居住； 1）要求公共交通密集，站点在不行距离 内； 2）周边有大城市；
166.75亩
2.5 1638 1:1. 新古典主义 成都万科物业服务有限公司 预计2013年12月中旬
264572㎡
30.12% 22% 2梯4户、2梯6户 高层（31-33层）、商业、幼 儿园 待定 1500元/㎡
79㎡、87㎡、115㎡、128㎡共4种户型 教育：东方剑桥双水岸幼儿园、三原外国语学校附属小学、三原外国语学校；医疗：成都医学院 第一附属医院；商业：传化30万方商业中心、佳乐国际社区大型集中商业、万科自带商业配套；
3
Part 4 营销分析篇/形象定位 案名：万科金域缇香
万科金色系G2产品
项目定位语：城北一线 万科造
1、以产品力为主线 2、体现品牌和品质
SLOGAN:万科金域系双江观景华宅
导入期： 推广期：
多数城北物业还在执行二线标准 城北一线万科造，万科金域系双江观景 华宅，城北首发 一线风光、一湾收藏
续销期：
项目名称 开发商 占地面积 容积率 规划户数 车位情况 建筑风格 物管公司 开盘时间 销售报价 面积区间 周边配套 万科金域缇香
成都万科蓉北置业有限公司
项目地址 开发商背景 建筑面积 绿化率 公摊 梯户比 物业形态 物业管理费 装修标准
预计8500-9000元/㎡
新都绕城大道与蓉都大道交叉 口以东（万科双水岸对面） 上市企业
从项目整体来看，住宅分2期开发1期，T6共计6栋，产品面积为79-86㎡ T4共计5栋，产品面积为 118-131㎡，规划还涵盖了30692㎡的商业体，未来预计引进欧尚等大型商超，同时规划项目独立幼
儿园来匹配项目客群需求。
Part 2 项目概况/区位分析 关键词：“新都城区以南”、“万科双水岸后”、临毗河生态景观带
整体户型还是以79㎡和87㎡的三房为主，偏向于小面积，针对客户群还是 偏向于刚需和首改人群。
Part 3 产品规划篇/户型分析 B1户型三室两厅一卫—建面79㎡，实得91㎡
厨房出入
入户玄关 卫生间出入
建筑面积：79m² 赠送率：15% 户型特征：
1.
2. 3. 4.
户型结构紧凑，功能齐全，入户玄关设计
………………………….
Part 4 营销分析篇/推案策略
首批次开盘预计推9#（79㎡、87㎡）、 14#（115㎡、127㎡），若工程节点未赶 上开盘则放弃推14#楼； 从拿地到样板间开放，仅约半年时间
5.31拿地
11.15售 楼部开放
12.21首批次开 盘
7月组建 团队
11.23样 板间开放
Part 4 营销分析/现场包装
售楼部外景
入口阶梯
门口展板
谈判区1
谈判区2
样板间走廊
售楼部外场采用下沉式入口，进门需拐角入门，层次感强。门口摆放项目信息画板，昭 示性强。谈判区采用吊灯设计，有档次同时避免了空间过大，造成挤压感，有利销售氛围 营造。样板间围合而建，且过道设走廊，具有层次感和画面意境。
本案地处新都老城区南侧的毗河片区，临蓉都大道和万科双水岸项目，距离天府广场直线距离约16.3 公里，距离三环路直线距离约8.3公里，距离老城区直线距离约4公里。
根据目前新都市场发展现状，将新
都片区划分为5大片区 老城区、新城区、毗河片区、198
老城 区
毗河片 区
新城 区
片区、大丰片区。
大丰 片区
8.3公里
9.4米面宽阳台，开阔观景；
户型结构紧凑，功能齐全，入户玄关设计； 可变套四，面积利用率高，主卧自带衣帽间；
Part 3 产品规划篇/小结
1
产品涵盖商业、教育、住宅，最大限度提升住宅溢 价。
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从户型配比来看，小面积住宅为主力产品、倾向于 青年和首改人群。 产品体现实用性、高利用率、功能性三大特性，户 型产品设计较好。
Part 4 营销分析/推广策略
公交站台 商报报广 路名牌 围墙广告 报广：投放3三轮成都商报报广，诉求一：多数城北物业还在执行二线标准；诉求二： 城北一线，万科造； 站台、路名牌：持续投放城北、新都城区1个月；
Part 4 营销分析/推广策略
房产网
微博
微信
论坛 网络推广：通过房产网、论坛、微博、微信全面覆盖中青年人群，推广和炒作内容 主要以项目信息释放、活动信息释放、话题炒作并配合软文吸引人群关注；
成都代表作
—— 万科五龙山 万科双水岸
客户特征
四季 TOWN系 列（郊区 住宅） 城市CITY 系列（城 郊住宅）
客户年龄35-44岁 为主
低价格 舒适居住 （第一居所）
价格务实 追求舒适居住
T1（郊区栖居） C（城郊改善）
—— 万科城市花园
孩子三代青年之家， 客户年龄25-34岁 孩子三代，35-44 岁的中年家庭