北京市区域房地产市场环境分析

区域市场环境分析

一、东南三环及其周边地区物业现状分析：

（一）、总体状况分析：

北京市东南三环沿线地区作为CBD、方庄、木樨园与亦庄经济技术开发区的衔接地带，依托南城开发的大势和政策优势，凭借其特殊的地理位置、完善的配套设施和便利的交通条件，物业发展态势良好：

普通住宅市场发展迅速，先后出现了一批性价比较高的特色楼盘，导致区域竞争日趋激烈。

在周边区域内，尤其是方庄地区聚集着大量的中小公司，从而为商务办公市场的发展开辟了较大的市场空间。目前，随着区域经济的发展，商务凝聚力逐渐增强而市场反应相对滞后，办公空间供给有限，这样就使得区内写字楼的出租率高于市场平均水平，商务办公市场发展空间巨大。

（二）、住宅市场现状分析：

随着南城开发建设的深入，东南三环沿线及其周边区域的普通住宅市场发育日趋成熟，品质逐步提升，竞争日益激烈。

自2003年至今，先后有20多个项目陆续进入市场。随着存量规模的增大，竞争的加剧以及客户购房心理的成熟，整体区域市场的住宅产品在建筑外观、景观规划、户型设计、社区配套、物业管理及智能化等方面的水平不断提高，其中以新项目的性能价格比优势尤为突出。

东南三环沿线及周边区域重点项目列表：

住宅重点项目列表

物业名称均价建筑

形态

项目规模

(万平米)

社区配套绿化率园境规划主力户型

CBD 总部公寓6888 板楼40

超市、洗衣、

邮政、医疗、

银行

30% 中庭花园

2居:

98-116

方丹苑6260 板楼塔

楼

7 小型超市35%

“米罗庭

院”西班

牙风格

2居:

86-105

晶城秀府6600 板楼10.2 社区会所、超

市等

33% 普通绿化

3居:

130-150

时代紫芳馨园6400 塔楼 4

银行、医院、

学校

30% 普通绿化

2居:

70-85

芳星园5900 塔楼11 小型超市35% 普通绿化1居: 45-70

筑梦缘6600 板楼 4.8 小型超市44% 双围合三

花园

2居:

110-130

北欧春天6300 高层板

楼

18

社区会所、超

市、洗衣、邮

政、医疗、银

行

40%

岭南派风

格园林

3居:

135-165

平均6421元/㎡

东南三环沿线及周边地区住宅市场重点分析：

1)区域竞争日趋激烈导致住宅产品性价比不断提升。开发商针对区域客

户的心理特征和消费偏好，在合理控制价格的同时，在最大限度内提

高产品品质，以期通过形象包装、产品设计等方面的差异性形成项目

特色和竞争优势，在市场中迅速打开局面。

2)虽然南城的房地产项目正在逐渐升级，但是与北部、东部相比，其房

价差异仍然很明显。该地区楼盘和北部、东部同品质项目价格差大多

在1500 - 2000元/㎡之间。其差距主要是由于南城的区域价值还未

完全体现，与北部、东部成熟市政配套相比还有差距，再者就是一些

远期利好还未完全显现出来。

3)目前南城二环以内的项目价格普遍在7000元/平方米左右，位于二环

和三环之间的项目价格大约在6300元-6800元/平方米，而位于三环

和四环之间的项目价格在4500-6000元/平方米之间。

4)目前，本项目区域内的重点住宅项目均价集中于5500－6500元/平米

之间，主力户型基本为2居和3居,面积90－150平米。

对本案的启示：

目前东南三环沿线及周边地区的住宅市场竞争日趋激烈，各项目纷纷控制价格，提高品质以增强竞争力，吸引更多购房者的关注；

与此同时，区域客户的购房心理更加成熟，面对众多备选项目，眼光更为挑剔，要求更加苛刻。较多相近项目的出现满足了市场对高性价比住宅的要求，受到广泛关注，极大的分流了区域客源，为同档次项目造成了巨大的竞争压力。

（三）、商务办公市场现状分析：

目前，东南三环沿线的商务办公氛围已初步形成，整体区域呈现出与西南三环大量中低档住宅聚集所不同的现代城市面貌。

实惠的售价、优越的位置、通达的交通以及分布于东南三环沿线的商务机构和方庄地区成熟的生活配套使这一区域特别是方庄地区聚集了大量的中小公司。

1、区域内重点商务办公物业列表：

※区域重点写字楼列表

※区域重点商务公寓列表

2、东南三环沿线及周边地区商务办公市场重点分析：

A)商住公寓市场分析：

区域重点商住公寓项目5个（龙珠公寓、金城公寓和芳园公寓为早期项目、优仕阁位置相对较远、甲方乙方为附近区域内新项目），销售率都

已基本达到95％，其中大部分为企事业单位和投资型买家，比例为80％

以上。目前，除新项目外各商住公寓的办公出租率均在70％左右。

☐商住公寓虽然价格实惠，但是存在诸多不足，如：缺乏商务形象和配套服务，位置相对闭塞（位于方庄居住区内），办公和安防设施落后，物业管理松懈等，因而越发无法满足现代公司的办公需求，随着公司实力的增强，原有公司的迁出率逐步提高，尤以芳园公寓和龙珠公寓内的公司外迁现象最为明显。

☐目前，东南三环地区针对区域内实力较强的中小型公司而建设的高品质商住公寓项目稀缺，市场有效供给严重匮乏。