项目拓展与土地储备工作流程

项目拓展与土地储备工作流程

一、工作计划

由企业发展部提出当年度的项目拓展工作计划，该计划必须与公司总体发展战略保持一致。年度项目拓展工作计划经公司领导审批后执行。

企业发展部负责各片区的副经理负责分解年度项目拓展工作计划，分别按各自片区分解为季度和月项目拓展工作计划，由企业发展部经理审批后执行。

二、工作准备

1．对于需要地毯式搜索目标城市外环线以内的地块资源时，需由企业发展部按照公司的兼职信息员的管理办法负责在目标城市聘请兼职信息员，并完成相应的基本培训和任务分解。

2．对选定的项目进行可行性研究时，由企业发展部组织成立项目评估总体组。总体组成员中由企业发展部负责项目所在片区的副经理任项目评估总体组的总体负责人，其他成员由各相关部门提名该部门员工为总体组中负责部门对应工作内容的专业负责人。总体组的成员组成报公司领导批准后开始该项目的工作实施，如成员变更需重新经公司领导批准。

总体组的成员一般来自以下部门：

企业发展部：负责项目评估工作的组织实施，协调各部门的工作接口，编写项目评估报告。

设计工程部：负责项目规划设计及配套设计，负责评估地块规划的优劣势。

成本管理部：负责编制项目投资估算和资金筹措计划。

市场部：负责客户群体分析、户型定位、价格定位分析。

销售部：负责销售收入和利润分析

财务部：负责项目的经济分析与财务评价。

项目评估总体负责人负责召开总体组会议，制定总体评估原则并介绍项目基本概况，协调制定项目评估技术作业表（时间表）。

项目评估总体组成员应向总体负责人提交该专业调查大纲，大纲应包括调查内容、调查对象、调查时间安排等内容。

三、工作实施

(一). 项目拓展

主要是收集目标城市或地区的经济性资料，主要包括上一年度该城市或地区的经济年鉴和房地产市场年鉴以及公司对该城市的市场研究报告，以了解该城市或地区的国民经济和社会发展概况、城市基础设施建设、住宅建设、城市规划、房地产市场发展概况、房地产金融、房地产政策法规及相关规则、流程、土地市场情况、各类商品房开发与经营情况、投资成本及相关税费等资料。

2.市场调查：

市场调查一般沿“两条线”进行。一是从城市规划、国土资源部门了解城市规划现状、土地资源现状，并直接得到一些地块资源信息；另一条线是集中人力资源对城市外环线以内的地区进行地毯式搜索，收集地块资源信息。

收集的地块资源信息主要包括以下内容：地块规划状况、地块场地状况、地块地价及邻近地区地价、市政配套条件、区域规划状况、周围社会环境等。

3.项目比选：

项目比选是对收集来的地块资源信息进行归并整理、筛选符合公司发展战略、土地储备模式等条件的地块资源。

对符合筛选条件的地块按照公司的土地价值评估模式进行土地价值的评估，并提出推荐项目以及储备方式。

这种比选是初步的筛选，并非是对筛选出的项目逐个做可行性研究。

4.比选报告：

编制土地资源项目比选方案报告，供公司选择开发项目时做参考。

5.建立关系资源网络

在项目拓展工程中，还应注意建立当地的关系资源网络。该网络不仅仅是当地关系资源的信息，还是与当地政府、职能部门、主要开发商、中介代理和咨询机构、知名专家和主要高校、媒体的关系的建立、交流过程。

(二). 项目可行性研究

1.收集资料：

主要是收集项目或土地的基础性资料，包括市场研究报告和前期拓展工作阶段收集的资料，也包括新收集到的信息资料。主要内容有：市场研究报告、消费者调查报告、有关法律法规及产业政策、有关城市规划、经济、资源、地理地质等资料、有关项目背景文件资料、基本参数、土地规划和项目规划等。

主要是劳动力、材料机械、交通运输条件、环境、水文气象等资源的调查，为规划方案设计提供准确的资料。

3.市场调查：

主要是市场购买力、客户群体、消费习惯、竞争形式调查等内容，为项目的客户群体定位、户型定位和价格定位提供基本参数。

4.投资成本调查：

主要包括建造成本、相关规费等资料调查，为投资成本估算提供计算依据。

5.可行性研究报告：

主要包括市场分析、市场预测、规划设计、成本估算和资金筹措方案、财务评价、风险分析、敏感性和不确定性分析等内容。通过以上分析得出项目是否可行的结论和建议。

(三). 接口

见附表：接口内容（可行性研究）。

(四). 评审

项目比选报告和可行性研究报告的评审都由公司组织相关人员组成评审小组，对报告的内容、结论进行评审。

四、工作总结

1.对每个目标城市的项目拓展工作暂告结束后，都需将调查报告、项目比选报告、

关系信息资源档案归档，并将收集的资料原件、计算原件及计算说明作为附件，

由企业发展部负责该地区项目拓展的副经理填写工作总结报告。

2.项目可行性研究经过评审通过后，需将市场调查报告、资源调查报告、投资成本

调查报告和可行性研究报告归档，并必须将收集的资料原件、计算原件和计算说

明作为附件，由该项目的总体负责人编写写工作总结报告，由该项目设计的各部

门负责编写专业总结报告。

3.在以上的工作总结中，由企业发展部负责协调项目设计的各个部门的工作接口。

附图：流程图

附表：接口内容(可行性研究)