商业地产演变之路

商业地产模式演变之路

第一代商业模式：街坊集市

源于上古的商品交易活动，在清明上河图内登至繁华顶峰，表现为殷实繁荣的社会背景下无序而自发式的露天集会市场。如明清时期的北京鼓楼、南京夫子庙、上海城隍庙、武汉汉正街等都是街坊集市的最初形态，这种露天集市的形式经过后期的发展改建后许多仍留存至今。

第二代商业模式：传统百货商店

1852年法国巴黎出现了第一个百货商店，这种纯柜台式交易的传统百货商店中，柜台成了顾客与货品之间的横亘。“无法充分选择喜爱的商品”恐怕是那个时代的购物者最真实的尴尬心态了。在中国，这种商业形式也曾经辉煌至每一个城市，直到七、八十年代仍占据着各城县的核心区。

第三代商业模式：购物商场及超市

全球经济的发展，促使了更进步的综合性购物商场的出现，传统的纯柜台式销售模式被取消了，取而代之的是半开放式的柜台销售模式。这一模式下，顾客购物成为一种半自我服务的方式，可自行挑选、也可借助售货员的帮助挑选商品，购物行为相对自由和随意。美中不足的是，这两种商业模式对文化娱乐及饮食休憩等配套设施还是未能提供充足的空间，这使得消费者的购物活动相对单调，容易疲劳。

第四代商业模式：步行街

步行街通常是对传统商业老街的新演绎模式，步行街将老街的商业重新整合，它呈集中的带形商业布局，通过集中店铺与人流的方式形成一个开放式的商业空间，步行街通常有统一的规划与管理，且业态十分丰富。步行街由于通常地处市中心，并且由传统的商业老街改建而成，所以在规模上的限制较大，一方面娱乐休憩的空间较少，另一方面停车难的问题比较突出，在很大程度上局限了大量开车族的高层消费者。

现代商业模式：

现代商业模式的推进在短时间内经历了非常迅猛的更新换代，由街坊集市到传统的百货商店，到购物商场及超市，再到新兴步行街，直到现代商业模式的出现，才在真正意义上追赶上了国际先进的商业规划水平，才达到了商业更替上的登峰造极！商业模式递进的方向伴随着顾客化营销理念的进步，是现代社会阶层变迁的产物，同时也是消费引导的结果。

（1）社区商业

社区商业是早期的住宅类开发商迫于规划中的“配套公建”面积要求而建，采取了集中大商场式设计，其表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，多数属于铺位形式。传统的社区商业对商业业态的满足度较低，以致使用价值降低，造成后期销售困难。

而“新生代社区商业”在布局规划上，从原来的底商发展为集中式商业；盈利模式从原来的销售转为部分持有；覆盖人群从社区业主到整个区域。这种为区域配套的“造血”型项目，辐射了更多人群、更大区域，既提升了项目的价值，也提升了区域价值。

（2）城市综合体

上世纪九十年代，城市综合体项目开始在国内房地产市场上涌现，第一代城市综合体在完善、提升城市功能的同时，更为中国一线城市的发展画下标记。

城市综合体融汇了购物、美食、娱乐、休闲、文化等多元化元素，它是一系列国际品牌的强强联手，是大型连锁业态的强力汇聚，是大型游乐设施的精彩荟萃，是一个以大业态为主力的“一站式体验式”消费王国，具备能够独立形成现代商圈并具有极强商圈辐射能力的先进的城市综合商业体。

（3）主题商业街

商业街最初起源于非配套商业项目开发，经历了盲目定位到方向集中的历程，由最初的盲目打造商业步行街向细分市场转变。在过去商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。

特色主题商业街收益模式比较灵活，从项目发展来看，由于经营难度较普通街铺为高，因此，持有而后租赁的模式更容易获得项目成功。考虑发展商的资金需求，也可进行街铺化的分割销售，但此类项目的分割销售，需要有强力的统一招商管理支持，或最好在项目成功运营后，进行带租约销售。

（4）专业市场类商铺

所谓专业市场，是治专一、同类商品聚集、交易、流通、配送的场所，专业市场可从事批发、零食业务。在商业物业产品形式中，专业市场属开放型物流中心类型，在城市商业形态中属专业型商业中心范畴。专业市场商铺的投资回收形式有采取商铺出租的，也有些采取商铺出售方式的。