第8章-房地产项目物业管理策划

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3.物业服务合同的内容
(1)合同序文：说明物业的名称、规模、坐落；定义 和解释；订立合同的日期、地点；合同双方的名称、 法人代表及地址等。
(2)合同正文：委托标的的范围与内容；管理形式与 期限；双方的责任、权利与义务；管理费用及其支付 方式；违约责任与索赔；不可抗力的界源自文库及由此带来 的损失与责任的分摊；双方互相协作事项；合同的期 限与合同的终止；合同的纠纷与仲裁等等。
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3.招标结束阶段 (1)合同的签订 (2)合同的履行 (3)资料整理与归档
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三、物业管理招标文件
1.招标文件的组成
(1)投标人为投标所需了解并遵循的规定：包括投标 邀请书、投标人须知、技术规范及要求。
(2)投标人必须按规定填报的投标书格式 (3)中标的物业管理企业应签订的合同的条件 具体组成要素包括：投标邀请书、技术规范及要求、 投标人须知、合同一般条件及特殊条件、附件。
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二、物业管理早期介入的必要性
1.能提前解决项目交付使用后的问题 2.有助于物业服务企业全面了解管理对象 3.有利于后期物业管理工作的顺利开展 4.有利于树立物业服务企业的形象 5.有利于优化项目规划设计 6.有利于提高工程建造质量
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三、物业管理早期介入的内容
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(3)合同结尾：合同使用的文字、生效日期；合同的 正副本份数；合同适用的法律；双方的法人代表(开发 商或业主委员会)签字；公证机关公证等。
(4)附件：说明本项目的特殊条件、特殊要求及在通 用合同格式中未能详细说明的内容以及物业的平面图、 设施、设备清单、有关情况和指标的说明等。
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四、物业服务合同
1.物业服务合同的概念
物业服务合同是用以标明或界定某物业的管理业务 和责任权利的法律文书，是开发商或业主委员会与负 责物业服务业务的物业服务企业签定的，旨在明确双 方的权利与责任的协议文件。
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2.物业服务合同的作用
(1)明确委托方和受托方的权利、责任和义务； (2)为物业管理过程中双方出现的争议和纠纷提供调 解、仲裁直至诉讼的基本依据； (3)在约束物业服务企业经营与管理行为的同时，对 业主委员会也提出要求，实现双方的权责利对等。
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2.建造施工阶段
物业服务企业参与施工质量监督的重点部位有地下 室(防止渗漏)、回填土(防止地面沉降)、楼面屋面混 凝土(防止地面及屋面渗漏、空鼓)、墙体砌筑(防止墙 体裂缝)、外墙装饰(防止外墙空鼓、渗漏)、门窗(防 止门窗渗漏)、给排水、设备安装等。
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3.施工验收阶段
1.规划设计阶段
物业服务企业介入规划设计工作需要重点审视土建 构造、电力、电梯、安保、消防、给排水、暖通空调、 智能化、车库、内外装饰等方面的合理性。
可以从以下几个角度进行考虑：
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(1)需要考虑配套设施能否满足客户的需要 (2)需要考虑规划设计的经济及节能等问题 (3)为今后的发展留有余地 (4)规划设计是否以人为本，能否方便住户使用 (5)既要考虑大的功能布局，又要注重细节
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4.物业服务合同的签署
物业服务合同由物业的开发商或业主委员会在招标 决标或选定(选聘)物业管理公司之后，在双方谈判磋 商、达到基本一致的基础上签署。
5.物业管理合同的执行 物业管理合同一经双方签署即具有法律效力，当事 人要恪守和履行合同中规定的相关的权利和义务。
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2.物业管理招标的特点
(1)物业管理招标的超前性 物业管理招标的超前性是指由于物业管理超前介入 的特点，决定了物业管理招标必须超前，即在物业动 工兴建之前开发商就应进行物业管理招标工作。
(2)物业管理招标的长期性和阶段性 由于物业管理工作的长期性和多阶段性，对不同阶 段和服务内容，招标内容和方式也有所不同。
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2.编制招标文件的时间
大多数物业管理招标均在物业开发建设的后期。然 而，随着开发商对物业管理的要求不断提高，物业管 理“超前招标”已屡见不鲜。
“超前招标”确实有其优点，然而过早地制定招标 文件，加之此时存在大量的不确定因素会使得招标文 件编制难度加大，可靠性降低。
因此，应注意把握招标文件制定的时间，使编制出 的招标文件内容既严密明确，又不失前瞻性。
物业服务企业应站在业主的立场上参与工程验收， 对房屋外观质量、建筑防水防渗、建筑设备设施性能、 消防系统及器材等进行重点检查验收。
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第二节 选聘物业服务企业
一、物业管理招标的基本概念
1.物业管理招标的含义 物业管理的招标是指开发商或业主委员会在为其物 业选择管理者时，通过制订符合其管理服务要求和标 准的招标文件向社会公开，由多家物业服务企业竞投， 从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理 服务合同的一种交易行为。 前期物业管理的招标由开发商来完成。
《房地产策划》
第八章 房地产项目物业管理策划
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本章目录
第一节 物业管理的早期介入 第二节 选聘物业服务企业 第三节 制定物业管理方案 第四节 制定相关管理制度
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第一节 物业管理的早期介入
一、物业管理早期介入的概念 物业管理的早期介入是指物业服务企业在接管物业 以前，从物业管理和住户使用的角度对项目的规划设 计、建筑施工、工程验收等环节提供建设性意见，协 助开发商把设计、施工和验收关，确保设计和建造质 量，为物业投入使用后的物业管理创造条件。 物业管理的早期介入不同于前期物业管理。
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3.物业管理招标的原则 根据《招标法》的规定，物业管理招标活动中必须 遵循公开、公平、公正及合理的原则。
4.物业管理招标的方式 常用的物业管理招标方式大致可分为公开招标、邀 请招标和协议招标等。
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二、物业管理招标的程序
1.招标准备阶段 (1)成立招标机构 (2)编制招标文件 (3)制定标底 2.招标实施阶段 (1)发布招标公告或投标邀请书 (2)组织资格预审 (3)召开标前会议 (4)开标、评标与定标