城市控制性详细规划的内容和方法

(1)控制性详细规划的内容

控制性详细规划的主要任务是：以总体规划或分区规划为依据．详细规定建设用地的各项控制性指标和其他规划管理要求，强化规划的控制功能，并指导修建性详细规划的编制。具体地说，控制性详细规划的内容有以下几点。

①确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积与用地界线；

②规定各地块土地使用、建筑容量、建筑形态、交通、配套设施及其他控制要求；

③确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高；

④根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；

⑤制订相应的土地使用及建筑管理规定；

⑥控制性详细规划的用地应该是功能相对完整或地域比较独立的区域，规模一般在1km?。

(2)控制性详细规划的编制方法

①基础资料的收集

控制性详细规划至少应收集以下基础资料：

a．总体规划或分区规划对本规划地段的规划要求，相邻地段已批准的规划资料；

b．土地利用现状，用地分类应分至小类；

c．人口分布现状；

d．建筑物现状，包括房屋用途、产权、建筑面积、层数、建筑质量、保留建筑等；

e．公共设施规模及分布；

f．工程设施及管网现状；

g．土地经济分析资料，包括地价等级类型、土地级差效益、有偿使用状况、地价变化、开发方式等；

h．所在城市及地区历史文化传统、建筑特色等资料。

②控制性详细规划的用地分类和地块划分

控制性详细规划的用地应分至小类。控制性详细规划的地块划分可按规划和管理的需要划分为区、片、块几级。块是控制性详细规划的基本单元，其划分的原则为：

a．应保证地块性质单一，避免不相容使用性质用地之间的干扰；

b．严格遵守总体规划或分区规划及其他专业规划的要求：

c．尊重现有用地产权或使用权边界；

d．考虑土地价值的区位级差；

e．兼顾基层行政管辖界线。便于现状资料的收集及统计。

地块划分可根据开发方式和管理变化，在规划实施中进一步重组(小块合并成大块或细分为小块)。

地块划分规模可按新区和旧城改建区两类区别对待，新区的地块规模可划分得大些。面积控制在0.5~3公顷，旧城改建区地块可在0.05~1公顷。

(3)控制性详细规划的控制体系

控制性详细规划控制体系的内容可分为以下几类：

①用地控制指标：用地性质、用地面积、土地与建筑使用相容性；

②环境容量控制指标：容积率、建筑密度、绿地率、人口容量；

③建筑形态控制指标：建筑高度、建筑间距、建筑后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定；

④交通控制内容：交通出入口方位、停车位；

⑤城市设计引导及控制：对城市重要地段的地块．需对地块内建筑的形式、色彩、体量、风格提出设计要求；

⑥配套设施控制：生活服务设施布置，市政公用设施、交通设施和管理要求。

以上控制内容中的前5项属地块控制指标，可分为规定性和指导性两类。规定性指标是必须严格

遵照的指标；指导性指标是参照执行的指标，其目标是贯彻发展规划和开发控制的意图，将控制要素具体为布局引导。为修建性详细规划与建筑设计提供依据，引导城市建设有序进行。

地块规定性指标一般为以下各项：

①用地性质：规划用地的使用功能，可根据用地分类标准进行标注。

②用地面积：规划地块划定的面积。

③建筑密度：即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，通常以上限控制。

④建筑控制高度：即由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离。

⑤建筑红线后退距离：即建筑相对于规划内道路红线后退的距离，通常以下限控制。

⑥容积率：即规划地块内各类建筑总面积与地块面积之比。容积率可根据需要制定上限和下限。容积率的下限保证地块开发的效益，可综合考虑征地价格与建筑租金的关系。根据不同的用地性质来决定，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费。容积率上限防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。

⑦绿地率：即规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地(道路红线内的绿地)，不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于1％的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。

⑧交通出入口方位：规划地块内允许设置出入口的方向和位置。具体可分为以下几个指标：

a．机动车出入口方位：尽量避免在城市主要道路上设置车辆出入口，一般情况下，每个地块应设l~2个出入口；

b．禁止机动车开口地段：为保证规划区交通系统的高效安全运行，对一些地段禁止机动车开口。如主要道路的交又口附近和商业步行街等特殊地段；

c．主要人流出入口方位：为了实现高效、安全和舒适的交通体系，可能会有必要将人、车进行分流，为此规定主要人流出入口方位。

⑨停车泊位及其他需要配置的公共设施。停车泊位指地块内应配置的停车车位数，通常按下限控制。其他设施的配置包括：居住区服务设施(中小学、幼托、居住区级公建)，环卫设施(垃圾转运站、公共厕所)，电力设施(变电站、配电所)，电信设施(电话局、邮政局)，燃气设施(煤气调气站)。

指导性指标一般为以下各项：

①人口容量：即规划地块内部每公顷用地的居住人口数，通常以上限控制；

②建筑形式、体量、色彩、风格要求，对规划区重点地段的建筑形体和布局应进行特别控制(包括广场控制线、绿地控制线、裙房建筑控制线、主体建筑控制线、建筑架空控制线、建筑高度控制范围、建筑颜色等具体指标)；

③其他环境要求。