地下车库税务处理专题PPT课件

• 【结论】--因未发生权属转移，不涉及土地增值税。
2021/3/10
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一、开发商单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊
• （3）房产税
• 【法规依据5】--《财政部、国家税务总局关于具备房 屋功能的地下 建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕 181 号）规定：已出租的地下建筑，按出租地上房屋 建筑相关规定计征房产税。
• 【结论】--单独建造的地下车库应按应征税款的 50%申报城镇土地使用税 。需要注意的是，如果不是单独建造的地下车库，而是与地上房屋建筑物 连在一起， 则其地上和地下建筑物所占的同一宗地只能缴纳一次土地使用 税，不重复征税。
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一、开发商单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊
• （5）企业所得税
• 【法规依据7】--《所得税法实施条例》第19条：企业所得税法第六条第（ 六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产 的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期 确认收入的实现。
• 【法规依据8】--《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题 的通知》（国税函[2010]79号）“一、关于租金收入确认问题”规定：根 据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有 形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付 租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限 跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入 与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀 计入相关年度收入。
• （1）营业税及附加：按销售不动产计征营业税 及附加。
• （2）土地增值税：单独确认收入及增值额，按
非普通住宅计征土地增值税。
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一、开发商单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊
• 3、自用的地下车库税务处理： 自用的具有产权的地 下车库， 其处理应同房开企业自用开发产品 相同， 在自用时将开发产品-----地下车库转为固定资产，并 计提折旧。
• 【法规依据1】--《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》 （国税发〔 2009〕31 号）第17条第2款：属于营利性的，或产权归企业所有的，或未 明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的， 应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一 律按建造开发产品进行处理。
5.6%交纳，而非按财务上分期确认收入分期预提交纳营业
税。
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一、开发商单独建造的地下车库，其建筑源自文库积未分摊
• （2）土地增值税 • 【法规依据3】--《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有
关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：房地产开发企业将开发的部 分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不 征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
地下车库税务处理专题
1 单独建造的，建筑面积未分摊 2 单独建造的，建筑面积已分摊 3 地下人防设施作为地下车库
一、开发商单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊
• 开发商单独建造的地下车库，建筑面积未分摊，即该部分建造成本未分摊 至可售面积之中，产权应归开发商所有，其性质属于营利性的公共配套设 施。
• 【法规依据4】--《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》 （国税函发[1995]110号）“四、土地增值税的征收范围是如何规定的?”中 规定，只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。如房地产的出 租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税 的征收范围。
• （1）营业税及附加
• 【法规依据2】--《营业税暂行条例实施细则》第25条规定： 纳税人转让土地使用权或 者销售不动产，采取预收款方 式的，其纳税义务发生时间为收到预收 款的当天。纳税 人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的， 其 纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
• 【结论】--营业税额以预收金额为计算基数，按租赁业
• 【结论】--即出租部分按租金收入的 12%计征房产税。 • 注：按小时/天等临时停车收取的停车费如何交房产税？
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一、开发商单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊
• （4）土地使用税
• 【法规依据6】--《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使 用税有关问 题的通知》（财税[2009]128 号）第四条规定，关于地下建筑用地的城镇 土地使用税问题：对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用 地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按 土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或 地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应 征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的 50%征收城镇土地使用税。
• 【结论】--原则上收到的租金全额作为收入计征所得税；符合条件的，可按
会20计21/处3/1理0 做预收入再分摊至各期确认收入计征所得税。
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一、开发商单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊
• 2、对外出售的税务处理： 对外出售的地下车库 应作为销售不动产处理，开具销售不动产发票。 在符合收入确认条件时，确认主营业务收入，同 时结转开发产品 ---地下车库相关金额至主营业 务成本。
• 因此，作为营利性配套设施的地下车库，成本应单独核算，将其归集至开 发成本----公共配套设施（地下车库）之中，完工后结转至开发 产品----地 下车库之中。
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一、开发商单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊
• 1、对外出租的税务处理： 地下车库对外出租，直接作为 租赁，开具租赁业发票。
• （1）房产税：自用部分按财税〔2005〕181 号相关 规定，对自用部分房产计征房产税。
• （2）土地使用税：土地使用税同出租处理相同，单 独建造的地下车库应按应征税款的 50%申报城镇土地 使用税。
• （3）不涉及其他税种。