论准不动产物权的变动

论准不动产物权的变动
作者：胡惠芳赵文婧
来源：《法制博览》2013年第07期
【摘要】准不动产物权是指那些具有流动性大、经济价值较高的特点，并在法律上具有不动产某些特征的物，我国理论界对准不动产物权变动的研究相对来说比较少，而准不动产物权变动在我国市场经济的发展中逐步显示出重要的作用，对准不动产物权变动的研究能够在明晰权利的归属和登记效力的基础上，对我国司法实践提供理论借鉴。

【关键词】准不动产；物权；物权变动
一、准不动产物权概述
《物权法》第24条规定：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

”该法条所列的几种特殊的物是介于动产和不动产之间的特殊的物，在学理上称为“准不动产”，对比动产和不动产我们对“准不动产”界定为：某些在性质上能够移动的物，但因价值较高，且在交易习惯上转让程序较为慎重，在法律上亦具有不动产的某些特征，例如船舶、机动车和航空器，其转移所有权必经登记程序。

[1]
现行法上关于准不动产物权类型和内容以及变动规则的规定，缺乏系统性和体系性，不适应我国社会经济的进一步发展，因此，对准不动产物权的研究具有理论和实践意义。

首先，研究准不动产物权变动，可填补理论界对该问题研究的不足；其次，研究准不动产物权变动，可澄清有关理论问题，为司法实践提供参考；再次，研究准不动产物权变动，可为立法完善物权制度提供理论支持。

二、我国准不动产物权的变动的审视
《物权法》对准不动产物权变动模式界定为登记对抗主义，所谓登记对抗主义是指未经登记的物权变动在法律上也可有效成立，但只能在当事人之间产生效力，不能对抗第三人。

准不动产物权变动的登记对抗模式是该物权交易的法律依据，但在法律适用和司法实务中，常常会引发很多问题。

（一）法律适用中的冲突
我国民法建立了公示制度，登记不仅是财产交易有序化的条件，而且也是不动产物权支配秩序得以维系的基础。

[2]我国民事立法将准不动产物权变动确定为登记对抗主义模式，但立法中却出现了很多冲突。

《担保法》规定，以航空器、船舶、车辆等交通运输工具登记时为抵押合同的生效要件，未登记的不发生法律效力。

然而其与《民用航空法》《海商法》在民用航空器和船舶的物权变动规定上出现了冲突，遵循特别法优于一般法的规定，优先适用《民用航空法》和《海商法》的规定。

（二）公示中存在的缺陷
随着我国市场经济的逐步发展，登记制度虽然逐步建立但仍需要进一步完善。

我国登记制度与现今市场经济不相配套首先表现在我国登记机关的不统一上，多部法律和地方性法规分别规定了多重复杂得登记机关，这些登记机关适用的登记程序和登记规则各不相同，收费标准也是各异，实践中常常出现登记机关的登记错漏，给有关当事人造成了很大的损失，然而登记机关对此却从不承担相应的责任。

（三）司法实务理解的偏差
《担保法》第41条规定：抵押合同自登记之日起生效。

长期以来，理论界和司法实践将物权变动中的合同效力与登记的效力混为一谈。

最高人民法院颁行了相应的司法解释，对这一混淆概念有所修正。

尽管如此，在司法实务中仍然经常发生对这一规定的理解偏差。

三、我国准不动产物权变动的审视与完善
通过上述论证我国准不动产物权变动中的不足与缺陷，我们有必要通过对我国相关立法模式的审视，提出准不动产物权变动的完善对策。

（一）统一准不动产物权变动登记的公示效力
比较登记生效模式与登记对抗模式，前者更具有合理性：首先，登记生效模式向人们提供了“形成物权变动”的激励。

[3]物权的变动经过登记得以顺利完成，某一物上的权利状态及内容变得明朗化；其次，登记生效模式更加有利于维护准不动产物权变动的安全。

更有利于确定所有权的归属，有助于第三人清楚地确认物权的归属状态；再次，登记生效模式是准不动产抵押权设定的最佳选择。

“担保物权人与担保人为担保人的其他债权人设定的一项义务。

为他人设定一项义务一般不为法律所允许，只有在为他人明知或可得知的情况下，为他人设定一项义务才具有合理性。

”[4]
（二）完善我国准不动产物权变动的登记制度
首先，建立统一的登记机关。

这样可以改变我国不动产及准不动产物权登记机关多重复杂得混乱局面，通过制度保障明确各登记机关的职责以及管辖范围，并将相应的登记规则予以明确；其次，建立实质审查制度。

实质审查是登记公信力的必要前提，能够有效保护当事人的合法权益，也因此强化了登记机关的责任感；再次，建立登记机关的责任赔偿制度。

登记机关不能只享有收费的权利，而对错误的登记后果不承担责任，这样有利于强化登记机关的职责，这种归责制度的确定也能够防止登记机关的工作人员与其中一方当事人传统，损害相对方的利益。

另外，这种责任制度的确定也使登记机关登记的内容具有公信力。

（三）区分准不动产物权变动合同效力和登记效力
物权变动的合同与物权变动本身是两个不同的法律概念，合同生效仅仅发生债权上的效果，而不一定会产生物权效果。

也就是说，当合同成立时权利人只取得了对义务人请求交付的权利。

区分准不动产物权变动的合同效力和登记效力，有利于区分合同关系和物权关系从而认定违约责任。

此外，对于行使登记请求权，防止一物数卖都将产生法律意义。

因而，要将合同效力于登记效力不相混淆，应在立法上明确区分合同效力和权利登记效力。

参考文献：
[1]魏振瀛.民法[M].北京：北京大学出版社，2000：120.
[2]王利明.试论我国不动产登记制度的完善（上）[J].求索，2001（5）.
[3]董学立.构建我国物权公示制度的二元主义[EB/OL].中国民商法律网，2013-3-28访
问.http：///article/default.asp？id=21852.
[4]董学立.物权公示、公示什么[Z].中国人民大学复印资料，2006：46.。