商品住宅市场存在的主要问题及对策

商品住宅市场存在的主要问题及对策

摘要：商品住宅市场的稳定快速发展对我国经济增长的拉动作用很大，但近十几年商品住宅价格不断上涨和大量空置房的出现已经给我国经济社会发展带来了诸多负面影响。这种现象产生的原因在于商品住宅的金融属性和国民收入差距过大，解决这两个问题可以使商品住宅市场稳定发展。

关键词：商品住宅；金融属性；收入差距

一、我国商品住宅市场存在的问题

目前，我国商品住宅市场发展中的主要问题有两个：价格不断上涨和空置房大量出现。自1998年以来我国商品住宅价格不断上涨，北京上海深圳等一线城市房价平均上涨超过10倍，其他大部分城市也有5到10倍的上涨，不论买房的和没有买房的居民生活压力都很大。住宅消费限制了居民在衣、食、用、行、娱乐、教育等很多方面的消费，继而影响了我国的经济发展。一些大城市出现所谓“蚁族”现象，还有很多城中村人口拥挤，造成大量消防等安全隐患。

其次，空置住宅大量产生。在我国大部分城市的新城区都有大量空置房，据媒体报道，内蒙古鄂尔多斯新城区由于空置房太多成为“鬼城”，类似这种现象很多。在很多城市的老城区同样有大量空房，有些小区入住率很低。有学者指出我国空置住宅已经达到3000万套。大量空置房浪费了很多资源，破坏环境，造成金融危机隐患，对我国经济有极大伤害。

二、产生问题的主要原因

上述问题产生原因有很多种，比如住宅供不应求，我国财政税收制度，土地财政问题，中国人的文化观念等等，最主要的原因是我国现阶段商品住宅的金融品属性，即具有投资品的属性和居民收入差距过大。我国资本市场发展较为落后，金融产品较为单一，投资者可选择的投资渠道不多，很多人把房产作为了投资品，用房产来保值增值。在我国城镇化进程中，住宅的居住需求很大，这种居住的刚需和投资需求相互影响最终导致商品住宅价格不断上涨，造成金融风险等诸多潜在隐患。

收入差距过大是问题产生的另外一个重要原因。有学者研究表明，我国的基尼系数已经达到5.0，处于世界较高的水平。据著名学者王小鲁的研究，我国居民存款中，20%收入高的人占有全部存款的80%。生活中我们知道很多打工的农民工月收入与京沪深的普通职员的收入相差10倍甚至更多，这都证明了收入差距过大的事实。收入高的人能买得起两套或更多的商品住宅，能够发挥住房的投资功能。近日媒体曝光的所谓“房叔”“房婶”“房爷”证明了这种现象。

三、商品住宅市场稳定发展的政策建议

消除商品住宅的资本品属性，让商品住宅成为纯粹的消费品，同时改善收入分配状况，缩小收入分配差距是我国住宅市场稳定发展的必要措施。

（一）使住宅成为纯粹的消费品

首先由全国人大和国务院确定我国当前和今后一段时期，人均需要住房面积标准，超标的一律征收高额房产税，使投资者收益为负。做全国的城市（城镇）住宅普查，确定每个人名下的有产权房和无产权房的面积。由于历史原因，很多机构单位给职工提供的住宿用的各种房屋数量巨大，其中很多没有明确产权，这些房屋可以以单位产权的形式，把个人实际使用的房屋面积全部计入个人名下，家庭拥有的房产面积可以平均计算在每个家庭成员身上，公民拥有住房以实际使用面积计算。超过标准的按征税年度当地平均房价征收高额房产税，（国家每个年度公布全国六百多个城市的平均房价）具体税率可以政府制定后由全国人大决定。

同时，完善投资市场，使居民有更多的投资渠道。比如完善股票市场、债券市场、期货市场、外汇市场，丰富投资渠道。现阶段可以重点完善股票市场，我国股票市场开户已经超过1亿户，能够容纳足够多的资金。关键是当前我国过于注重股市的融资功能，注重给企业提供资金，忽视股市的投资功能，大部分上市公司没有给投资者以合理分红回报，导致炒作投机之风盛行，股价忽上忽下大幅波动，不能吸引投资者投入大量资金。2008年以来，股市低迷，90%以上账户成了僵尸户。如果加强监管，注重保护中小投资者利益，使投资者能够通过分红获得合理回报，股市一定能吸纳房产市场上的投资资金。

（二）改善收入分配，缩小收入差距

我国的收入差距主要源于官员腐败和垄断行业收入过高。首先要打击非法收入，尤其是官员腐败所得。党的十八大后反腐败力度加大，从部级高官到处级官员，查处的腐败分子大都拥有多套房产，生活腐化。所以应该大力推进官员财产公开化，坚决打击腐败。其次，降低金融、电力电信、石油、烟草等垄断行业收入，这些行业的企业高收入很大程度上是垄断所得，非经营所得。最后，我们国家可以学习英美等国家都有过的零首付的先例，给实际拥有住宅面积不足国家标准的公民尤其是在城市的农民工和刚毕业的大学生这部分群体以金融支持，比如实行零利息、零首付购买首套房，提高这部分人的实际消费能力。另外，类似家电下乡的补贴性消费政策可以用到部分人首套房购买上，例如可以发放装修补贴。

总之，房地产平稳发展的关键就是取消住宅的金融属性，保留消费属性，同时改善收入分配。只有这样，这个行业才能稳定发展，有效带动我国经济发展。

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