小区物业文献综述

小区物业的安保义务以及责任承担

近年来，越来越多的物业管理企业受业主的集体委托，为委托人提供高效、周到的服务,

但业主与物业管理企业的纠纷案件也随着我国房地产业的迅速发展而逐年成倍增长，其中安

全保障的问题尤为突出。我们阅读了近几十万字的论文和书籍，发现我国对于物业管理安保

问题研究的还是较为深入，但是系统不成熟，所以我们对其进行了整合，国内法学研究者大

致将物业安保义务分为以下几大块：法理、类型、内容、认定标准及赔偿责任。

（1）法理——物业公司承担安保义务的原因。物业管理企业安保义务来源主要有两方面：一是法律直接规定，如前述的《物业管理条例》第２条、第３６条。第二是合同约定的

义务，如物业管理企业与业主在物业服务合同中约定承担保障业主人身、财产的安全。因此，在责任性质上，安保义务根据其义务来源不同可以区分为法定义务和合同义务两种。

（2）范围——直接责任和补充责任。直接责任是物业管理企业未尽应当承担的安全保

障责任，包括对物业设施设备未尽安保义务和物业服务未尽安保义务的责任。补充责任是指

物业服务控制区域内(甚至住宅内)业主遭他人殴打、杀害，或者业主住宅失窃受到财产损失，由于加害人不具备赔偿能力或者无法找到直接加害人，于是将物业服务企业作为被告起诉至

法院。

（3）内容——物业公司的安全保障义务，主要包括以下三个方面：物业公司在设施设备方面的安全保障义务（物业公司需要安装必要的设施设备来保障业主的安全）；管理制度建设方面的安全保障义务；物业公司在防范、制止违法行为方面的安全保障义务。

（4）认定标准——a.法律的强制规定，法律对物业管理企业的安保义务内容有强制性规定时，应当以法定标准判断，主要法律来自《物业管理条例》、《关于保安服务公司规范管理的

若干规定》；b.物业服务合同的约定；c.行业标准，

还应注意，《物业管理条例》规定物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水

平相适应的原则。其中“物业管理区域秩序维护费”作为物业管理企业承担安保义务的对价

仅占物业收费的很少部分。根据权利义务一致原则，对物业管理企业不能苛责过严，应限于

在安全防范的限度内承担安保义务。

（5）赔偿责任——首先，鉴于物业管理企业的失责行为不是业主遭受损害的直接原因，因

此业主的损害应先向加害人要求赔偿，只有从加害人处不能得偿时，才能由物业管理企业承

担补充的赔偿责任。其次，，物业管理企业只在“能够防止或制止损害的范围内”承担法律

责任。即物业管理企业的责任范围不超过其订立合同时能预见到或者应当预见到的因违反合

同可能造成的损失。第三，由于安保义务的合同义务性质，对业主的精神损害赔偿一般不

予支持。

总结：文献的查阅对于我们的研究极具重要意义，除此之外我们还研究了大量案例，虽然是差不多的案子，但是法官的自由裁量权还是很大的，导致同一类型的案例得出不同的审判结果。为避免这样的情况存在，完善的立法和物业合同是必不可少的，这也是我们小组研究所追求的价值。

参考文献

（1）论物业管理中有关安全保障法律制度的完善，莫艳霞，2O0 8年7月。

（2）胡卫萍，谢乒．第三人侵害与物业公司的责任[J]．江西社会科学，2005。

（3）论物业公司对业主的安全保障义务洪伟，胡哲锋，浙江师范大学学报(社会科学版)

（4）物业管理企业的安全保障义务研究，王宏，2008.12