小产权房的分类、存在问题及对策建议
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《 西部金 融》 ０ １ ２ １ 年第 １ ０期
小 产 权 房 的分 类 、 在 问题 及 对 策 建 议 存
ｔ 金 钊 ｚ 浮 含 畅 畅
（中共陕 西省 委党 校 ， 陕西 西安
摘
７ ０６ 西北 大学 ， 西西安 １０ １ 陕
７０６ ） １０ ９
要： 小产 权 房 主 要 是 指在 未 经 国有 化 征 收 的农 村 集 体 经 济 组 织 的 土 地 上 自行 建设 并 用 于销 售 的 房 屋 。 小产 权 房
的小产权房与全部产权相对 ， 按现在的通说认为 ， 小产权房是农村集体组织未经国有化征收 ， 在其 自有土地
上 自行 建设 的房屋 ， 且销售 给 了非 农业 户 口的对 象 。 而 这样 的房屋被 称 为小 产权 房 。 此种 房 屋未 能得 到 国家
颁发的产权证书 ， 最多仅能由乡镇政府颁发相关的产权证书， 因此又称乡产权 。 广义的小产权还包括部分产 权， 即建造的房屋仅有部分产权 ， 如在 自己家的宅基地上建造的房屋 ， 除了自己住外还将剩下的用于出租或
文章编号 ：６ ４ Ｏ １ — ０ １１ ）０ ４ — ２ １ ７ 一 ０ ７ ２ １ （０一 ０ ７ ０
、
小产 权房 的概 念及 分 类
根据 《 房地产法》 土地法》 和《 的相关规定 ， 只有在取得国有土地使用权 的土地上建造 的基础设施和房
屋， 才具 有全 部产 权 。而小 产权 房则 明显 不具 有 全部产 权 。关 于 小产权 房 的界定 ， 广 义和狭 义之 说 。狭义 有
出售 的那 部分 。 产权 房并不 是 一个 法律 概念 ， 实是新 闻学包 括社会 学 的内容 ， 国现行 法律很 少几 乎 没 小 其 我
有对相关问题的专门规定。根据 国务 院《 关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知》职工购买公 ，
有住 宅 ， 国家 规定 的住 房 面积 内 ， 以按 标准 价 出售 。职工 购 房后 另外拥 有 部分 产权 ， 以继承 和 出售 ， 在 可 可 但
的相 关 规定 ， 因此通 常 只能 由乡或村 出据 的认 可 买受 人买 房 的文件 ， 这些 文件 并不 具有 合法 的产 权效 力 。 而 小 产权 房 又 可 细分 为 两种 ： 一 类是 集 体 组织 经 过 其所 在 县 级政 府合 法批 准后 （ 第 不论 取 得批 准 手续 的
明显 违 背 我 国的 土 地 经 营 管理 制 度 。本 文 主 要 从 小 产 权 房 的概 念 分 类 和 解 决 方案 对 小产 权 房 作 相 关 的探 讨 。
关 键 词 ： 产权 房 ： 济 利益．１
一
文献标识码： Ｂ
一
定范围之 内。而本文中的小产权房用 的是广义上的概念即包括无产权房和部分产权房两种 。 根据我国《 土地管理法》 等相关法律法规的规定 ， 国的土地所有权分为国有土地所有权和农村集体土 我
地所有权两种 ，任何单位和个人进行建设 ， “ 需要使用土地的， 必须依法申请使用 国有土地 ； 但是 ， 兴办乡镇 企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农 民集体所有 的土地的 ， 或者乡（ ） 镇 村公共设施和公 益事业建设经依法批准使用农 民集体所有的土地的除外 。 换句话说 ， ” 只有 国有土地才可用于商品房开发建 设， 如果要使用农村集体所有土地 ， 必须先经过法定程序将农村 土地收归国有 ， 然后再行 出让 ， 以国有土地 使用权的形式进行开发建设 ， 农村集体所有土地不能直接进行商品房开发。小产权房由于其违背上述法律
出售要在购买 ５ 年以后才能进行 ， 原售房 的产权单位有优先购买权 ， 售房的收入在扣除相关税费后 ， 按个人
与单位 或 政府 各 自所 占的产 权 比例进 行分 配 。从这 里可 以看 出部 分产 权 和全部 产 权 的一些 区别 。部分 产权
与全部产权的不 同之处在于 ， 部分产权是强调永久使用权和继承权 ， 而对收益权和处分权 的行使则 限定在
手段是否合法 ）在 自有的非农用地上修建的村 民住 宅用房 ， ， 集体组织在给村 民分配房屋后 ， 将多余的房屋 卖给集体组织之外的人。对于这种情况来说 ， 房屋本身是合法的建筑物 ， 只是依法不能用于上市流转 ， 不能
出租 、 出售 给集 体 组 织 以外 的人 ， 法律 仅 仅不 保 护 非 法买 受人 的权 益 ， 但对 于集 体组 织 来 说 。 其对 房 屋所 享 有 的权 益是 受到 法律 保护 的 。第二 类 是集 体组 织 未取 得 任何 批 准手 续 ， 自在 自有 的农 用 地上 修建 的违章 擅 建筑 ， 种房 屋 即是完 全 的无产 权房 。对 于这 种情 况 ， 这 由于房 屋本 身 不合 法 。 律不 保护 此 房屋 上所 附 的任 法 何权 益 。 由于集 体 组织 不 用 向国家 缴 纳土 地 使用 权 出让 金 ，也不 用 向 国家缴 纳 商 品房 买卖 中涉及 的所 有税 费
组 织 以外 的买 受 人来 讲 ， 由于违反 法律 的规 定 ， 两类 小 产权 房买 受 人 的权 益 均不 受法 律保 护 。不 管买 受人 是
否取得 所 谓 的“ 乡产权 ” 是 “ 或 小产 权 ”这些 文 件都 没有 法律 依据 ， ， 不具 有法 律效 力 。上述 两类 小 产权 房虽 有 共 同的特 点 ， 二 者违 反 的法 律有 根本 不 同 ， 但 因此在 解决 时应 严 格 区别对 待 。
收 稿 日期 ：０ １ ８ ２１—
作者简介 ： 畅金钊 （９ ８ ）男 ， １６ 一 ， 中共 陕西省委党校研究生 ， 现供 职于 陕西某部 队。 畅淳含（９ ２ ）女 ， １９ 一 ， 现在西北大学经济管理学院就读 。
４ ７
《 西部金融》０ １年第 １ ２１ ０期
（ 如契 税 、 印花 税 等 ）因而 房 屋建设 成 本低廉 、 价较 低 ， ， 售 往往 只 有 同类商 品房 的 １ ， ３至 １ 。另 外 ， 于集 体 ／ ２ 对
小 产 权 房 的分 类 、 在 问题 及 对 策 建 议 存
ｔ 金 钊 ｚ 浮 含 畅 畅
（中共陕 西省 委党 校 ， 陕西 西安
摘
７ ０６ 西北 大学 ， 西西安 １０ １ 陕
７０６ ） １０ ９
要： 小产 权 房 主 要 是 指在 未 经 国有 化 征 收 的农 村 集 体 经 济 组 织 的 土 地 上 自行 建设 并 用 于销 售 的 房 屋 。 小产 权 房
的小产权房与全部产权相对 ， 按现在的通说认为 ， 小产权房是农村集体组织未经国有化征收 ， 在其 自有土地
上 自行 建设 的房屋 ， 且销售 给 了非 农业 户 口的对 象 。 而 这样 的房屋被 称 为小 产权 房 。 此种 房 屋未 能得 到 国家
颁发的产权证书 ， 最多仅能由乡镇政府颁发相关的产权证书， 因此又称乡产权 。 广义的小产权还包括部分产 权， 即建造的房屋仅有部分产权 ， 如在 自己家的宅基地上建造的房屋 ， 除了自己住外还将剩下的用于出租或
文章编号 ：６ ４ Ｏ １ — ０ １１ ）０ ４ — ２ １ ７ 一 ０ ７ ２ １ （０一 ０ ７ ０
、
小产 权房 的概 念及 分 类
根据 《 房地产法》 土地法》 和《 的相关规定 ， 只有在取得国有土地使用权 的土地上建造 的基础设施和房
屋， 才具 有全 部产 权 。而小 产权 房则 明显 不具 有 全部产 权 。关 于 小产权 房 的界定 ， 广 义和狭 义之 说 。狭义 有
出售 的那 部分 。 产权 房并不 是 一个 法律 概念 ， 实是新 闻学包 括社会 学 的内容 ， 国现行 法律很 少几 乎 没 小 其 我
有对相关问题的专门规定。根据 国务 院《 关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知》职工购买公 ，
有住 宅 ， 国家 规定 的住 房 面积 内 ， 以按 标准 价 出售 。职工 购 房后 另外拥 有 部分 产权 ， 以继承 和 出售 ， 在 可 可 但
的相 关 规定 ， 因此通 常 只能 由乡或村 出据 的认 可 买受 人买 房 的文件 ， 这些 文件 并不 具有 合法 的产 权效 力 。 而 小 产权 房 又 可 细分 为 两种 ： 一 类是 集 体 组织 经 过 其所 在 县 级政 府合 法批 准后 （ 第 不论 取 得批 准 手续 的
明显 违 背 我 国的 土 地 经 营 管理 制 度 。本 文 主 要 从 小 产 权 房 的概 念 分 类 和 解 决 方案 对 小产 权 房 作 相 关 的探 讨 。
关 键 词 ： 产权 房 ： 济 利益．１
一
文献标识码： Ｂ
一
定范围之 内。而本文中的小产权房用 的是广义上的概念即包括无产权房和部分产权房两种 。 根据我国《 土地管理法》 等相关法律法规的规定 ， 国的土地所有权分为国有土地所有权和农村集体土 我
地所有权两种 ，任何单位和个人进行建设 ， “ 需要使用土地的， 必须依法申请使用 国有土地 ； 但是 ， 兴办乡镇 企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农 民集体所有 的土地的 ， 或者乡（ ） 镇 村公共设施和公 益事业建设经依法批准使用农 民集体所有的土地的除外 。 换句话说 ， ” 只有 国有土地才可用于商品房开发建 设， 如果要使用农村集体所有土地 ， 必须先经过法定程序将农村 土地收归国有 ， 然后再行 出让 ， 以国有土地 使用权的形式进行开发建设 ， 农村集体所有土地不能直接进行商品房开发。小产权房由于其违背上述法律
出售要在购买 ５ 年以后才能进行 ， 原售房 的产权单位有优先购买权 ， 售房的收入在扣除相关税费后 ， 按个人
与单位 或 政府 各 自所 占的产 权 比例进 行分 配 。从这 里可 以看 出部 分产 权 和全部 产 权 的一些 区别 。部分 产权
与全部产权的不 同之处在于 ， 部分产权是强调永久使用权和继承权 ， 而对收益权和处分权 的行使则 限定在
手段是否合法 ）在 自有的非农用地上修建的村 民住 宅用房 ， ， 集体组织在给村 民分配房屋后 ， 将多余的房屋 卖给集体组织之外的人。对于这种情况来说 ， 房屋本身是合法的建筑物 ， 只是依法不能用于上市流转 ， 不能
出租 、 出售 给集 体 组 织 以外 的人 ， 法律 仅 仅不 保 护 非 法买 受人 的权 益 ， 但对 于集 体组 织 来 说 。 其对 房 屋所 享 有 的权 益是 受到 法律 保护 的 。第二 类 是集 体组 织 未取 得 任何 批 准手 续 ， 自在 自有 的农 用 地上 修建 的违章 擅 建筑 ， 种房 屋 即是完 全 的无产 权房 。对 于这 种情 况 ， 这 由于房 屋本 身 不合 法 。 律不 保护 此 房屋 上所 附 的任 法 何权 益 。 由于集 体 组织 不 用 向国家 缴 纳土 地 使用 权 出让 金 ，也不 用 向 国家缴 纳 商 品房 买卖 中涉及 的所 有税 费
组 织 以外 的买 受 人来 讲 ， 由于违反 法律 的规 定 ， 两类 小 产权 房买 受 人 的权 益 均不 受法 律保 护 。不 管买 受人 是
否取得 所 谓 的“ 乡产权 ” 是 “ 或 小产 权 ”这些 文 件都 没有 法律 依据 ， ， 不具 有法 律效 力 。上述 两类 小 产权 房虽 有 共 同的特 点 ， 二 者违 反 的法 律有 根本 不 同 ， 但 因此在 解决 时应 严 格 区别对 待 。
收 稿 日期 ：０ １ ８ ２１—
作者简介 ： 畅金钊 （９ ８ ）男 ， １６ 一 ， 中共 陕西省委党校研究生 ， 现供 职于 陕西某部 队。 畅淳含（９ ２ ）女 ， １９ 一 ， 现在西北大学经济管理学院就读 。
４ ７
《 西部金融》０ １年第 １ ２１ ０期
（ 如契 税 、 印花 税 等 ）因而 房 屋建设 成 本低廉 、 价较 低 ， ， 售 往往 只 有 同类商 品房 的 １ ， ３至 １ 。另 外 ， 于集 体 ／ ２ 对