香港公屋建设研究与启示_郭卫兵

６ 康和式凤庭苑总平面
５
４
主人 套房
睡房
６
睡房
客／ 饭厅
１，４ 为二居室 ２，３，５，６ 为三居室
７ 康和式凤庭苑单体平面
睡房 睡房
客／ 饭厅
１
北
３
客／ 饭厅
睡房
睡房
主人 套房
２
８ 香港何文田
随着居住标准的提高，香港公屋先后出现了“和谐式公屋”和 “康和式公屋”两大形态，１９９６年以前首先出现的是“和谐式公屋”，
特点是以“模块”做为组织住宅空间的基本单位，拥有 ４ 种基本模 块，包括一个“核模块”和 ３ 个附加模块，通过模块的不同组合， 可以形成系列化、多样化的套型。和谐式公屋可组合为十字型和 Ｙ 字风车型，也可以为板形，采用高度统一的设计，预制件占很高比 例，大大加快建造速度及降低成本。早期的“和谐式公屋”没有设 置空调窗柜，窗户为铁窗，后期增设空调机位，窗户亦改为铝合金 窗。“和谐式公屋”存在的问题是核模块的居室与客厅之间外墙有 一个转折，这种处理限定了小卧室的尺寸，不利于灵活分隔空间， 同时由各个模块组合而成的两居室和三居室套型，在功能分区上并 不合理。模块组合的本意是灵活改造，适应不同需求，但实际使用 中一旦住户入住，增加或减少住户面积的大变动极少出现，所以这 种灵活性并没有发挥作用。香港荔欣苑、何文田 是典型的“和谐 式公屋”建设实例（图 ４）。
从香港的实例可看出，集中建设保障性住房小区是可行的，而 且其管理和配套设施更有针对性，运行成本也会降低，只要在选址 和规划上控制得好，后续管理到位，不会出现所谓“贫民区”现象。
３ 由香港公屋的管理来观察我国保障性住房的长期发展 香港公屋建设历经 ５０ 余年发展，它的管理、运行体系也日渐
完善，主要体现在以下几个方面：１）明确的管理机构，２００３年以前 香港房屋委员会（房委会）是法定管理机构，制定和推行公屋计划， 房屋署是房屋委员会的执行机关，由于社会普遍对房屋政策不满， ２００３ 年后政府收回权利，交由房屋署具体管理，房委会只是咨询
４
４ 男卫生间
２
１
１
１
１ 早期一型公屋平面
３ ４
作者单位：１ 河北建筑设计研究院有限责任公司（石家庄，０５００１１） ２ 特赖建筑网（石家庄，０５００１１）
收稿日期：２００９－０４－０９
１ 公屋
２
２ 内廊
３ 女卫生间
４ 男卫生间
３
４
５
６
２
１
１
１
２ 早期五型公屋平面
建筑学报
18
１．２ 中期（１９７３－１９８８年） 自香港政府 １９７３ 年设立统一的房屋委员会后，公屋的规划设
香港公屋起初是应急建造，类似我国以前的“筒子楼”，住户 使用不便。有学者提出我国廉租房使用公用厕所和厨房的观点是参 照香港早期公屋做法，我们认为这种观点有待商榷，因为二者社会 需求和发展阶段不同，相反地，我国应该避免建设不带厨卫的廉租 房，否则会带来“二次改造”的问题。
３
１ 公屋
２ 外廊
３ 女卫生间
保障性住房 ＩＮＤＥＭＮＩＦＩＣＡＴＯＲＹ ＨＯＵＳＩＮＧ
香港公屋建设研究与启示
郭卫兵 １ 郑新洪 １ 于志铎 ２
摘要 ／ 通过分析香港公屋的发展历程、规划建设实例、管理模式 三个方面，带来一些有益的启示：吸取香港公屋的优点，固化户型 设计，规模化建设保障性住房；在选址方面注重公共交通的便捷性， 配套设施应齐全便利；宏观管理中要有明确的机构、严格的制度、 透明的政策、积极创新的投融资机制等。 关键词／ 保障性住房 香港公屋 住房标准 规划设计 ABSTRACT/ The analysis of Hong Kong public housing on its development course, construction, planning and design as well as its mode of management gives us some beneficial enlightenment: 1.solidifying unit type design and constructing indemnificatory house on a large scale; 2. paying attention in site selection to the convenience of public communication, and to the completeness and serviceability of supporting facilities; 3.providing macro-administration with definite organization, strict institutions, transparent policy, positive and innovative mechanism for investment and financing. KEY WORDS/ indemnificatory housing, Hong Kong public housing, residential building standards, planning and design
尽管香港显示贫富差距的基尼系数 ２００６ 年已达到 ０．５３，超过 ０．４ 的警戒线，贫富差距高达 ４５ 倍以上，但“在香港，不管什么角 落都会有屋住”。如今，香港人 ３０％（２００ 万人）租住公屋（相当于我国 扩大范围的廉租房），另有２０％（１５０万人）购买了居屋（相当于我国的 经济适用房），也就是说，全港 ５０％ 市民住在政府保障型住宅中。［１］ 香港城市大学学者李建飞认为：“香港的公屋制度是有效保障居住 的典范。”“各个国家的房屋政策发展历程都显示，低收入家庭的住 房问题，必须由政府来解决。”“香港的房屋市场是公私并存，相互 牵制的，对于内地来说，香港的模式更具有可行性。”
“和谐式公屋”高度统一的设计和预制件的大量应用为我们下 一步的保障性住房建设提供了很好参考，我们应该尽快实现这一做 法，各省或地区应该依据自身情况尽快固化保障性住房的户型设 计，精细设计内部的设施、设备，有条件的情况下逐步推行预制构 件的应用，从而大大降低建设成本，提高建设速度。同时应避免早 期“和谐式公屋”的一些基本设施不健全的弊病，使我们的保障性 住房符合现行的规范要求，如节能要求、无障碍要求等。尤其注意 在灵活变动上面留有多大的余地较合适，从香港经验来看，户内的 灵活变动是应该考虑的，而户型总体的加减房间灵活性在实际使用 中效果不好，我们在设计中要意识到这一点。 １．４ 现代（１９９６年至今）
保障性住房的规划设计中应该向香港公屋学习，注意建设地点 的交通便利，配套公建也要到位，同时注重加强休闲、健身、交往 空间的利用，将绿化与实用功能结合起来。由于保障性住房户型面 积较小，人口密度也大，对公共活动空间的需求也与一般住宅小区 不同，这一点应给予足够重视。作为大中型城市如北京、上海、天 津等地在市区高容积率、高密度情况下更可借鉴建设大中型配套商 业广场的做法，这不单为群众提供便利，作为长期收益也能减少降 低政府财政负担。
计趋向统一，每个单元都提供了完善的服务设施，楼层层数增加到 ２０ 层、３０ 层。自 １９７８ 年后，私人事务所进入公屋设计领域，建造 出以穗禾苑为代表的新十字星形住宅大厦，每层 １２ 个单元，通风 及视野均良好（图 ３）。穗禾苑一共由 ９ 栋高层组成，配套设施也比 较完善。
内地目前的保障性住房建设与此阶段类似，户型设计趋向合 理，小区配套趋向完善，但存在的问题也基本相同，即户型设计不 够精细，面积有些浪费，户型不统一，产业化程度不高，公建配套 不甚完备。所以我们应该尽快跨越这一阶段，提前认识到一些不足 之处，尽量将现阶段的保障性住房建设进行完善，少走弯路。 １．３ 近期（１９８９－１９９６年）
“康和式公屋”是在“和谐式公屋”基础上不断改进的结果，它 保持了和谐式标准化、模数化的特点，在建造中可以大量使用预制 构件，尤其是在面积标准上有所提高，两居室使用面积 ４６ｍ ２，三 居室使用面积 ６０ｍ２，所有三居室的主卧室都附带独立卫生间，套 型布局比较合理。建筑单体上以点式高层为主，层数 ３０ 至 ４０ 层， 每层 ８ 个单元，与“和谐式公屋”每层 １６ 个单元相比，居住舒适 度大大改善。康和式彩明苑和愉翠苑是典型的十字型平面高层，而 康和式凤庭苑是曲尺形平面，可以发现虽然外形有区别，但基本户 型是统一的。“康和式公屋”是在香港公屋建设历时 ５０ 余年总结形 成的，对于内地的保障性住房建设有很好的参考意义（图 ５－７）。
我国大力推行保障性住房的建设，各地的建设者、设计者有必 要深入分析研究香港公屋的发展历程和建设特点，从中吸取经验和 教训，来指导我们的保障性住房建设。
１ 由香港公屋的发展历程来观察我国保障性住房的标准 １．１ 早期（１９５４－１９７２年）
到 ２０ 世纪 ６０ 年代末期香港共建造了 ７ 种类型公屋，第一型公 屋是在 １９５４ 年石硖尾火灾后为应急而建造的，Ｈ 型平面 ７ 层不设 电梯，住户的厕所和洗濯间是公用的，集中布置在连接体中部，没 有提供厨房，住户在走廊上做饭或在室内自己隔断，每户面积 １ ２ ｍ ２。从第三型开始使用中央走廊连接，每个单元有了自用的厨 房、厕所。自 ６０ 年代末期政府对第一型住宅开始改造，两个单元 合并为一，为每户提供独立服务空间，现在部分早期公屋也已清拆 重建（图 １、２）。
小区门口有配套的大型商业广场——何文田广场，里面不仅有 麦当劳、必胜客，还有华润万家超市及小商铺，更有带中央空调的 地下街市，各种肉菜、干货应有尽有，小吃排档价格也十分便宜（图 １２、１３）。
可见香港的公屋十分注重配套设施的硬件建设，物业、保安等 软件措施也十分到位，虽然住户的户型面积不大，但生活的便利、 舒适度没有降低。“我很喜欢跟着政府，没有公屋我不可能供子女 上学”，公屋居民玲姐表示“我从来没有想过买商品房”［２］。
４ 和谐式荔欣苑单体平面
睡房
８
厅／房
５
７
６
２
厅／房 睡 房
３
北
３
４
２
５
１
６
１，２，５，６ 为三居室 ３，４，７，８ 为二居室
５ 康和式彩明苑单体平面
８
７
19
建筑学报
保障性住房 ＩＮＤＥＭＮＩＦＩＣＡＴＯＲＹ ＨＯＵＳＩＮＧ
随着经济水平、生活水平、供需矛盾的变化，香港的公屋建设 已经进入到一个新阶段，即不但有量上的需求，在质上也有所提 高，我国的保障性住房在经过充分发展，随着城市化进程的逐步稳 定，也将会进入这个阶段。可是我们的经济水平尚有不足，应避免 打着向香港学习的旗号，随意扩大保障性住房的户型面积。应当学 习的是其精确统一的户型设计理念和大量预制构件的使用方法。同 时我们也要预判出到一定阶段保障性住房的建设标准会有所变化， 但不是现在。
１０
１１
８ ９
７
６
１２
１ ３
２
５
４
３ 穗禾苑单体平面（５、１１ 为三居室，其余为二居室）
１４
厅／房
１５
北
睡 １１ 房 厅／房
１０
１３ 厅／房
睡房
１２
厅／房
睡 房
睡房
９
１６
１
睡房
睡 房
厅／房
４
１，８，９，１６ 和谐式三房二款 ２，３，１０，１１ 和谐式三房一款 ４，５，１２，１３ 和谐式二房 ６，７，１４，１５ 和谐式一房
停车场出入口
建业街
北
Ｂ
Ａ
建
乐
街
凤翔路
路边避车处
பைடு நூலகம்
屋苑出入口
２ 由香港公屋建设来观察我国保障性住房的规划设计 以何文田 为例［２］（图８），其位于九龙何文田佛光街东侧，邻近
香港公开大学，交通十分方便，坐公交到尖沙咀只要 １５ 分钟，乘 坐出租车只需 ５ 分钟。整个小区共 ９ 座公屋，４７３８ 套住宅，小区配 套十分齐全，不仅有诸多儿童游乐场所、羽毛球场、乒乓球台、老 人中心、青少年中心、护理安老院、民政处、区议员办事处、立法 会议员办事处、邮政局等，甚至还有篮球场、排球场、健身设备等， 更值得称道的是小区中心有一个下沉式的剧场（图 ９－１１）。
何文田 塔楼为“和谐式公屋”，单体平面与荔欣苑相近（图４）， 住宅大堂不仅有客人来访登记台，保安还时刻关注 ８ 个录像监控 器，大堂橱窗还张贴着居民们的各种活动照片和公告，公屋租金可 以在便利店和地铁客服中心刷 ＩＣ 卡，十分方便。小区保洁保证每 天打扫两次，一周水洗一次。目前 ５２％ 的公屋和以后所有公屋物管 都已外包，而且都是甲级水平。