旧城改造的看法

发现问题
一.我国改造存在的问题
旧城改造过程中存在的问题主要有五个： （一）市场化旧城改造的运作模式。市场化的旧城改造运作模式给公益性的旧城改造项目加入了不少 开发商自身的意愿，并不能够完全代表城市居民的利益，不能够体现以人为本的思想。 （二）单一的旧城改造开发模式。每一个旧城改造项目都有着其不同的特点，需要我们因地制宜地对 旧城改造项目进行开发，因而需要选择不同的开发模式，开发模式的单一只能造成旧城改造项目个个 都趋于雷同。 （三）资金成为旧城改造的瓶颈，严重阻碍着旧城改造项目的实施。旧城改造项目开发时间跨度大， 涉及人员多，从而需要的资金额也非常的庞大，改造过程中的资金问题一直很突出(拆迁费)。 （四）指导着整个旧城改造工程实施的旧城改造制度还不够完善，旧城改造的许多操作不能得到有效 的保证。 （五）整个旧城改造过程中，被拆迁户的利益和旧城改造工程的进度有很大的冲突（反映到资金）。
旧城改造之认识
框架体系
基本内容介绍
改造实质
我国城市更新不 同时段的特点
我国旧城改 造运行机制
相关利益者 权衡分析
对比
国外旧城改造历程
发现问题
我国改造存在的问题
提出策略 案例分析
旧城改Байду номын сангаас模式研究
新加坡河区域的更新改造
基本内容介绍
一.改造实质 1.自身发展不平衡
具体表现为：一是发展过度，二是发展滞后。
基本内容介绍
二.我国城市更新不同时段的特点
阶段 1949-1965 1966-1976 城市更新模式 计划经济时期，围绕工业建设开展 城市物质环境的规划与建设 “文革”期间伴随政治斗争的曲折 城市发展 经济转型期，恢复城市规划与进行 城市改造体制改革 经济转型期，地产开发与经营主导 的城市改造 城市更新重点 工业建设主导城市建设；“充分利用，逐步改造， 加强维修” 支离破碎的城市建设
模块式开发模式是针对大规模、多功能的旧城改造项目，利用模块划分的思路，保证模块的相对 独立性与完整性。该模式适用于大型的、需要进行全面的功能改变、开发目标明确的多功能配套地区 。 软性开发模式的突出特点是，它采用渐进式小规模理论，在城市改造过程中不强制居民一次性搬 迁，而是采取边改造边搬迁的方式（考虑到民众的抵抗情绪）。
提出策略
（三）旧城改造拆迁模式。应采取“阳光”拆迁模式，坚持以人为本、公开、公平、公正的原则，规范 拆迁行为，制定好拆迁政策、补偿安置标准。让群众明白拆迁政策、参与评估裁决、受惠补偿安置等。 ”不动迁“拆迁模式的核心就是能不拆的尽量不拆，重点强调对老建筑的内部设施进行改造，该 模式也可以说是一种综合整治模式，即在满足城市形象、居住条件、周围环境的情况下，不动迁原地居 民，由居民自筹资金进行改造。 该模式的优点是保护当地的历史文化，保留了城市原汁原味的形象和内涵，维护了居民原有的生 活方式，减少了拆迁费，解决了全盘拆迁中可能出现的许多问题。 （四）旧城改造融资模式。通过对西方旧城改造经验的分析，我们知道旧城改造的发展必然是一 种政府主导的，走向三方的合作伙伴关系，因而那些注重各方合作的融资模式就比较适合旧城改造项目 。 如公私合作模式即ppp模式，是以参与方”双赢“或”多赢"为理念的新型融资模式,以政府作为主 导方，可以积极地制定激励政策引导私人机构的进入，一方面可以缓和政府的财政压力，私人机构的高 效率带入到公共部门，有利于提高政府公共部门的绩效水平。
改善城市环境 城市利益
。
优化功能空间 保护历史建筑
获取土地出让金 综合利益 最大化
资本利润 最大化
开发商动机
政府动机
政府利益 转嫁基础设施建设 改善人们居住条件 人们利益 保障人们利益分配 维持社会公平稳定
旧城改造
改善居住条件 个人利益 最大化 获取空间增值利益 提升城市环境质量 居民动机
国外旧城改造历程
2.开发商的成本收益分析。需要支付的成本包括土地出让金、拆迁费、城镇建设配套费、土地再开发 费用、应缴纳的税金及相应的利息等, 旧城改造包含高昂的拆迁安置费用, 因此一般成本较高。 另外旧城改造出于对城市景观与风貌的考虑, 大多有容积率、建筑密度等指标的控制, 所以改造 后的收益能力也受到较大限制。收益受限, 成本偏高, 导致开发商的利润空间较小, 所以除营利能力 较强的主要商业街道或商业区改造之外, 多数情况下开发商也不具备主动承担旧城改造任务的主观动 力。
提出策略
一.旧城改造模式研究
由以上分析得出，旧城改造过程中存在着很多问题，要完全避免它们是不可能的，但是 要将问题出现后所产生的损失降低到最小还是可能的，因而要从源头开始就对旧城改造可能 会出现的问题做以防备。 整体运作模式 开发模式 融资模式 拆迁模式 制度建设
确定旧城改造运作的方向及主导方
针对不同类型的改造地块设定不同的开 发模式
案例分析
——新加坡河区域的更新改造
案例分析——新加坡河区域的更新改造
一.历史变迁
第一阶段——自由渔港（1819年以前）。沦为 殖民地之前的新加坡区域是尚未开化的小渔村 ，村民以捕鱼为生，也是海盗的避难场所。 第三阶段——现代化休闲中心区（1965年至今） 伴随科技和交通方式的革新，新加坡河的航运功 能逐渐衰退，沿河而生的产业日趋没落，至1970 年代，被严重污染。1977年，新加坡政府提出河 流治理工程，经过数十年的努力，如今的新加坡 河区域已呈现焕然一新的面貌，成为新加坡最具 吸引力的市民休闲场所。
1960年代1970年代末
邻里修复
1980年代1990年代初
经济复原与公私合伙制 私有部门的角色开始加强
1990年代-当 前
多方伙伴关系（经济、 多个部门的参与（政府部门、私 倾向于综合和多元的政策与实践主导； 社会、环境等系统的同 有部门、社区居民、和其他组织） 更加侧重于整合性措施和总体性更新 时更新） 主导更新过程 途径
2.老化衰退现象严重
其具有三方面表征：一是物质性老化，二是功能性衰退，三是结构性衰退。
3.经济发展受阻
旧城的自身发展不平衡及老化衰退等问题不可避免地会对旧城经济发展产生阻碍作用。首先 是就业机会奇缺，其次是贫困程度较高，失业是造成贫困的主要原因。
4.文化传统遭到破坏
旧城的衰败，加上政府对旧城更新建设的急功近利、开发企业的惟利是图，造成旧城传统风 貌特色被破坏、文化传承断层的现象，同时造成不同社会阶层人口的迁入与迁出。人口的频繁流 动将造成人们心理上的失落和归属感的缺乏，从而表现出历史联系和情感的割裂，同时也破坏了 传统的邻里关系和社区文化
1860新加坡河的景象 第二阶段——航运枢纽、城市动脉（1819年～1965年），1819 年标 志着新加坡进入殖民地时期，新加坡河被发展成为当时海上航运的 动脉和商贸活动中心。到1860年代中期，新加坡河承运了75% 的航 运活动，其周边区域逐渐成为城市中心区。
1970新加坡河被污染的景象
案例分析——新加坡河区域的更新改造
主要参与者与利益相关者
城市更新重点
大规模推到重建
由城市引导的城市重建；到1960 基于城市总体规划，城市破败区进行” 年代时，逐渐 趋向公私部门间的 推土机“式的清理与大规模拆除；向 一种平衡。 城市郊区扩展。 私有部门逐渐加强参与作用；地 方政府的规划和更新权利逐渐分 配给其他部门。 邻里修复计划与逐渐增强的综合性城 市重建；更新项目仍然集中在城镇边 缘地带。 公私合伙的关系进一步加强；很多大 型和出名的城市重建项目，有力的促 进了城市的经济复苏。
管理、合作
政府
配合、合作
规划、政策 、决策 服从 开发、建设
开发商
旧城改造
管理、保障
搬迁 提供补偿
让出空间
居民
旧城改造的行为关系
基本内容介绍
三.我国旧城改造运行机制
政府主导下的开发商参与型，分为两阶段，第一阶段为政府做好居民的搬迁安置，进行总体规 划、土地开发和市政设施建设，然后实行土地招牌挂，由开发商组织进行设计、建造和运营、开发 商可以是由一家具有良好资质、经济实力和旧城改造经验的企业独立完成，或者是分片区由不同的 开发商完成。操作模式如下图 这三种类型各有利弊，我国目前的房地产开发大都基于开发商主导型模式。 政 府 旧城改造发展公司
第二次世界大战后，西方各城市旧城改造实践大体发生了这样的变化，即清除贫民窟的重建性开 发→改善旧住宅的整治性开发→保护与利用历史建筑的维护性开发，与此同时指导旧城改造的基本理 念也发生了相应变化，从主张进行目标单一、内容狭窄的大规模改造的“现代主义”逐渐转变为主张 目标广泛、内容丰富的人居环境可持续发展建设。
政府强制拆迁，民众反抗
人文规划思想体现出来
现在发达国家(地区)旧城改造大体上有两种目的：一种是为了高效地利用土地和确保交通安全；另一 种是为了改善不良居住区，消除危害危险地区，保护历史性建筑物，扩大绿地面积等。
国外旧城改造历程
二战以来西方城市更新理论的演化及其特点
阶段
二战后-1960 年代初
城市更新模式
安置居民、拆迁 、土地收购整理 、拍卖
开发商
土 地 开 发 公 司
专 项 基 金
开发 操作模式
基本内容介绍
四.相关利益者权衡分析
旧城改造涉及的利益相关者主要包括三方:被拆迁人、开 发商以及城市政府。
开发商
城市政府
被拆迁人
注： 表示主要利益关系，
其他参与主体
表示次要利益关系
1.被拆迁人的成本收益分析。对于他们来说, 成本即为拆迁造成的损失, 包括旧有居住文化、邻里关 系、社区认同的丧失以及动迁之后居住、就业、就学、就医等的困难。由于原居旧城区的居民大多生 活并不富裕, 自己无力负担购买新住宅, 又要面临着高昂的就业、就学、就医交通成本与时间成本, 因此通常是成本大于收益, 不会产生推动旧城改造的动机, 甚至会具有一定的抵触情绪。
1978-1980年代末
依据城市总体规划进行更新与重建工作
“城市改造与重建”中追求最大的地方经济回报； “城市改造与重建”过于大规模化、简单化和高 速化 “城市更新”仍然比较倾向城市物质环境方面； “城市改造”仍然以经济回报为主；综合化与整 合化的城市发展理念、“自下而上”的城市更新 诉求开始显现
1990-2000
二.基于历史文脉的改造
1.功能置换
改造工程首先拆除质量较差的 工业建筑和所有的棚户建，将一些 具有较高历史和文化价值的传统建 筑被保留下来，以强化历史记忆和 地方特征。传统店屋、仓库等历史 建筑内部通过功能置换，被改造成 餐厅、咖啡厅、酒吧、音乐厅、艺 术家工作室等不同性质建筑，以适 应商业和旅游发展的需要。对未开 发的空地进行整体规划，主要用于 公园、停车场、露天餐饮和展览馆 等的建设。
2000-当前
快速城市化与多元化、综合化的城 市建设与更新时期
基本内容介绍
三.我国旧城改造运行机制
该运作模式主要有三种类型，即政府型、开发 商主导型、政府主导下的开发商参与型。 政府型运作模式即政府掌握控制权，强化住宅 的保障功能，实施主体不用开发商，改造区域不进 行商品房开发，所建房屋全部用于居民回迁。 开发商主导型即将亟待改造土地交给发展商去 进行整体规划改造，政府不参与，发展商根据自身 利益去进行房地产开发。根据城市总体规划，政府 划出地块由开发商进行投资，独立承担拆迁补偿、 安置、回迁和商品房建设。
基本内容介绍
四.相关利益者权衡分析
3.城市政府的成本收益分析。 其主要职能就是弥补市场的缺陷, 提供市场不愿提供或供给不足的公共 物品, 提升整个城市的经济、社会、生态综合效益, 不会也不应过分看重直接的经济收益。可见在旧 城改造的主要利益相关者之中, 只有城市政府才是真正愿意推动旧城改造的。旧城改造个方主体的动 机如下.
在开发模式之下，针对改造地块特点确 定不同的融资和拆迁模式 规范旧城改造实施，使每一项操作都有 法律支撑，从而保护旧城改造项目参与 方利益能够得到有效保证 旧城改造模式研究体系
提出策略
一.旧城改造模式研究
（一）旧城改造整体运作模式。该运作模式主要有三种类型，即政府型、开发商主导型、政府主导下 的开发商参与型。（上文已提到） （二）旧城改造项目开发模式。避免大规模的改造模式，其是对现有城市进行全盘否定，片面追求城 市土地开发强度和开发效益，对城市的连续性和多样性产生破坏性的影响。 因此，有必要以渐进式小规模更新改造代替大规模改造，该模式不仅可以改善居民的居住条件， 还可以实现居住社区与历史街区中文化的继承与发展。