房地产基本概念二教学案例
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物、附着物。
2020/8/7
2、二级转移登记（三种情况需办理）
A、向发展商购买的商品房（包括合法的合作建房 、集资建房、拆迁赔偿房）
B、企事业单位房改出售给本单位职工的福利房、 微利房（即办绿本）
C、市区、住宅局出售的福利房、微利房（即办绿 本房产证）
2020/8/7
三、三级转移登记：
A、凡房地产已办理二级产权登记并领取产权证后 又发生转移的，称为三级市场转移登记；
2020/8/7
六、房地产市场分类有哪些？
A、一级市场：政府以招标、拍卖、协议三 种方式将土地使用权出让给开发商； B、二级市场：开发商取得预售许可证后， 将房屋产权出售给小业主； C、三级市场：小业主将商品房产权转让、 使用权出让的市场。
2020/8/7
建筑结构
一、砖木结构建筑：承重构件用砖木建造； 二、混合结构建筑：承重的主要结构是用钢筋混凝 土、砖和木材建造的。在这里，砖的形状及强度决 定了房屋的强度。一般说：砖的形状越规则，砂浆 强度越高，灰缝越薄、均匀，那么强度就越高，房 屋的耐用年限就越长。
2020/8/7
三、什么是房地产登记？
1、概念：由规划国土局将申请人的房地产 权利登记于政府特定的薄册上，并颁发《 房地产证》的一种法律制度；
2、房地产证：是权利人依法管理、经营使 用和处分房地产的凭证；
2020/8/7
A、分三类： a、软红皮 b、软绿皮（不可自由转让） c、硬红色绸面
B、记载内容： a、权利人名称、身份证号 b、土地的权属来源、宗地号、土地等级、
2020/8/7
2020/8/7
2020/8/7
二、土地年限分类：
土地属于国家和集体所有，权利人拥有该 房产所占用土地一定年限的土地使用权。 1988年1月3日之后，凡通过有偿方式与国 土局签订了《土地使用出让合同书》的土 地，其土地使用最高年期按国家规定执行 。
2020/8/7
2020/8/7
权利的； D、产权未经确认或产权纠纷未协调以及他项权利不
明的房地产； E、共有房地产，未经其他共有人书面同意； F、尚在诉讼，待裁定或行政处理中的；
2020/8/7
二、房地产公证：
A、买卖双方都是大陆的产权转让时，不强求 公证；如买卖双方有一方是境外人士或机构 的，须办理合同公证手续
B、共有人一方不能到场，需到公证机关办理 授权委托公证书；
B、六种情况需办理三级转移登记： 房地产买卖、赠与、交换、继承、人民法院判 决、裁定的强制性转移行为等。
2020/8/7
1、《二房地、产证三》级原件转；移相关资料
2、权利人身份证（全部）或受托人身份证； 3、买方身份证或受托人身份证； 4、房地产买卖合同（现售）； 5、三级转移登记申请表； 6、交纳土地使用费证明； 7、营业执照； 8、法人代表证明书及法人身份证（复）； 9、法人授权委托书及授权人身份证； 10、公司章程及董事会决议
买权；
2020/8/7
结束！
2020/8/7
2020/8/7
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房地产开发经营中相关专业术语
一、土地“三通一平”即： 路通、水通、电通、场地平整
二、土地“七通一平”即： 路通、水通、电通、排污通、通讯通、煤气
通、热力通、场地平整
三、容积率=总建筑面积 ÷ 总用地面积
2020/8/7
四、绿化率= 绿地面积÷ 用地面积 五、建筑覆盖率=占地面积 ÷基底面积
2020/8/7
四、变更登记： A、房地产使用用途改变； B、权利人姓名或名称发生变化； C、房地产坐落位置或名称发生变化； D、建筑物、附着物倒塌、拆除；
2020/8/7
五、抵押登记：
A、是指债务人或第三人（抵押人）以合法拥 有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人） 提动债务履行担保的行为。（一般指用所购房 屋作为担保贷款购房的行为）
用途、使用年限、取得时间、变化情况、坐标 形状等；
c、房地产的名称、栋号、房号、建筑面积 、建购价款等。 2020/8/7
2020/8/7
1、初始登记：指对未经登记机关确认其房地产权 利，领取房地产证的土地使用权及建筑物，附 着物的所有权进行的第一次登记。
办理初始登记的两种情况：
A、通过行政划拨或出让手续取得土地 B、在取得土地使用权的土地上建造房地产和建筑
C、三级买卖市场涉及价款：房价、转让税金、服务 佣金、公证费、按揭费用、查档案等； D、三级市场、租赁市场涉及价款：租金、管理费、 中央空调费、租赁税费、服务佣金、顶手费、水电 等。
2020/8/7
五、房地产价格影响因素有哪些？
A、供需关系是价格形成的两个最终因素，其他一 切因素都是通过影响需求来影响价格； B、一般因素（社会、经济、行政、人口、国际） 决定价格的外在因素； C、区域因素（基础设施、市内交通、公共配套） 价格水平确定的基础； D、个别因素（土地个别因素，建筑物个别因素） 决定价格的内在因素。
2020/8/7
四、关于房地产租赁相关规定： A、年限规定：
a、住宅租赁合同不超过八年； b、其他用房租赁合同不超过十五年； c、因特殊情况需超过上述期限的须经市主管机 关批准；
2020/8/7
B、相关权利： a、出租不妨碍房地产权的转移； b、房地产权转移后，受让人应承担原出租人的义
务并享有原出租人的权利； c、权利与义务：在同等条件下，承租方有优先购
（指项目用地范围所有基底面积之和与规划建 设用地之比） 六、使用率= 使用面积÷建筑面积
2020/8/7
七、使用面积=建筑面积—结构面积—公摊面积 八、结构面积=墙体+垃圾道+通风道+烟道等面积 总和 九、实用率=套内面积÷建筑面积
2020/8/7
2020/8/7
一、以下情况暂时不能转让：
A、权属有争议的； B、未取得房地产权证的； C、依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产
B、房地产按揭属于房地产抵押的一种形式
2020/8/7
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四、什么是房地产价格？
土地价格和建筑物及附着物价格的统一，是 土地价值的房屋价值的货币表现形式。
A、土地价格：土地出让金、土地开发费、 市政配套费等；
B、房屋价格：建筑成本、流通费用、税金 、利润等；
2020/8/7
C、买方为境外人士办理银行按பைடு நூலகம்时需做抵押 合同公证；
2020/8/7
三、房地产查封规定：
A、已查封的房地产不得转让和抵押；
B、《深圳经济特区房地产登记条例》规定 ，查封房地产或以其他形式限制房地产的 期限，最长不得超过六个月；
C、查封或限制六个月后未继续查封或限制 的，登记机关可为注销查封或限制并予以
三、土地价格分类：
1、所有权价格：土地出租收益折现总和；
2、购买价格：以土地所提供地租，按普通利 息率计算的购
买价格；
3、使用价格：一定期限内地祖的购买价格；
4、租赁价格：一定期限内租赁的土地价格；
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二、什么是房地产权益？ 1、房产归私人所有，即房产所有权； 2、权利：享受占有、使用、收益和处分的权 利（所有权、租赁权、抵押权、典当土地使 用权等）。
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2、二级转移登记（三种情况需办理）
A、向发展商购买的商品房（包括合法的合作建房 、集资建房、拆迁赔偿房）
B、企事业单位房改出售给本单位职工的福利房、 微利房（即办绿本）
C、市区、住宅局出售的福利房、微利房（即办绿 本房产证）
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三、三级转移登记：
A、凡房地产已办理二级产权登记并领取产权证后 又发生转移的，称为三级市场转移登记；
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六、房地产市场分类有哪些？
A、一级市场：政府以招标、拍卖、协议三 种方式将土地使用权出让给开发商； B、二级市场：开发商取得预售许可证后， 将房屋产权出售给小业主； C、三级市场：小业主将商品房产权转让、 使用权出让的市场。
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建筑结构
一、砖木结构建筑：承重构件用砖木建造； 二、混合结构建筑：承重的主要结构是用钢筋混凝 土、砖和木材建造的。在这里，砖的形状及强度决 定了房屋的强度。一般说：砖的形状越规则，砂浆 强度越高，灰缝越薄、均匀，那么强度就越高，房 屋的耐用年限就越长。
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三、什么是房地产登记？
1、概念：由规划国土局将申请人的房地产 权利登记于政府特定的薄册上，并颁发《 房地产证》的一种法律制度；
2、房地产证：是权利人依法管理、经营使 用和处分房地产的凭证；
2020/8/7
A、分三类： a、软红皮 b、软绿皮（不可自由转让） c、硬红色绸面
B、记载内容： a、权利人名称、身份证号 b、土地的权属来源、宗地号、土地等级、
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二、土地年限分类：
土地属于国家和集体所有，权利人拥有该 房产所占用土地一定年限的土地使用权。 1988年1月3日之后，凡通过有偿方式与国 土局签订了《土地使用出让合同书》的土 地，其土地使用最高年期按国家规定执行 。
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权利的； D、产权未经确认或产权纠纷未协调以及他项权利不
明的房地产； E、共有房地产，未经其他共有人书面同意； F、尚在诉讼，待裁定或行政处理中的；
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二、房地产公证：
A、买卖双方都是大陆的产权转让时，不强求 公证；如买卖双方有一方是境外人士或机构 的，须办理合同公证手续
B、共有人一方不能到场，需到公证机关办理 授权委托公证书；
B、六种情况需办理三级转移登记： 房地产买卖、赠与、交换、继承、人民法院判 决、裁定的强制性转移行为等。
2020/8/7
1、《二房地、产证三》级原件转；移相关资料
2、权利人身份证（全部）或受托人身份证； 3、买方身份证或受托人身份证； 4、房地产买卖合同（现售）； 5、三级转移登记申请表； 6、交纳土地使用费证明； 7、营业执照； 8、法人代表证明书及法人身份证（复）； 9、法人授权委托书及授权人身份证； 10、公司章程及董事会决议
买权；
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结束！
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2020/8/7
房地产开发经营中相关专业术语
一、土地“三通一平”即： 路通、水通、电通、场地平整
二、土地“七通一平”即： 路通、水通、电通、排污通、通讯通、煤气
通、热力通、场地平整
三、容积率=总建筑面积 ÷ 总用地面积
2020/8/7
四、绿化率= 绿地面积÷ 用地面积 五、建筑覆盖率=占地面积 ÷基底面积
2020/8/7
四、变更登记： A、房地产使用用途改变； B、权利人姓名或名称发生变化； C、房地产坐落位置或名称发生变化； D、建筑物、附着物倒塌、拆除；
2020/8/7
五、抵押登记：
A、是指债务人或第三人（抵押人）以合法拥 有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人） 提动债务履行担保的行为。（一般指用所购房 屋作为担保贷款购房的行为）
用途、使用年限、取得时间、变化情况、坐标 形状等；
c、房地产的名称、栋号、房号、建筑面积 、建购价款等。 2020/8/7
2020/8/7
1、初始登记：指对未经登记机关确认其房地产权 利，领取房地产证的土地使用权及建筑物，附 着物的所有权进行的第一次登记。
办理初始登记的两种情况：
A、通过行政划拨或出让手续取得土地 B、在取得土地使用权的土地上建造房地产和建筑
C、三级买卖市场涉及价款：房价、转让税金、服务 佣金、公证费、按揭费用、查档案等； D、三级市场、租赁市场涉及价款：租金、管理费、 中央空调费、租赁税费、服务佣金、顶手费、水电 等。
2020/8/7
五、房地产价格影响因素有哪些？
A、供需关系是价格形成的两个最终因素，其他一 切因素都是通过影响需求来影响价格； B、一般因素（社会、经济、行政、人口、国际） 决定价格的外在因素； C、区域因素（基础设施、市内交通、公共配套） 价格水平确定的基础； D、个别因素（土地个别因素，建筑物个别因素） 决定价格的内在因素。
2020/8/7
四、关于房地产租赁相关规定： A、年限规定：
a、住宅租赁合同不超过八年； b、其他用房租赁合同不超过十五年； c、因特殊情况需超过上述期限的须经市主管机 关批准；
2020/8/7
B、相关权利： a、出租不妨碍房地产权的转移； b、房地产权转移后，受让人应承担原出租人的义
务并享有原出租人的权利； c、权利与义务：在同等条件下，承租方有优先购
（指项目用地范围所有基底面积之和与规划建 设用地之比） 六、使用率= 使用面积÷建筑面积
2020/8/7
七、使用面积=建筑面积—结构面积—公摊面积 八、结构面积=墙体+垃圾道+通风道+烟道等面积 总和 九、实用率=套内面积÷建筑面积
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2020/8/7
一、以下情况暂时不能转让：
A、权属有争议的； B、未取得房地产权证的； C、依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产
B、房地产按揭属于房地产抵押的一种形式
2020/8/7
2020/8/7
2020/8/7
四、什么是房地产价格？
土地价格和建筑物及附着物价格的统一，是 土地价值的房屋价值的货币表现形式。
A、土地价格：土地出让金、土地开发费、 市政配套费等；
B、房屋价格：建筑成本、流通费用、税金 、利润等；
2020/8/7
C、买方为境外人士办理银行按பைடு நூலகம்时需做抵押 合同公证；
2020/8/7
三、房地产查封规定：
A、已查封的房地产不得转让和抵押；
B、《深圳经济特区房地产登记条例》规定 ，查封房地产或以其他形式限制房地产的 期限，最长不得超过六个月；
C、查封或限制六个月后未继续查封或限制 的，登记机关可为注销查封或限制并予以
三、土地价格分类：
1、所有权价格：土地出租收益折现总和；
2、购买价格：以土地所提供地租，按普通利 息率计算的购
买价格；
3、使用价格：一定期限内地祖的购买价格；
4、租赁价格：一定期限内租赁的土地价格；
2020/8/7
2020/8/7
2020/8/7
2020/8/7
二、什么是房地产权益？ 1、房产归私人所有，即房产所有权； 2、权利：享受占有、使用、收益和处分的权 利（所有权、租赁权、抵押权、典当土地使 用权等）。