上海商业考察报告

南里
南里建成了面积达60000平方米的购物、娱 乐、休闲中心，于2002年中正式开幕，这 座充满现代感的玻璃幕墙建筑物，进驻了 各有特色的商户，除了来自世界各地的餐 饮场所外，更包括了年轻人最爱的时装专 门店、时尚饰品店、美食广场、电影院及 极具规模的一站式健身中心。是一个多元 化和具品味的休闲娱乐热点。
购物中心定位
购物中心总建筑面积11万， 地下二层，地上4层，停车 位：1900个，
商场定位：成为上海最殿堂级国际购物商场，以国际级旗舰店为 卖点，打造国际级尊贵的购物商场，营造高贵的购物环境，让顾 客感受不一样的尊贵购物享受。
项目建筑特色：三个各有特色入口
主入口
项目建筑特色：三个各有特色入口
次入口
项目规划布局
由一个商场、两栋5A甲 级写字楼构成的城市综合体， 总建筑面积：22万，其中商 场：5.5万，写字楼一栋66 层，288米高，7.8万，一栋 48层，8.1万，停车位：800 个，
恒隆广场购物中心
商场总建筑面积5.5万，地下 一层，地上4层，停车位： 500个，定位：上海顶级购 物中心
营销推广：品味高、品质感强
租金水平：相当高
负一楼、一楼：平均70—80/天/米 二、三、四楼：平均50—60/天/米 五、六楼：平均30—40/天/米 年租金按：5-10%递增
可租赁实用面积：70000
年租金：大约10亿
恒隆广场
项目基本概况
开发商：香港恒隆广场 建筑设计：美国KPF 开业时间：2001年7月14 位置：南京西路核心商圈
上海最大的白领英语培训机构English First 文广舞林大会合作方都市舞工场*乐工坊
中英Hale Waihona Puke Baidu资学乐英语、
国际美发教育机构TONI&GUY 全市首家购物中心漫画卡通城
进一步强调餐饮类的多样性、选择性及生活性
商务用餐、家庭聚餐、朋 友聚会，全国著名连锁品 牌全部囊括
5F
6F
7F
形成全市最强的餐饮系统
新天地
浦东商圈
淮海路万得 城 思南公馆 8号桥
港汇恒隆广场
项目基本概况
开发商：香港恒隆广场 建筑设计：美国凯里森（CALLISON） 开业时间：1999年12月28 位置：徐家汇商圈
项目规划布局
由购物中心、甲级写字楼、 高级公寓构成的城市综合体， 总建筑面积：40万，其中购 物中心：14万，甲级写字楼： 13.4万，公寓：8.5，住宅： 停车位：1400个，
项目建筑特色：景观、绿植、艺术性
项目业态规划：业态构成比例
• • • •
定位：中高端购物中心 零售比例非常高：65%， 餐饮：20% 娱乐业态比例小：影院，15%
项目业态规划：特色商家：化妆品
项目业态规划：特色商家：名店运动城
品牌：45个品牌，品牌非常全 营业面积：5000以上
项目营运、物业管理：水平很高
品牌定位针对中产阶级的大型综合性购物中心
业态布局调整
楼层分布
8F 7F 6F 5F 4F
娱乐休闲生活新频道 女性及儿童动力加油站 美食典华宴展、儿童游乐天地 家庭生活聚餐理想天地 男士时尚品牌、运动城
Fashion Capital
3F 2F 1F B2-B1
职业女装品牌
流行女装品牌 国际十大时装连锁品牌、著名化妆 品连锁品牌、Lifestyel Riverwalk
广州蕉叶、
泰国金象苑、
香港唐宫海鲜舫、
小南国、宴点秀、
澳门葡京茶餐厅、
日本樱之味 法国 Cheese & Fizz
一茶一座、
韩国舒乐斯
渝乡人家、愉家、
意大利披萨、 美国HOOTERS……
澳大利亚Down Under Coffee、
建立潮流地带，整合国际一线连锁服装、化妆品品牌
综合建筑、景观、灯光的提升
整体开发规划
地块D：企业天地 总建面积：50万 地块E：总部天地 总建面积：10万 性质：办公、商业 地块A：人工湖绿地 总建面积：5万 性质：绿化 地块C：翠湖天地
性质：办公、商业
总建面积：68万
地块B：新天地 性质：高档住宅
总建面积：6万
性质：办公、商业
新天地商业规划
北里
新天地分为南里和北里两个部分，南里以 现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。北部 地块以保留石库门旧建筑为主，新旧对话， 交相辉映。
项目建筑特色：中庭大气
项目建筑特色：内部装修现代、奢华
项目建筑特色：景观、绿植
人造花草的应用
商场定位
商场定位成为上海最殿堂级 国际购物商场，以国际级旗 舰店为卖点，打造国际级尊 贵的购物商场，营造高贵的 购物环境，让顾客感受不一 样的尊贵购物享受。
汇聚国际级高端品牌
汇聚国际级高端品牌，流露高贵气派 上海国金中心商场欲打造成为国际高端品 牌入驻数量最高的国内商场，商 场首层已 汇聚了25家世界级品牌旗舰店，包括路易 威登(LOUIS VUITTON)、香奈儿 (CHANEL)、爱马仕(HERMES)、古驰 (GUCCI)、普拉达(Prada)、卡地亚 (Cartier)、杰尼亚(Ermenegildo Zegna)、 萨尔瓦多•菲拉格慕(Salvatore Ferragamo) 、乔治•阿玛尼(GIORGIO ARMANI)、蒂 凡尼(Tiffany & Co.) 、登喜路(Alfred Dunhill) 、博柏利(BURBERRY)及多喜佳 伴納(DOLCE & GABBANA)等，这些钻石 级的商户组合，加上独具精心的门店设计 ，将为顾客带来尊贵的购物惊喜。
上海商业考察报告
2012年5月
目录
1
上海商业概述
2
购物中心
3 3
特色商业街 Click to add Title
宏观经济
上海商业发展阶段
上海消费市场的演变
上海商圈分布
浦东商圈
浦东商圈
本次考察商业项目：购物中心
大悦城
恒隆广场
IFC\正大广场
浦东商圈
香港广场
港汇恒隆广场
本次考察商业项目：商业街
项目业态规划：业态构成比例
• 零售比例非常高：70%， • 餐饮：20% • 娱乐业态比例小：影院，10%
尊贵服务
代客泊车 豪车接送 礼宾服务 提送服务
正大广场
定位调整
•2002年-2005年初时的定位：众揽世界顶极品牌 •辐射浦东地区的大型顶级品牌购物中心
•全新定位：现代家庭娱乐购物中心 •辐射全上海的以家庭、休闲、娱乐为中心
楼层平面
三个首层
两组跨层通天梯
上海IFC
项目基本概况
开发商：香港新鸿基地产 建筑设计：建筑方案：美国殿堂级
大师Caesar Pelli主理
商业：BENOY 开业时间：2010年4月28 位置：浦东陆家嘴金融商圈，位 置显赫
项目规划布局
由购物中心、甲级写字楼、 高级公寓、超五星级酒店构 成的城市综合体，总建筑面 积：60万，其中购物中心： 11万，甲级写字楼：21，公 寓：9，酒店6万，停车位： 1900个，
平均租金70—80/天/米
2010年租金按：递增29% 可租赁实用面积：28000 年租金：大约7亿
香港广场
开发商：上海丽兴房地产有限公司 建筑设计：香港谢宏碧建筑事务所 开业时间：2010年9月15 位置：淮海中路 建筑面积：38000
上海大悦城
项目基本情况
开发商：中粮集团 面积：约60000 共13层：B2-L11，单层面积偏 小，楼层过多 2010.12月开业 定位：时尚、年轻、潮流、个 性的购物中心
特色旗舰店：中国最奢华的影院
首家在国内开设的有六间共能容纳800 座位的PALACE CINEMA百丽宫电影院 设有华丽的座椅和先进的影音设备，播 放最新上映的国际大片，为顾客带来无 与伦比的视听效果
国际潮流品牌
近30多间国际潮流时装品牌 追寻时尚潮流的都市男女，上海国金中心商场为顾客带来国际潮流时 装品牌，包括agnes b、A|X ARMANI EXCHANGE、 Boss Orange 、 ck Calvin Klein、Club Monaco、Cocktail la mode、DIESEL、 DKNY、MISS SIXTY、KOOKAI、o'blu、STELLA LUNA、STEVE MADDEN、theory等等。 多间品味休闲服饰点，包括Aigle、Adidas、Columbia、Converse、 Lacoste、Levis、New Balance、Nike等，为年轻消费者缔造新一代 的生活时尚品味.
虹桥路
港汇恒隆广场购物中心
购物中心总建筑面积14万， 地下一层，地上6层，停车 位：800个，
项目建筑特色：主入口：39级台阶、6层音乐灯光喷泉
项目建筑特色：中庭：直径45.6米，高35米，一直6层通高
项目建筑特色：168米长的欧亚式露天步行街——“兰桂坊”
兰 桂 坊 兰 桂 坊
项目建筑特色：内部装修，简洁、现代
特色旗舰店：上海首家Apple Store
上海首家Apple Store 零售店已进驻在上 海国金中心商场，这是上海首家、大陆 第二家苹果专卖店, 店舖面積達1500平 方米。其标志性12米高的圆柱形玻璃幕 墙及旋转玻璃楼梯建筑耗资过亿元，全 透明的钢化玻璃未来感十足，吸引全球 眼光
特色旗舰店：中国首家city'super
停车场、超市、银行等生活配套
业态构成比例调整
休闲娱乐 5% 休闲娱乐 15%
配套服务5%
餐饮15% 零售80%
零售55% 餐饮25%
零售
餐饮
娱乐休闲
零售
餐饮
娱乐休闲
服务配套
规模性娱乐项目，强调娱乐功能综合性“全天候娱乐天地”
汤姆熊欢乐世界 TOM’S WORLD 好乐迪KTV HAOLEDI KTV 星美正大影城 STELLAR CINEMA CITY 全市规模最大的室内真冰溜冰场 全市最大的主题时尚概念书局大众书局
透过迎合顾客日常需要及提升生活质素 ，位於上海國金中心商場占地面积2,700 平米的高档大型生活品味专门店 city'super (中文名为「超‧生活」),店内 设计别树一帜，为顾客们缔造了愉悦舒 适的购物环境。city'super搜罗了来自世 界各地的顶级商品，为消费者提供高端 的生活用品、精致的佳肴、上等的美酒 、美味甜点、高级巧克力、优质咖啡和 新鲜的烹饪材料，各类产品应有尽有。
6F 8F
服务类业态的配套功能——规模化、齐全化
易初莲花超市、屈臣氏个人护理中心、 学乐英语、Smart Kids’ Club Tony & Guy 美发学校、
Wills 瑜伽健身中心、爱维庭SPA
B1
7F
8F
紫颖丰胸美体
形成全市最集中的娱教系统
美国TIMES WARNER投资的Smart Kids Club
项目建筑特色：主、次入口标志感很强
项目建筑特色：中庭：大气
项目建筑特色：外立面现代、简洁、大气、品质感强、高
档
项目建筑特色：内部装修简洁、现代
项目建筑特色：景观、绿植、水景
项目业态规划：业态构成比例
• 零售比例非常高：85%， • 餐饮：15% • 国内最顶级的购物中心。
租金水平：高于港汇恒隆
定位调整后各项经营数据对比
2004年的正大广场
2007年三月的正大广场
新天地
简介
上海新天地是一个具有上海历 史文化风貌的都市旅游景点， 它是以上海独特的石库门建筑 旧区为基础改造成的集餐饮、 商业、娱乐、文化的休闲步行 街。以中西融合、新旧结合为 基调，将上海传统的石库门里 弄与充满现代感的新建筑融为 一体。上海新天地就是由石库 门建筑与现代建筑组成的时尚 休闲步行街。是一个具上海历 史文化风貌的都市旅游景点。
愈20家享誉世界级的珠宝饰物品牌
愈20家享誉世界级的珠宝饰物品牌 享誉全球的豪华腕表、珠宝及饰物品牌 包括Bvlgari(宝格丽)、Carat、Cartier( 卡地亚)、Chopard(萧邦)、 GEORG JENSEN、 FRANCK MULLER(法兰穆 勒)、IWC、Links of London、 Masterpiece by King Fook(景福珠寶鐘 錶)、OFFICINE PANERAI(沛纳海)、 Piaget(伯爵)、Puyi Optical(溥仪眼镜) 、Tiffany & Co.(蒂芙尼)、Van Cleef & Arpels (梵克雅宝) and VERTU 等等。
世界顶级美食
品尝世界级美食，享受华丽餐厅装潢 国际顶级餐厅进驻在商场三层及四层，如中餐的 利苑、正斗、西式的有Morton's of Chicago, Bar & The Steakhouse、台湾的太和殿、日本料理的 天家、意大利餐饮的Isola，越南餐馆的金牛苑、 还有苏浙公馆和兰.俏江南等等