房地产估价课件第八章地价评估

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例：办公用房租金测算
(1)评估对象基本情况：评估对象位置是北京市丰台 区草桥某宗地；建筑年代是1992年；建筑面积 1015m2，总造价137万元，每平方米造价为1350元/m2。 (2)评估基准日：1993年3月20日。（3）估计建筑物 还可使用50年，残值率为2%；年修缮费为年折旧费 的80%；年保险费为造价的0.2%；年管理费为年折旧 费、年修缮费、年利息总和的1/9；年利润为造价的 12%；年税金为年折旧费、年修缮费、年利息、年保 险费、年管理费、年利润总和的13.64%；地租为245 元每平方米。计算单方年租金及总年租金。
土地 价格
=土 得地费取+
土发地费开+
税费
+利息 + 利润
+
土地出 让金
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不同的土地价格具有不同的概念、内涵和 作用，共同构成地价体系，共同满足土地市 场交易、管理需要的价格系列。
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我国已形成了以基准地价和标定地 价为核心，包括出让底价和市场交易 价等在内的地价体系。
其中基准地价反映宏观地价水平， 标定地价、出让底价、市场交易价属 于宗地地价。
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二、 宗地地价的评估
（一）宗地地价概念 （二）宗地地价评估程序 （三）宗地地价的估价方法
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（一）宗地地价概念
宗地地价，是一宗土地的一定权利状 态在某一时点下的价格。
在我国，这一定权利状态主要是有限 期的土地使用权，标定地价是宗地地价 的一种，它是政府认可的一种土地价格。 出让价、交易价等也是宗地地价，是市 场成交价。
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2.收益法
收益法，也叫地租资本化法，是以土地 资本化率将土地在将来所能产生之期待 纯收益折算现值的总和，求取待估土地 价格的方法。由于土地的固定性、永续 性，使得土地的所有者能期待在未来年 间持续取得纯收益，所以纯收益的资本 化可以作为土地价格。
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（二）宗地地价评估程序
接受委托
确定估价基本项目(对象、
目的、时点)
估价计划(人员、资料、
时间、估价方法)
资料收集与实地勘
察(一般资料和个别资料)
选择估价
方法 估价
确定估价结果。
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（三）宗地地价的估价方法
1.市场比较法 2.收益法 3.假设开发法 4.成本法
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(四)出让底价
出让底价，是政府根据正常市场状况下地块应达 到的地价水平，综合考虑各种政策因素的影响，确 定的某一块土地出让时最低的控制价格标准。
它也是土地使用权出让时政府首先出示的待出让 土地的最低地价的依据和确认成交地价的基础。在 我国，政府垄断了土地供应量，其出让土地的价格 将对整个土地市场的地价产生重要影响。因此，出 让底价要兼顾当前利益和长远利益综合确定。
1.全域性。城市内的任何一个区域的土地，应 有至少一种用途类型的基准地价。
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2．权威性，基准地价一般由政府组织有关专家 组成的专门估价机构进行估算，并由政府审 定、认可和定期公布，因而具有权威性。
3．分用途。同一区域中，不同土地利用类型的 土地，有不同的基准地价标准。
4.平均性。基准地价对应地价区、地价片(内部 特性相对均一的区域)，是某地区土地等级、 特定用途、一定时间内的平均价格(非简单平 均)。
(2)为国家计征土地使用税、土地增值税等税费 提供依据；
(3)加强国家宏观管理的手段，调整经济活动在 空间布局的经济杠杆，是政府制定地价政策、宏 观调控土地市场的依据；
(4)进一步评估标定地价、出让底标等宗地地价 的基础，起到估算初值和修订初始值的作用。
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(三)标定地价
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一、基准地价及其它地价 二、宗地地价的评估
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一、基准地价及其它地价
（一）地价体系 (二)基准地价 (三)标定地价 (四)出让底价 (五)交易价
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（一）地价体系
在土地市场的交易和管理中，形成了各种 地价。按形成方式可分为基准地价、交易底 价和征税价格；
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1.市场比较法
市场比较法是在同一市场条件下，根据 替代原则，以条件类型或使用价值相同 的土地交易实例与待估宗地加以对照比 较，在两者之间就影响该土地的交易情 况、期日、区域及个别因素等进行修正， 求取待估宗地在评估基准日地价的方法。
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运用市场比较法，一般需要做因素修 正，因而难度较大，要求估价者有丰富 的估价知识和经验。适用于地产市场发 育较好、有许多交易实例的地区。用市 场比较法评估土地价格，除对可比实例 进行交易情况修正、交易日期修正、区 域因素修正、个别因素修正外，还应根 据使用年期、容积率等因素进行修正。
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(五)交易价
交易价，是土地使用权转移双方按照一定的 法律程序，在土地市场中实际达成的交易价格。
市场交易价一般是具体宗地一定使用年期的现 实交易价格，是交易双方收支地价款的标准， 也是契税、土地增值税的计税基础。
交易价一般通过协议、招标、拍卖而实现，反 映市场供求、政策因素、经济形势、地价政策、 交易双方心理等各要素综合作用于某一宗地在 某一时刻的价格。
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4.成本法
成本法在土地估价上的运用就是成本法。成本法 的基本思路是把对土地的所有投资，包括土地取得 费和基础设施开发费两大部分，作为“基本成本”， 加上基本投资所应产生的相应利润和利息，组成土 地价格的基础部分，并同时根据国家对土地所有权 在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收 益(即土地出让金)，从而求得土地价格。即：
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3.假设开发法
假设开发法又称剩余法，是将某一待估土 地上全部建筑物的销售价格减去正常建造成 本、正常利润、税金、利息，从而求得该地 块价格的一种土地估价方法。
利用剩余法估价应遵循土地最有效利用原 则，正确确定土地最佳利用方式。在具体应 用中，应正确确定房地总价值或土地开发完 成后的总价和房产价值或土地开发费用。
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(二)基准地价
1．基准地价的含义 2. 基准地价的基本特征 3．基准地价的主要作用
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1．基准地价的含义
基准地价是政府对各级土地或均质地 域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分 别评估的土地使用权平均价格，是分用途的 土地使用权平均价格，对应的使用年期为各 用途土地的法定最高出让年期，有政府组织 或委托评估，评估结果需经政府认可。
1．标定地价的含义
标定地价是政府根据管理需要，评估 的具体宗地在一定使用年期内在正常土 地市场和正常的经营管理条件下及政策 作用下某一期日的土地使用权价格。
标定地价是宗地地价的一种，由政府 组织或委托评估，并被政府认可，作为 土地市场管理的依据。
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标定地价的评估方法与一般宗地估价 方法相同，即可采用基准地价修正法和 一般估价方法进行估价。基准地价修正 法是根据地块使用年限、市场行情、地 块大小、形状、容积率限制、微观区位 等条件，通过系数修正进行评估。一般 估价方法则是根据市场资料直接评估。
1)A场地情况：现有熟地50 000m2，2000年9月1日投入 使用;2)B场地情况：面积为85 000m2，2009年3月10 日投入使用。3)已知该市土地资本化率为8％，A、 B地块正常使用年期的土地价格分别为1 000元／m2 和1 250元／m2。求A地块单位现值；B地块单位现值：
A、B两地块的年收益为80元／m2和100元／m2。根 据公式得出A地块(n=25年)和B地块(n=16．5年)的 评估值，并将B地块贴现到2000年8月31日(n1=8．5 年)。
基准地价的评估是以城镇整体为单位进 行的，是该地区土地等级、特定用途、一定 时间内的使用权平均价格。
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2.基准地价的基本特征
基准地价是代表土地市场正常水平的价格， 并能客观地反映城市地价规律，是现行政策 下的指导价格，但不是计划价格，不是理论 价格。一般而言，基准地价有以下一些基本 特征：
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收益法适用于有收益(如出租、商业、 工业用地)或潜在收益的土地的估价。利 用收益法得到的估价结果的可信度与准 确度取决于土地纯收益、资本化率的准 确程度。
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例：某市N公司以A、B两块土地租用价出资人股，现 评估土地在2000年8月31日的价值作价人股。合同 总租期25年，即从2000年9月1日至2025年8月31日 止。
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5．有限期。基准地价是有限年期的土地使 用权价格，按国家规定，不同用途土地 使用权的出让最高期限是不一致的，则 不同用途基准地价的年期也不同。
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3．基准地价的主要作用
(1)企业投资预算的参考。基准地价客观地反映 了土地价值量大小及变动趋势，表明了土地利用 的经济效果；
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2．标定地价的主要作用
(1)确定土地出让价格的依据； (2)标定地价是国家行使优先购买权的依据； (3)划拨土地使用权，转让、出租、抵押时 补交土地使用权出让金的标准。 (4)核定地产增值，征收土地增值税和管理 地产市场的标准； (5)企业清产核资和股份制企业中土地资产 评估、作价人股的标准。