南京市民间房价成本清单

南京市民间房价成本清单

200606003发布宗旨:

一个中心:为人民服务,

两个基本点:1、信息对称2、科学买房

特别感谢:

南京市土地资源局、南京市房产局、南京市规划局、房地产开发企业、监理单位、建筑设计单位、中国人民银行南京分行、南京各大房地产媒体等数十位志愿工作者的支持工作。

发布背景:

2005年8月，福州市物价局

这份“房价成本清单”，福州市市区商品房平均开发成本约为每平方米2160元，社会平均利润约为每平方米1400元，地价、建安成本、配套设施费用分别只占房价的20％、25％和14％左右，而管理费用、销售费用和利润则占到房价的41％左右。

在同时公开的另一份“福州市部分地块商品房价格成本对照表”中显示，所列23个楼盘开发成本从每平方米1636元至3094元不等，销售均价则从每平方米2500元至5500元不等。资料显示，当地房地产开发项目的利润率平均约为50％，最低的也超过20％，最高的则高达90％。而开发商在公开场合宣称的利润率只有15％。

就在福州公布房价成本清单后不久，迅速传出浙江、江苏两省也将从11月起公布房价成本清单的消息，浙江省甚至有意将公开房价

成本信息作为三级国土部门政务公开的新内容。一场席卷多个城市的“房价成本清单”风波由此展开。

在中央一级，国土资源部有关领导公开赞扬公开房价成本清单“非常有意义”。国土资源部办公厅相关负责人则表示，目前国土资源部还没有把全国公开房价清单事宜提到日常工作中。而在国内主要城市，公开房价成本则受到强势阻击。北京市国土局和当地业界分别以“难度大”、“没必要”的回应反对房价成本清单，而在上海、广州、深圳等地，“公开房价成本”的影响同样甚微。

在遭遇不同利益集团的反对声中，福州市物价部门被迫于去05年10月透露不再公布房价成本清单。浙江、江苏两省也分别因各部门协调难度大以及在下级落实难等原因终止了公开房价成本的计划。2006年1月《新华日报》报道,

江苏省物价局有关负责人已经在公开场合表示,“会对民间房价成本清单予以关注,‘官方版’的房价成本清单发布工作将纳入2006年的工作安排中。”从这个意义上说,民间力量所做的正是政府出台政策的前奏和参考。

参考依据：

2003年南京物价局开始执行的”南京市商品房作价办法”

南京市房产局制定商品房作价办法。南京市商品房价格由成本加利润加税金组成，其中成本构成包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、房屋建筑安装工程费、附属公共配套设施费、公共基础设施费、管理和销售费等8个方面，土地征用及拆迁补偿费主要指国有土地使用权出让金、征用土地管理费、土地用途变更费、耕地开垦费等22项；前期工程费包括新建房屋白蚁防治费、城市道路占用费、供电工程贴费、三通一平费（通电、水、路）等10项内容；开发项目内的公共基础设施费是指直接为商品房配套建设的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫等。对于利润，经济适用住房的利润按照不超过基数的3％计算；普通住宅商品房的利润按不超过基数的8％计算；商品房单位面积的税金＝［成本＋利润］÷（1－税率）×税率。按相关规定，商品房作价办法的基准价格（元/平方米）＝成本＋利润＋税金；综合平均销售价格（元/平方米）＝基准

价格×（1±浮动幅度），普通住宅商品房价格的上浮幅度最高不得超过5％，经济适用住房价格的上浮幅度最高不超过3％；各楼层、朝向销售价格（元/平方米）＝综合平均销售价格×（1±楼层、朝向差价）。

此外，物价局还规定，以前的“代收费用”现在不得再单列，这些“代收费用”包括市政公用基础设施配套费、发展新型墙体材料专项用费、结建人防经费、教育地方附加费、煤气建设费等。

商品住宅销售成本与价格构成明细表

下列费用不计入商品住宅成本：

( l ）开发经营单位自用的办公用房、营业用房等应分摊的各种费用；( 2 ）企业的赞助、捐赠支出以及其它各种与开发经营无关的费用；( 3 ）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；

( 4 ）国家规定不得列入成本费用的其他支出。

备注2

与商品住宅有关的各种配套设施、设备建设费用应计入商品住宅成本，不得在销售价格以外向购房者另行收取；如属预售合同签订后需要新增的配套设施、设备，其建设费用需在价外收取的，须征得购房者同意，并与购房者补签有关协议后方可收取，不得在商品住宅交付使用时强行向购房者收取。

备注3

商品住宅建筑面积积开发建成房屋总建筑面积扣除用于就地拆迁迁置的房屋及非营业性公建配套的建筑面积计算。房屋建筑面积的计算和分摊积国家规定执行。

房价格成本清单:

一、综合成本累加法

开发商的成本=土地使用权费十住宅建造成本十住宅建造期间

费用+税费

（1）开发商的土地成本：将地价摊入小区住宅建筑面积，可得出商品房的地价成本，也就是楼面价格。

（2）住宅建造成本：前期工程费+建筑+安装工程费+设备附属工程费

多层：800元／平方米；

小高层：1400元／平方米；

高层：2000元／平方米

（3）住宅建造期间费用：管理费用+财务费用+销售费用销售单价5-10%

（4）税金：销售单价10-15%

二、历史成交倒退法

以历史成交数据假设为其成本。

南京部分开发商同一地块同品质的楼盘，开发商的成本没有增加多少，但是销售价格都涨幅在50%以上。

三、总投资成本计算法

朗诗国际街区成本:3714元/平方

总投资约13亿（含商业面积费用，装修，政府规费，建筑成本，土地成本，营销运作费用，税收等所有费用）/35万平方＝3714元/平方

公司目前开发的住宅项目“朗诗·国际街区”总建筑面积约35万平方米，总投资约13亿元，据了解，该项目是目前国内最大的节能环保健康型住宅小区。项目整合国际资源，采用包括辐射空调系统、新风系统、外墙系统、外窗系统、屋面和地下子系统等多项世界先进的建筑技术以达到高舒适度低耗能的居住要求，将成为一流的“健康、舒适、节能、环保”住宅。

朗诗城市广场:6087元/平方

总投资约14亿（含商业面积费用，装修，政府规费，建筑成本，土地成本，营销运作费用，税收等所有费用）/23万平方＝6087元/平方

公司另一项目“朗诗城市广场”项目正在建设，总建筑面积23万平方米，总投资约14亿元。项目集甲级写字楼、四星级酒店、精品商业为一体的大型建筑群。按照国际一流标准进行整体设计，主楼地上建筑层数为50层，高228米。朗诗城市广场具有国际品质、国际技术、国际形象，是南京新城的标志性建筑。

信息来源出处：朗诗置业企业网站

“邓府巷”项目成本：7500元/平方

总投资15亿元（含商业面积费用，装修，政府规费，建筑成本，土地成本，营销运作费用，税收等所有费用）/20万平方米=7500元/平方

据介绍，“邓府巷”项目总投资15亿元，总建筑规模超过20万平方米，建设时间为3—5年，将分三期进行建设：一期工程东起邓府巷，西至洪武北路，南到青石街，北至长江路，总建筑规模达10万平方米，沿洪武北路将兴建近2万平方米的商贸娱乐场所，还将建设2幢高级住宅楼、1幢商务楼，目前一期工程已投入钻探施工，预计明年底完工；二期工程从邓府巷到第九中学，总建筑规模为8万平方米，其中包括2幢高层住宅楼、1幢高层商务楼，将根据一期工程进展情