南部圣桦时代广场营销推广方案

项目现状分析
项目产品定位分析
城市级商业中心
南部最好的城市商业综合体
城市级、 融合多种商业元素和商业功能的、多元复合商业体
引导一种现代、时尚的生活方式
一座崭新的活力之城，
一座现代的时尚之城， 一座乐活的休闲之城， 一座代表了国际化生活方式创新之城。 提升城市形象和商业品质， 城市与国际化生活方式接轨的窗口。
1楼可参与5年返租；第1-2年年回报率5%，第3
年年回报率6%，第4-5年年回报率7%
11
南部县圣桦置业有限公司
市场竞争状况分析
中间步行街长100米，宽25米 1期商铺最小面积80平米；2期商铺最小面积40平 米 外围商铺有3米宽的过道形成长廊过道吊顶，干挂 大理石 商铺每隔30米设上二楼步梯 项目每栋商铺之间由通廊连接 商铺售价 一楼：均价3万元 四个角商铺均价3.7万元 中段商铺2.8万元 二楼均价1.2万元 目前已经投入使用，以休闲，健身，养身， 餐饮为主
项目分批次推售方案
4F
四批次 三批次 500份 200 份
二批次 200份
一批次300份
一批次推售资源
2015年3月-5月推出1500 份总产值为1.5亿元。
3F
2F 1F -1F -2F
四批次 三批次 200份 200份
二批次 200份
一批次200份
二批次推售资源
2015年8月推出800份； 总产值为8000万元。
南部县圣桦置业有限公司
项目入市策略
公益品牌活动为切入点
与市、区政府、教育局紧密合作，赞助5-10名贫困大学生入学，通过当地媒体强势报道，树立圣桦地产及大 润发公益形象，增加公司品牌美誉度。 配合大润发专访，逐步引出后续话题。
先期口碑铺垫，后期品牌强势聚焦
分批邀请市、区级政府领导、媒体代表、业内人士参观南充大润发，通过其口口宣传，形成圈层口碑效应。 大润发主力店合KFC的运作，在短期内实现全域密集覆盖及周边县市辐射。
本案
行政 中心
桂博 园
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项目现状分析
项目交通环境分析
阳光水岸
项目东边： 隔212国道与水景湾 花园相望 西边： 与南部县文化馆相邻 南边： 与规划住宅地块相邻 北边： 隔红岩子大道西延线 与申新泰富家居博览 中心
申新泰富家居
文化馆
本案
水景湾花园
规划住宅地块
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“城市达人生活会”会员招募计划
凡是持有圣桦会员的可享受优先排号政策，享受优质房源。
“城市达人”会员升级计划
在4月1日项目开始对外亮相，会员客户优先购买。 交1万诚意金可预定一份，赠送精美礼品或购物卷。 交10万诚意金可直接转签约，并且有大型礼品赠送，参加大型抽奖。
与大润发的合作
拟与大润发南充店进行品牌合作。在南充大润发单日购物超过500元的会员或持会员卡和收银条在购 房时也享受优先购买权利，没人只限3份。
3.3万元
锦利.王府井商铺租售情况
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目标客户定位
富豪
以“具有投资需求”为核心目标客户 最广泛的覆盖以南部及阆中、西充的
金领阶层 中产阶层 公务人员 银行存款5万以上
主流消费群
目标客户群细节识别
地域分布 经济收入
南部本地约占40%、周边县镇约30%、异地及返乡人员约30% 家庭年收入5万-10万为绝对主体，亦有部分年收入10万以上高收入人士 三口之家为主，多有带老人同住现象，亲戚借宿普遍，部分二口之家 主要分布在25-45岁之间 对总价敏感度高，对产品接受度有限。客户开率风险问题。 对大品牌、独特环境、新奇的文化、高尚地段很感兴趣，讲究面子 主要依靠公交、非机动车、摩托等，少部分家庭拥有1辆私家车或营运车
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南部首个、主题式、体验式情景购物休闲广场， 一站式时尚生活中心
整个项目以现代建筑风格为规划设计方向，
规划、建设成为南部城区第一个主题式、体验式购物休闲广场（SHOPPING PALA）， 以大型生活超市、时尚品质购物、品味餐饮休闲等3大主力业态核心, 集购物、餐饮、休闲、娱乐、影视等为一体。
三批次批次600份
二批次400 份
一批次 400份
三批次推售资源
2015年11月推出1000份； 总产值为1亿元。
0份
一批次600份
0份 0份
四批次推售资源
2016年1月推出700份 总产值为7000万元。
自持物业
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项目核心战略
1
打造川东北最具影响力的、品质最高的大型标杆购物中心,探索三级城市的商业开发及运
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南部圣桦时代广场营销推广方案策略
营销策划部：王超
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项目背景分析
1
新公司首次进入新区域
南部消费者对圣桦地产还不够了解，需全方位塑造和传播圣桦品牌文化。
2
新区成交主体为住宅，商业项目仍存在较大心理障碍。
目前南部消费者对新区商业的认知仍存在较大局限，2014年成交量中，住宅占销售量下滑，商业有所提升， 而且成交的资源多为老城区商业。
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功能定位
南部城市级商业中心
整体调性
时尚、格调、健康、生态、精致、 互动。
业态定位
购物、餐饮、休闲、娱乐、影 视、健身、文化
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项目现状分析
功能业态定位
购物 休闲 餐饮 娱乐 健身 文化 社区配套
主要的核心 功能，满足 最大量的消 费需求；
符合南部城 市性格和目 标客户高品 质生活需求；
宣传+准备
媒体、业内代 表大润发体验 之旅
品牌
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项目核心价值
在这里 足够你慢慢享受1天的时光
恍惚间 你发现自己突然到了上海
娱乐中心 儿童乐园、太平洋、电玩城
休闲中心
餐饮中心 咖啡、恒记甜品
商业中心
新南部 新中心新生活
三国烤肉、滋滋烤鱼、KFC
世界级百货零售商 屈臣
氏、大润发、苏宁电器
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项目核心价值
建立高端口碑。推广上占领优势资源，短期内集中爆破，轰动全城，赢得市场极大关注。 分批次集中式商家签约亮相，持续开展现场活动拉升客户预期，并通过办理“城市达人” 会员卡送项目消费券收取诚意金，快速回收资金，锁定目标购买客户，同时也为项目积累了 庞大的消费人群。 一批次开盘时以低门槛的价格推出，凭借超高性价比的巨大心理优势，必定实现开盘热卖。 在一期开盘热卖后，迅速推出后续资源，延续旺销势头，实现回款4个亿的目标。
项目业态分布图
4F
电玩、KTV、宴今、影院
咖啡茶饮、美食街、儿童乐园
3F
2F 1F -1F -2F
精品百货
大润发+精品百货+肯德基 大润发 超市 地下停车场
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项目可售资源楼层均价
4F
1200份
800份
3F
2F 1F -1F -2F
1400份
600份
0份 0份
南部县圣桦置业有限公司
南部县圣桦置业有限பைடு நூலகம்司
项目整合营销策略
项目入市媒介传播策略：多维度、全方位、全域覆盖
以户外大牌和站台、南部电视台为主，结合南充日报、华西都市报、网络、行销等手段多渠道传递 品牌信息，覆盖南部全域及周边县市。
项目分展场传播策略：重点宣传、品质传播
选择1家南部最好的购物中心或超市，设立品牌体验馆，通过形象墙、家庭影院，派发宣传册等方 式宣传圣桦地产及项目形象，接受客户加入城市达人生活会的申请，赠送客户小礼品。
符合项目区 域发展需求
丰富业态， 满足消费者 的中、高消 费要求
使项目增添 时代气息
提高生活品 味，增加了 文化内涵
满足酒店及 公寓客户及 周边居民需 求，丰富项 目业态
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市场竞争状况分析
金宇.中央首座
地址：南部金葫路南侧新政府广场对面
开发商：金宇地产
占地面积：300亩（一期45亩） 建筑面积：13万平米（一期）；二期规划为大型集中 商业、酒店、写字楼等
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项目现状分析
项目区位分析
本案
区位属性： 南部县新城区 是南部县行政中心、 高档居住中心、商 业中心
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项目现状分析
项目周边配套分析
公建设施 行政中心、税务局、 国土局 生活配套 三中、文化馆、保健 院、桂博园 商业配套 已形成了休闲娱乐一 条街、咖啡汽贸一条 街，规划建设中的中 央首座商业街、家居 综合体，区域商业集 中度高
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项目核心卖点
地段
紧邻县政府，南部新 的政治商业中心。
10万元也能当翘脚老 板，8%稳定收益率 跑过CPI,超越GDP.
收益
投资风暴突袭南部
业态
众多世界级商家入驻， 为项目成功运营打 下坚实的基础。
圣桦地产，酒店、金融、 地产10年的运营经 验，为项目的运作 提供了有效的保障。
跳出项目， 站在城市运营的高度， 以对城市，对项目的独特理解， 构建不可模仿的项目核心价值。
城市价值
产品价值
生活价值
南部新中心 城市综合体
10万 也能当老板
一站式 休闲 购物中心
南部县圣桦置业有限公司
项目核心策略
站在城市运营的高度，以“新南部，新生活”为主线，导入全新城市生活模式。
以“大润发购物优惠卡”办理为载体，积累意向客户，针对目标人群开展关系营销，迅速
文化渗透，增加品牌的亲和力
《项目时尚生活杂志》：介绍圣桦开发历程和代表作品。同时以可读性强的品牌小故事为载体，从细节上 展现一线城市新的消费方式，用故事吸引人，以细节打动人。 《圣桦地产及其入驻品牌商家企业形象片》：以极具感染力的视听感受，让客户领略开发商和入驻品牌的 实力。
南部县圣桦置业有限公司
南部县圣桦置业有限公司
站在城市运营的高度，打造城市新中心概念，建立城市新生活模式。
解析南部城市格局，导入“南部新中心”的战略构思，标定项目的城市价值。 对南部现有开发模式进行深度剖析，引导消费者发现问题，找出差距。 系统灌输一线城市消费理念，全面导入一线城市新的生活方式。 让客户亲身体验大润发、圣索亚酒店和其他品牌商家，眼见为实，增强对项目的信赖感。
机会
南部县城市化进入快速发展阶段 南部房地产进入快速增长期 南部常住35万人口和40多万人劳务大 军带来消费投资机会 南部政府搬迁带来政务商务的消费机 会 交通改善吸引周边区县消费者到南部 消费 目前南部县缺乏大型超市、高端餐饮 、高端休闲娱乐，带来商业机会 威胁 在建类似项目的竞争
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推盘量小，消化能力有限。
3
4
2014年南部商业用地的面积巨大，但是一站式的整体购物中心没有呈现几个。进一步2014南部住宅项目得到
了巨大的提升是前几年的好几倍的增长。
蓄水期普遍较长。
南部楼盘蓄水期普遍在6—12个月，部分项目达到2年。
5
本项目目前已营业，蓄水周期短，销售压力大。
南部项目于14年12月24正式开业，目前有前期的众多会员，有效的减少蓄水的周期，销售压力极大客户接受度低。
商业面积：2万平米（一期）
商业形态：380米长法式风情商业纯步行街
项目优势：
地处南部县政府办公新区对面 商业行步街由经营管理公司管理 由南部知名企业金泰集团开发
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市场竞争状况分析
中央首座商铺租售情况
1楼售价2-3万元/平米，均价2.6万元/平米 2楼售价8000-10000元/平米
家庭状况
年 龄 产品接受 品牌环境要求 交通方式
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项目SWOT分析
优势
区位优势：所在区域是南部行政中心 、高尚居住中心、未来商业中心 口岸优势：项目临红岩子大道、212国 道，为城市主干道，可辐射阆中区域 区域内高尚居住区大量入住人口对项 目中高端商业形成支撑 交通优势：通过红岩子大道、212国道 等城市主干道形成畅通道路网 高端形象优势：行政中心、高尚居住 中心 劣势 新区成熟度低，还需要发展一定时期 市场对临街商铺接受度较高，对商业 综合体类项目有一定质疑。
营模式，实现公司地产领域的战略布局。
通过拉高项目调性，短期内在南部及周边城市树立高端企业品牌形象、项目品牌形象，
2
迅速占领南部及市场，树立圣桦地产在川东北市场的绝对影响力。
1年半内完成项目全周期开发，以高性价比快速实现资金回收，通过快速销售实现工程
3
建设资金平衡。现已开业使用。
4
以良好的销售实现项目现金利润。
话题营销策略：制造话题，引发悬念，深度挖掘，全民参与
选择4-5个话题深度挖掘，使之成为项目亮相前后全民参与讨论的热门话题，借此系统诠释城市 新生活方式，进而引发全城对项目的期待。
南部县圣桦置业有限公司

关系营销策略原则：配合主题、参与性强
在3月23日起启动关系营销活动，分阶段配合品牌推广主题，提高参与性，增强体验效果。