旅游地产分类(附旅游房地产的开发模式)

旅游地产分类
从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，粗略概括可以分为四类。

一是旅游景点地产：主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间；二是旅游商务地产，主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间；三是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等；四是旅游住宅地产，主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。

但是在现实中，随着中国旅游地产的迅速升温，目前在市场中正当道的几种主要类型有：
(1)分时度假
分时度假从实质上看，是介于房地产产品和酒店产品之间的一种中间产品。

旅游地产中分时度假酒店（公寓）就是加入了分时度假交换体系的“时权酒店”。

在分时度假产品中会涉及多方主体：开发商，拥有房产产权；销售商，作为开发商的销售代表向公众销售分时度假产品；度假房产管理公司，管理和维护分时度假房产；分时度假交换公司，向具有分时度假房产使用权的消费者（会员）提供不同地区之间的分时度假产品交换业务；其他还有律师、金融机构、咨询顾问等直接或间接与分时度假相关的专业群体。

在我国现阶段，分时度假产品中的各方主体发展不平衡，全国可发展分时度假的产品有上千处，但专业的销售商不到２０家，真正在运作点数制进行交换的系统更是屈指可数。

分时度假在全球的稳健发展已经预热了中国市场。

为全球分时度假行业提供相关产品和服务的最大供应商ＲＣＩ公司已经于今年４月中旬与国内的中安达公司签署了协议，意与中国公司共同建设分时度假市场。

我国青岛弄海园度假村、北京九华山庄、北京翠宫饭店、京瑞温泉国际酒店、珠海石景山旅游中心、无锡太湖威尼斯花园等３０个度假村或酒店已经率先加入ＲＣＩ度假交换网络，接待来自全球各地的度假会员。

其中青岛弄海园度假村、京瑞温泉国际酒店今年还分别获得了ＲＣＩ总部颁发的金冠奖和国际金奖。

２００１年３月份，中房集团向香港特区政府提出收购２万套香港居屋作为分时度假产品的计划，这一举动立即得到了香港特区政府的大力支持。

２万套居屋将会分量分时段卖给旅游者。

其次，２万套居屋卖给１００万个家庭并不是天方夜谭。

从香港旅游局提供的数字来看，香港平均每年每个家庭消费６０００港元，假设按１００００元人民币计算，会带来每年３００亿到４００亿的收入。

旅游主题社区
在房地产竞争日益激烈的北京东部，将崛起一个仅配套住宅项目的建筑面积就达８０万平方米的旅游地产大盘。

该项目暂命名为“北京旅游主题社区”，总投资预计达２０亿元人民币，位置在东四环与京沈路交界的东南角。

项目总占地面积约为１．５平方公里，规划有５０万平方米的名为“欢乐森林”的主题公园，主题公园的活动内容和模式近似于美国的迪斯尼乐园，初步预计将于２００５年１１月开园。

投资方为深圳华侨城集团，开发商是北京世纪华侨城实业公司。

有业内人士预测，该项目一旦初具规模，将与毗邻的世纪东方城、紫南家园这两个供应量近百万平方米的大盘形成三足鼎立之势。

而其开发商深圳华侨城在深圳成功开发了世界之窗和民俗文化村项目，谙熟主题公园和配套住宅的旅游地产开发模式，此次将这一模式移植来京，有望对北京市场带来新冲击。

据该项目代理公司中原物业顾问策划部负责人透露，该项目早在２００１年就完成了圈地工作，２００２年至２００３年上半年，该公司花费了近一年半的时间进行整个社区的规划。

去年１１月才真正开始破土动工。

但因为冬季不宜植树等客观原因，主题公园直到今年３月才进入实战阶段，目前已完成土地平整。

另据介绍，该项目的配套住宅建筑面积达８０万平方米，将分为多期开发，定位为中高档住宅，现已进入开发准备阶段。

但近期尚不准备做大规模宣传，据有关消息称，这可能与其将打算以准现房形式销售有关。

按行情，若计划买准现房而非期房，现在做推广为时过早。

(2)度假村
１９９７年，中坤投资集团开始对安徽省黄山市黟县进行整体旅游开发，下辖的黄山京黟旅游开发有限公司拥有综合型现代涉外宾馆“中城山庄”及宏村、南屏村、关麓村等国内外著名古村落风景区。

其中宏村的水系设计更是别具一格，湖光山色与层楼叠院融为一体，自然景观与人文内涵交相辉映，享有“中国明清博物馆”之美誉。

２０００年１１月，宏村被联合国教科文组织列入了“世界文化遗产名录”。

近期，中坤投资集团又开始着手开发位于宏村旁的黄山宏村奇墅湖国际旅游度假村项目，该项目拥有山水面积近５０００亩，风光秀美异常，誉为“人间仙境”。

奇墅湖国际旅游度假村将建设徽派村落式别墅面积１０万平方米，四星级宾馆一座，并经安徽省政府批准，在景区内捐资恢复重建唐代寺庙――梓路寺，占地百亩，宏伟庄严，正在中国佛教协会领导和支持下进行设计、施工，度假村总计投资５亿元，２００５年内建成。

２００３年中坤集团又开始向中国的大西北新疆拓展，将在５年内一期投入５亿元，整体促进以喀什、克州阿克苏为主体的南疆帕米尔风光旅游、国际登山、探险及跨境游的特色旅游，把南疆推向世界，带动整体经济发展。

并计划先期设计建设２至３座３星或４星级的旅游宾馆，建设国际一流的登山探险营地，投资组建大型旅游车队，拍摄制作包括电视连续剧《玛纳斯》史诗在内的文化宣传作品，制定面向国际及国内大中城市的特色旅游计划。

大连万达也要在昆明滇池风景区开发大型的旅游度假项目，总投资高达３０多亿元人民币。

万达将该项目暂定名为“滇池卫城”，该项目的推进，将全面完成国务院对度假区批复的九大功能建设，即：一座大型游乐园、湖滨高尔夫球场、一座园林五星级酒店、英式马术俱乐部、旅游风情小镇、产权式度假公寓、连排别墅、独立别墅等；社区配套包括中小学、幼儿园、医保中心、购物中心。

项目集旅游度假、大型休闲体育设施、低密度产权式酒店、别墅等为一体，是一座按照国际标准建设的大型综合度假休闲社区。

(3)产权式酒店
产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费模式，与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄及国债投资等相比，投入轻松、风险小、回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。

有关资料显示，近１０年来，全世界产权式酒店平均每年增长１５．８％。

与银行储蓄和投资股票债券相比，投资风险相对较小的产权式酒店有望成为中产阶层的首选。

对于投资回报率来说，其实就是出租率，只有高出租率的保证，才能提高投资回报率并降低投资风险。

而出租率直接与物业的地段、稀缺性以及品质相关，因此地段好，有特色的产权式酒店才能成为投资者眼中的宠儿。

对于北京的房地产市场来说，产权式酒店是一个地地道道的舶来品，而且这样的产品也是刚刚浮出水面。

北京房地产市场上，最早的产权式酒店项目主要是北京周边风景比较好的异地项目和郊区项目，功能以休闲度假为主，如北戴河的海洋花园、延庆县的快乐无穷大。

目前，这种产权式度假酒店越来越多，也越来越有吸引力。

如中信国安集团投资３０亿元的第一城，月亮河产权公寓，从旅顺到国贸房展会参展的龙河家园等。

这些项目为了保证投资者较高、稳定的投资回报，大多选址在环境优美的地方并提供“包租”的服务。