XX地标项目营销总纲及销售执行报告

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镇中心片区——传统住区 片区特征：市政、生活、商业配套
虎门房地产市场板块特征：以商业中心区 等较为完善，但周边环境嘈杂
产品特P1征.3：:周高容边积市率场、对高比层分为主析，
为主，四大片区共同发展 部分别墅，中、大户型产品为主
主力客户：本地人、外地生意人为 主，部分港澳台客户 代表楼盘：龙泉别墅区、柏景豪庭、 能源华庄、新安大厦等
A区：商场铺，约4.3 万㎡ ； B、C区：独立产权街 铺，约9,600 ㎡，层高9 米，买一层送2层
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项目户型设计点评 ——洋房
机会点: – 户型方正、实用； – 采光通风条件较好； – 生活流线清晰
问题点： – 户型设计较为平庸， 没有太多附加值； – 部分大户型缺乏观景 阳台，不符合本地客 户喜好。
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问题一的展开
实现高速高价，我们究竟有什么核心竞争力？
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项目属性：位处开发新区并具备大型商业 综合体功能的城市豪宅
金洲村，虎门规划中的 新行政中心区； 与城市的距离:
– 离以银龙路为中心 的虎门商业中心车 行约3分钟，公交资 源缺乏，来往镇中 心较为不便；
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景观资源价值分析 ——景观资源一般，缺乏自然景观利好
北面：名门盛宴
项目工地
项目周边是成片的农民自 建房、大片的空地、残旧的 商业街，景观资源一般，自 然景观条件一般！
西面：待开发区域
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东北：富民商业街
东面：空地、龙泉酒店
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现有配套： 1、虎门中学； 2、金洲中学； 3、金洲小学； 4、龙泉国际大酒店； 5、富民商业街； 6、酒吧街；
两房两厅 三房两厅
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四房两厅（带工人房）
四房两厅
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项目户型设计点评 ——公寓
机会点： – 层高3.9米； – 开间大。
问题点： 面积太大，容易导 致总价高； 商务功能多，但缺 乏生活所需的阳台 等硬件设施。
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小结
项目所在片区是虎门新的开发区域，未来的行政中心区； 本项目是处于新开发区域的大型商业综合体的城市豪宅项目； 庞大体量的大户型公寓对虎门市场是一个考验。
东部高端区——中高档纯净生活区 片区特征： 虎门公园、自然水库 为该区域最明显的景观资源 主力客户：本地富人，私企业主， 公务员以及成功生意人 产品特征：容积率低，小高层、别 墅为主，部分高层，中等户型 代表楼盘：中联大厦、金色家园及 丰泰华园、丰泰裕田花园、海岸国际 等
次镇中心片区——片区形象低
片区特征：离镇中心有一定的距离，
但属于20分钟生活圈内
主力客户：以外地、外籍人士为主，
周边专业市场的生意人
产品特征：高层，各种户型均有
代表楼盘：金色阳光、城市脉搏中
心、海悦金湾等
镇中心片区 商业中心片区
东部高端区
商业中心片区——商贸氛围浓 片区特征：以黄河客运站形成对内 对外的交通枢纽，商业气氛浓厚。 产品特征：专业商场为主 主力客户：周边专业市场生意人 代表楼盘：天河城、虎门步行街、 厂货直批中心等
谨呈：东莞华建物业投资有限公司
虎门·地标 营销总纲及销售执行报告
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2021/2/18
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►商贸名镇定位等政策利好多，使得商铺供应05年放量增长；但06年下降趋势 明显。
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报告思路
对目标的理解
项目综合分析
竞争优势判断
客户定位
营销总纲
执行方案
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本案要达成的目标
如何在5000-5500/平米的市场主流 均价的情况下，并且在以大户型公 寓为产品主体的条件下，实现高速 高价的目标？
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要解决目标必须思考的三个问题
问题1：实现高速高价，我们究竟什么核心竞争力？ 问题2：本地客户群能否支撑高总价和高速度目标的 要求？ 问题3：如何整合资源，达成地区第一强势营销？
别墅Байду номын сангаас
面积 （m2）
套数
26116
96
22573
41
27086
55
商铺 写字楼 其他
面积 面积 面积 （m2） （m2） （m2）
6398
0
0
92172 14714 17509
9817
0
0
►土地资源日益稀缺，2006年普通住宅供应量同比下降38％；
►别墅供应量在04年之后出现下滑，主要因为符合本地人需求的本地资源型项 目减少；
配套资源价值分析
——项目周边目前缺乏成熟的市政商业配套，生活便利性不够
1
4 25 6 3
本项目
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A与B、C地块上空横跨高速公路，导致住 宅容易受噪音影响
A与B、C地块上空横跨高速公路， 将本项目拦腰截断， B、 C地块的6栋容易受噪音影响。
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大型商业综合体，B、C区商铺是虎门首个 9米层高的高附加值产权街铺
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次镇中心区
本项目
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过往供应量分析（2004-2006）：供应量 下降，驱动本地客户跨镇区购房
年度
批准预售 项目个数
批准预
售面积 （m2）
住宅
面积 （m2）
套数
2004
14 347751 341353 2471
2005
28 467171 342776 2648
2006
8
251311 241494 1636
– 与东莞CBD车行距 离约为40分钟；
是金洲片区首个开发的 大型项目。
镇中心 本项目
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占地：45,420㎡； 总建： 约21万㎡ ； 商业：约5.2万㎡ （其中A 区约4.3万㎡ ，B、C区约 9,600 ㎡ ） 公寓总量1,128套，约占总 套数（1569套）71%； 公寓面积大,容易导致总价 过高；
地块狭长、大体量的大户型公寓、大型 的商业综合体
序号 1 2 3 4 5 6 7
合计
户型 公寓 1*2*1 2*2*2 3*2*2 4*2*2 4*2*3 4*3*3 ---
面积区间 59-69 68-97 83-92
126-130 158-168 157-177 215-217
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套数比 71% 5% 7% 3% 8% 3% 3% 100%