经济测算

经济测算的三大基本内容：

项目成本、项目收入及测算方法

项目开发成本划分为三大类：项目开发直接成本、项目税金及期间费用

项目开发直接成本：是指项目开发过程中的直接有形投入，具体可划分为七个小类，分别包括：土地费用、建安费用、开发前期费、配套设施费、景观园林费、社区管网费、不可预见费项目开发税金：项目在开发过程中所需要缴纳的税费总和，一般会占到项目开发总成本的15%左右，依据项目基本情况的不同会有一定程度的上下浮动，可以分为三个大项目：

营业税及其附加税种，在经济测算过程中一般选取项目总销售额的5.65%进行计算；

土地增值税，在测算过程中一般选取项目总销售额的1-3%进行测算企业所得税，企业为项目的利润收入所缴纳的税费，收费标准按照项目净利润的25%收取，因此此项税种的缴纳额度变动较大。

开发期间费用：开发期间费用是指在项目操作过程中，为了维持项目的正常运行所需要支出的一些相对比较固定费用，也可分为三大项：管理费用：项目运营团队进行企业管理和组织生产经营活动所发生的各项费用，一般按照项目的销售额1.5%-2.5%计算；

财务费用，指企业在项目开发过程中为筹集资金而发生的各项费用。包括企业生产经营期间发生的利息支出，汇兑净损失等，在符合客观实际和方便计算的双重要求下，我们会按照开发直接成本的50%乘以

银行贷款年利率8%来计算。

销售费用，项目销售过程中进行推广的广告费用及销售代理等费用总和，一般按照项目销售额的2%-3%来计算。

项目收入，主要包括两大部分，分别是销售收入和经营性收入

在进行项目收入计算时，有几点必须做到才能保证测算结果的准确性1.必须保证对产品售价和租金水平估算的准确性。要做到这点必须全面了解市场，主要从空间和时间两个维度，空间上要对项目竞争区域内同类产品进行综合对比，全面考量个项目的产品价值点差异，对自身产品在市场的站位进行评估，而在时间维度上主要考虑项目所处市场的发展历程及现状，从而对未来价格和租金水品走势做出预判。2.其次要保证测算中项目自身指标的准确性，尽可能的将项目各类物业（住宅、商业、写字楼），可售或可租的产品（别墅、洋房、多层、小高层、高层、车位、储藏室....)的指标面积细化，结合各物业、产品的售价，租金得到详细的收入结果。而对于一些测算钱规划方案未定的项目，在测算结果中要进行解释说明。

3.再次要合理排布项目销售周期

测算方法：根据是否考虑资金的时间价值这个条件，将经济测算方法分为两类：静态经济测算和动态经济测算。所谓的资金时间价值，是指资金自身的投资属性决定了随着时间的推移，其自身价值会增长，

也就是说今天的1元钱不等于明天的1元钱，而对于开发商来说，使用资金就要承担代价。

对于静态经济测算来说，是在不考虑资金的时间价值情况下，对开发项目的投资成本，销售收入及投资效益进行的经济评估，简单地说，就是我们将项目的实际指标结合当前市场关于成本和售价的参考数据进行计算，对项目的操作风险进行评估。静态经济测算适用于规划指标尚未确定，甚至是开发商拿地之前，需要对项目的可操作性进行一个初步判断的阶段，属于一个草测方案。设计的评估参考指标主要包括：项目毛利润、项目毛利率、项目净利润、项目净利率及项目总投资汇报率。

对于动态经济测算来说，则是在考虑资金的时间价值情况下，对开发项目的投资成本、销售收入以及投资效益等方面所进行的经济评价。动态经济测算相较于静态经济测算能够在开发周期的各个时间点上给予开发商在资金投入、产出指导，以及资金的时间维度上更为准确的投资收益评估。它适用于项目规划指标已经确定之后，我们可以结合市场现状和开发商意愿对项目的操作周期（包括工程进度和销售排期）进行一个相对准确的排布，从而对各时间周期内项目的现今流入和现金流出量进行汇总的精准测算方案。动态经济测算中会设计一些财务常识（现金流量、折现率、财务净现值、内部收益率等等）。