控制性详细规划-总2013田宝江
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控制性详细规划
注册城市规划师
引子 天津、上海、波士顿、广州——城市发展中的空间演变
引子 天津——城市发展中的空间演变
引子 天津——城市发展中的空间演变
引子 天津——城市发展中的空间演变
引子 天津、上海、波士顿——城市发展中的空间演变
引子 上海——城市发展中的空间演变
波士顿大开挖：耗资146亿美 元，历时15年
香港法定图则——图则
• 美国、香港——通则为主，图则为辅 • 德国——图则为主，通则为辅 • 深圳、广州——图则为主，折中路线
主要规划控制指标
1.地块面积 2.用地性质 3.控制线 4.容积率 5.建筑高度 6.配套设施 7.土地利用相容性 8.体积率 9.建筑方式 10.屋顶形式 11.建筑控制线 12.贴线控制
广州：环城路高架
第一部分 基础理论
一、控规的涵义、特征与作用
（一）控规的地位
总体规划
总体规划 分区规划
详细规划
控制性详规 修建性详规
控制性详细规划的法律地位
➢ 《城乡规划法》第十九条：城市人民政府城乡规划主管部 门根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划。
➢ 《城乡规划法》三十七条、三十八条：以划拨或出让方式 提供国有土地使用权的，建设单位应当向城乡规划主管部门申请 核发选址意见书、建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡 规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、 使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同 的组成部分。
美国区划
图则
通则 通则 通则 通则
德国建筑规划
图则 图则 图则 图则 图则 图则
图则 图则 图则 图则 图则
香港法定图则
图则 图则 通则 通则 通则 通则
深圳法定图则
图则 图则 图则 图则 技术文件 图则 图则
第二部分 控制体系
控规的控制体系和要素
（一）控制体系
1、土地使用 2、环境容量 3、建筑建造 4、城市设计构想 5、配套设施 6、交通与环境
禁止机动车开口线
机动车出入口方位线
建筑基底线
裙房控制线
主体建筑控制线
建筑架空控制线 广场控制线
公共空间控制线
线形作用 道路用地和地块用地边界线 生态、环境保护区域边界线
河流、水域用地边界线 历史保护区域边界线
施政基础设施用地边界线 保证城市主要道路上作用的交通安全和通畅
建议地块出入口方位、利于疏导交通
环境保护 规定
交通方式 出入口方式、数量 其他交通设施 停车泊位
噪音振动等允许标准值 水污染物允许排放量 水污染物允许排放浓度 废弃污染物允许排放量 固体废弃物控制 其它
控制性详细规划控制体系图
（二）控制要素
1、土地使用控制
1）、用地面积
用地边界 征地边界
2）、用地边界
规划控制线一览表
线形名称 红线 绿线 蓝线 紫线 黄线
中国经济运行机制改革
城市建设机制变化
城市经济、社会、产业结构调整
建设方式、投资渠道变革
商品经济的价值规律与市场 调整机制对城市规划工作提
出要求、产生冲击
改革常规的规划设计手法
控制性详细规划
城市土地使用制度改革 改革常规的规划管理方法
三、相关规划类型——美国区划法
（一）美国规划体系概况
美国的城市规划体系可分为两个层面： 综合规划（comprehensive plan） 区划法规（zoning regulation）
（二）控规的涵义
控制性详细规划以总体规划或者分区规 划为依据，以土地使用控制为重点，详细规 定建设用地性质、使用强度和空间环境，它 强调规划设计与管理及开发相衔接，作为城 市规划管理的依据并指导修建性详细规划的 编制 。
（三）控规的特征
1、实现土地细分管理 2、规定性与引导性的统一 3、法规性与实践性的统一 4、图则标定
（二）区划产生的背景 （三）区划原理
地块划分，管理规定。 确定每一地块的用地性质和有条件允许混合使用的用途，同时引入了城市设
计的思想，确定了土地开发的物质形态方面的要求和控制指标。
（四）区划的主要内容：用地性质、开发强度、环境设施
美国区划：以通则为主，
零售商业用地
图则为辅。
允许的用途
➢ 区划条文：明确控制通则、 不同用地类型的控制要求，包括 允许和有条件允许的用途、建筑 高度、退界、建筑密度等。
有条件允许的用途 建筑的布局和高度 退界
建筑密度
周边控制 标识
➢ 区划图纸：全市一张区划图 纸，标注用地类型，作为条文的 索引。
麦迪逊市区划条文
麦迪逊市区划图纸
德国建造规划：以图则为主。
➢ 图则：用地控制图和地块控制指 标 ，包括用地类型、建筑密度、容积 率、体积率、建筑高度、建筑方式、 屋顶形式、建筑控制线和建筑线等。 ➢ 文本：对图则的解释。
控制建筑体量、街景、立面
控制裙房体量、用地环境、沿街面长度、街道公共空间
延续景观道路界面、控制建筑体量、空间环境、沿街面长度、街 道公共空间
控制沿街界面连续性 提升地块环境质量、完善城市空间体系
控制公共空间用地范围
加强建筑界面控制 通过建筑控制线和贴线率进行建筑界面控制，加强街道、广场等公共空 间的整体性和沿街界面的连续性。
1 土地使用
用地面积 用地边界 用地性质 土地使用兼容
2 环境容量
容积率 建筑密度 居住人口密度 绿地率
建筑限高
控
3 建筑建造
建筑后退
制
建筑间距
性
详
建筑体量
细
建筑形式
规
4 城市设计引导
建筑色彩
划 控
建筑空间围合
制
建筑小品
体 系
市政设施
5 配套设施
公共设施（行政、商业、文教
体卫等）
6 交通与环境
交通活动
德国建造规划图则
工作思路
香港法定图则：图则+通则。
➢ 法定图则：全香港建设用地全覆 盖，纳入100张图则，反映控制线、 用地性质、配套设施等刚性要求。 ➢ 注释和土地用途表：规定通则性 的要求，对图则的使用说明。 ➢ 说明书:作为非法定的技术文件， 反映规划意向和目的，有助于对图则 内容的理解。
Biblioteka Baidu
香港法定图则单元划分
（四）控规的作用
1、维护公共利益 2、防止“市场失灵和政府失灵” 3、制定城市开发规则 4、落实城市发展战略
二、控规产生的背景： 在总体规划、分区规划与修建性详细规
划（实施性规划）之间，有必要出现一个 “既能深化、完善总体规划宏观意图，又能 进行全面、微观的具体控制；既能满足规划 编制要求，又能适应规划管理工作需要；既 能硬性控制，又能灵活变通；既能实现三个 效益统一，又能对土地开发进行有效调控” 的控制性详细规划编制层次。
注册城市规划师
引子 天津、上海、波士顿、广州——城市发展中的空间演变
引子 天津——城市发展中的空间演变
引子 天津——城市发展中的空间演变
引子 天津——城市发展中的空间演变
引子 天津、上海、波士顿——城市发展中的空间演变
引子 上海——城市发展中的空间演变
波士顿大开挖：耗资146亿美 元，历时15年
香港法定图则——图则
• 美国、香港——通则为主，图则为辅 • 德国——图则为主，通则为辅 • 深圳、广州——图则为主，折中路线
主要规划控制指标
1.地块面积 2.用地性质 3.控制线 4.容积率 5.建筑高度 6.配套设施 7.土地利用相容性 8.体积率 9.建筑方式 10.屋顶形式 11.建筑控制线 12.贴线控制
广州：环城路高架
第一部分 基础理论
一、控规的涵义、特征与作用
（一）控规的地位
总体规划
总体规划 分区规划
详细规划
控制性详规 修建性详规
控制性详细规划的法律地位
➢ 《城乡规划法》第十九条：城市人民政府城乡规划主管部 门根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划。
➢ 《城乡规划法》三十七条、三十八条：以划拨或出让方式 提供国有土地使用权的，建设单位应当向城乡规划主管部门申请 核发选址意见书、建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡 规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、 使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同 的组成部分。
美国区划
图则
通则 通则 通则 通则
德国建筑规划
图则 图则 图则 图则 图则 图则
图则 图则 图则 图则 图则
香港法定图则
图则 图则 通则 通则 通则 通则
深圳法定图则
图则 图则 图则 图则 技术文件 图则 图则
第二部分 控制体系
控规的控制体系和要素
（一）控制体系
1、土地使用 2、环境容量 3、建筑建造 4、城市设计构想 5、配套设施 6、交通与环境
禁止机动车开口线
机动车出入口方位线
建筑基底线
裙房控制线
主体建筑控制线
建筑架空控制线 广场控制线
公共空间控制线
线形作用 道路用地和地块用地边界线 生态、环境保护区域边界线
河流、水域用地边界线 历史保护区域边界线
施政基础设施用地边界线 保证城市主要道路上作用的交通安全和通畅
建议地块出入口方位、利于疏导交通
环境保护 规定
交通方式 出入口方式、数量 其他交通设施 停车泊位
噪音振动等允许标准值 水污染物允许排放量 水污染物允许排放浓度 废弃污染物允许排放量 固体废弃物控制 其它
控制性详细规划控制体系图
（二）控制要素
1、土地使用控制
1）、用地面积
用地边界 征地边界
2）、用地边界
规划控制线一览表
线形名称 红线 绿线 蓝线 紫线 黄线
中国经济运行机制改革
城市建设机制变化
城市经济、社会、产业结构调整
建设方式、投资渠道变革
商品经济的价值规律与市场 调整机制对城市规划工作提
出要求、产生冲击
改革常规的规划设计手法
控制性详细规划
城市土地使用制度改革 改革常规的规划管理方法
三、相关规划类型——美国区划法
（一）美国规划体系概况
美国的城市规划体系可分为两个层面： 综合规划（comprehensive plan） 区划法规（zoning regulation）
（二）控规的涵义
控制性详细规划以总体规划或者分区规 划为依据，以土地使用控制为重点，详细规 定建设用地性质、使用强度和空间环境，它 强调规划设计与管理及开发相衔接，作为城 市规划管理的依据并指导修建性详细规划的 编制 。
（三）控规的特征
1、实现土地细分管理 2、规定性与引导性的统一 3、法规性与实践性的统一 4、图则标定
（二）区划产生的背景 （三）区划原理
地块划分，管理规定。 确定每一地块的用地性质和有条件允许混合使用的用途，同时引入了城市设
计的思想，确定了土地开发的物质形态方面的要求和控制指标。
（四）区划的主要内容：用地性质、开发强度、环境设施
美国区划：以通则为主，
零售商业用地
图则为辅。
允许的用途
➢ 区划条文：明确控制通则、 不同用地类型的控制要求，包括 允许和有条件允许的用途、建筑 高度、退界、建筑密度等。
有条件允许的用途 建筑的布局和高度 退界
建筑密度
周边控制 标识
➢ 区划图纸：全市一张区划图 纸，标注用地类型，作为条文的 索引。
麦迪逊市区划条文
麦迪逊市区划图纸
德国建造规划：以图则为主。
➢ 图则：用地控制图和地块控制指 标 ，包括用地类型、建筑密度、容积 率、体积率、建筑高度、建筑方式、 屋顶形式、建筑控制线和建筑线等。 ➢ 文本：对图则的解释。
控制建筑体量、街景、立面
控制裙房体量、用地环境、沿街面长度、街道公共空间
延续景观道路界面、控制建筑体量、空间环境、沿街面长度、街 道公共空间
控制沿街界面连续性 提升地块环境质量、完善城市空间体系
控制公共空间用地范围
加强建筑界面控制 通过建筑控制线和贴线率进行建筑界面控制，加强街道、广场等公共空 间的整体性和沿街界面的连续性。
1 土地使用
用地面积 用地边界 用地性质 土地使用兼容
2 环境容量
容积率 建筑密度 居住人口密度 绿地率
建筑限高
控
3 建筑建造
建筑后退
制
建筑间距
性
详
建筑体量
细
建筑形式
规
4 城市设计引导
建筑色彩
划 控
建筑空间围合
制
建筑小品
体 系
市政设施
5 配套设施
公共设施（行政、商业、文教
体卫等）
6 交通与环境
交通活动
德国建造规划图则
工作思路
香港法定图则：图则+通则。
➢ 法定图则：全香港建设用地全覆 盖，纳入100张图则，反映控制线、 用地性质、配套设施等刚性要求。 ➢ 注释和土地用途表：规定通则性 的要求，对图则的使用说明。 ➢ 说明书:作为非法定的技术文件， 反映规划意向和目的，有助于对图则 内容的理解。
Biblioteka Baidu
香港法定图则单元划分
（四）控规的作用
1、维护公共利益 2、防止“市场失灵和政府失灵” 3、制定城市开发规则 4、落实城市发展战略
二、控规产生的背景： 在总体规划、分区规划与修建性详细规
划（实施性规划）之间，有必要出现一个 “既能深化、完善总体规划宏观意图，又能 进行全面、微观的具体控制；既能满足规划 编制要求，又能适应规划管理工作需要；既 能硬性控制，又能灵活变通；既能实现三个 效益统一，又能对土地开发进行有效调控” 的控制性详细规划编制层次。