绿城集团商业模式研究

北京 御园
上海玫瑰园
长沙青竹源
项 目
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绿城的不可复制
绿城的产品结构和标准可以借鉴和学习， 绿城的产品结构和标准可以借鉴和学习，但绿城多年的研究和积淀难以短期内被业 内其他企业所复制。 内其他企业所复制。
1995年至2000年，绿城潜心在杭州一城开发项目，在竞争激烈的杭州制造了“桂花园现 象”。在之后的异地扩张过程中，，绿城不断的改进和优化其桂花园系列，逐渐形成了相 对完善和标准，能够适用于各地不同居住需要和文化的产品系列。
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如绿城•杭州桃花源的十锦园和南区精装修别墅，长沙青竹园、上海玫瑰园项目等等。
绿城的复制
虽然绿城是多系列产品，但在同一系列产品中， 虽然绿城是多系列产品，但在同一系列产品中，绿城依然保持了高度的统一和标准
绿城的复制是产品品质的复制，也是产品设计的复制； 绿城的复制不仅保证了其不同地域下的“绿城特质”，也保证了产品快速开发和公司高速扩张； 绿城的复制是有生命力的复制，根据地域、文化、习惯、品位等不断的在细部进化和修改 上海绿城 公 寓 项 目 杭州春江花月 杭州绿城
时间( 时间(年) 2005 2009
1994
3
1998
2003
绿城产品特点
坚持精品策略， 坚持精品策略，保证产品品质
在市场同类型的产品中，保证处于高端水平； 产品由单系列发展到多系列发展，逐渐完善产品线； 每一产品系列不断优化、自我升级；产品不断根据市场发展需要进行更新。
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绿城产品——多层 多层 绿城产品
绿城·桃花源的建筑结构，同样是住宅产品，一般房产品都是砖混结构，绿城却采用轻钢结构 砖混结构足以达标，但绿城认为，加固主体结构有利于减少室内承重墙，有利于空间营造和再 造，有利于营造大面积挑高空间的价值，有利于地震考验房屋质量等。
对已交付产品的持续增加投入和改进
2003年11月，上海绿城一期住宅已基本售罄，绿城却又追加3000万元投资，精心营造一期品 质。追加投资主要用于增加会所面积、改用原装进口电梯、提高外墙面砖和石材的配置、增加 弧形和大面积的中空玻璃窗、增加车库采光面积、大幅度增加名贵树种和草种、提高智能化和 配套设备标准等近30项材料和细节。 2004年5月，已交付使用的杭州绿园的游泳池没有使用指定颜色的瓷砖，和游泳池应有的品质 不太协调，坚持最终游泳池的瓷砖被敲掉，重新贴过。
三段式立面、四坡顶、八角窗
架空层及中心花园一角
江南绿色植物
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绿城产品——多层代表作：桂花城系列 多层代表作： 绿城产品 多层代表作
桂花城现象
经过11年的发展，绿城的“桂花城”系列多层公寓产品已经成为目前国内最长的一个系列房产品， 已建、在建的项目达21个个之多，地域涉及杭州、北京、合肥、郑州、长沙等地。 桂花城总是同区域内房价最高的楼盘 桂花城的二手房总是在同区域内最容易销售的
超大会客厅 特色公共空间 高雅公共空间
绿城产品特色： 绿城产品特色：“3硬+1软” 硬 软
物业管理: 安全\ 可靠\ 温馨\细致 细致\周到 软 件：物业管理 安全 可靠 温馨 细致 周到
运作模式
物业服务的作用和意义
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绿城产品的评价
客户对绿城产品的满意度评价
来自客户的评价最能够反映绿城产品的价值所在，正如绿城强调的“3硬+1软”，绿城 努力完善的硬件或者软件都成为了绿城产品的加分项。
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绿城产品特点
品质
唯有高品质的产品与服务才能得到客户的认可和信任，唯有打造精致产品的企业才能在 激烈的市场竞争中生存和发展。 一味依靠速度的粗放式房产开发模式必将被精耕细作式的品质房产时代所替代。
标准
绿城标准：也是绿城特质，由于在产品系列化、标准化，以及规划设计方面的努力和用 心，绿城同一系列产品，无论是在北京、上海还是杭州，都有体现鲜明“绿城特质； 绿城产品虽然看庞杂，但实则尽然有序，标准清晰。
高层公寓 绿城/ 绿园系列 平层官邸 绿城-御园 绿城-玫瑰园 别墅系列 绿城-桃花源 大型社区
城市核心
风景区
居住的舒适性、生活的私密性、景 杭州九溪玫瑰园 观的相容性 上海玫瑰园 /历史感、耐久性、不可再生性 杭州桃花源、长沙青竹园 城市新兴区 交际性、生活性、便利性 /时尚、沉稳、气派 杭州翡翠城 海宁百合新城 青岛理想之城
注：除上述住宅产品系列外，绿城还是城市综合体系列、酒店系列、写字楼系列等产品线。
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绿城产品发展阶段
发 展 阶 段 第三阶段（04年 至今） 第三阶段（04年-至今）
•在“桂花城”模式的基础上，结合地域特点， 开展各种创新产品，拓展全国； 05年进入高层产品开发领域（杭州绿园、 上海绿城） 开发第三代别墅（上海玫瑰园/青竹园） 05年开始创新产品平层官邸（御园/留庄） 05年开始开发酒店类产品。
绿城对每一个项目的开发过程尤其是工程建设进行总结和反思，逐步形成了一系列的工 程管理案例、工作规程、纲要；
2001年《桂花城批判》，2003年《教训与反思》（房产质量缺陷汇编）、《景观工程管理纲 要》、《隐蔽工程的实施与验收纲要》等等，其内容几乎涵盖了工程营造的所有细节。
自我批判和学习的结果：
第一是产品质量大幅提升和细节的专注
东方的窗台
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绿城产品——别墅 别墅 绿城产品
绿城别墅代表作： 绿城别墅代表作：桃花源的市场表现
桃花源南区是绿城营造别墅的领先理念——先造园（园区）、后造房、再造院（庭院）的文化实践 ，标志着绿城由“造房时代”到“造园时代”再到“生活时代”的成功转型。 桃花源是绿城集团继九溪玫瑰园和桃花源东区、西区之后，别墅开发历程中的又一创新，是绿城第 三代别墅的代表作品。
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绿城产品——高层代表作：上海绿城 高层代表作： 绿城产品 高层代表作
高层公寓产品以杭州绿园、 高层公寓产品以杭州绿园、春江花月和上海绿城为代表
在总体规划布局和建筑构成方面，不仅考虑园区居住环境和景观的品质，而且关注未来 城市的整体之美和景观。
杭州绿园 外 立 面 春江花月 上海绿城
小 区 内 景 观
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绿城产品——别墅 别墅 绿城产品
绿城别墅的总体特点
因地制宜，充分利用环境和地块本身的优势，重视资源的不可再生性，注重产品的耐久性、通过设 计和规划重塑别是的历史感。 1-北美风格的九溪玫瑰园
因地制宜 因景制宜
2-自然田园的桃花源
自然之美
3-东方人文的桃花源东区
围合的庭院
因地制宜 因景制宜
村落田园
桂花城市场反响之强、建筑形态之美，构成了令业内外注目的“桂花城现象”。
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杭州桂花城已经成为杭州城西升值最快的房产品. 杭州桂花城呈现持续增值的良好态势，价格较周边房产高约1000元/㎡
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绿城产品——高层 高层 绿城产品
高层总体特点
外立面讲究，建筑造型细腻/ 注重会所，功能配比齐全/ 园林绿化高、精致
硬件2：社区园林 通过大型的公园式园林与各种景观结合，形成魅力的社区景观。 硬件 ：社区园林: 通过大型的公园式园林与各种景观结合，形成魅力的社区景观。
公园式园林绿化 参与式的景观 景观小品
硬件3：住客会所 通过业主和住客的大会客厅\高雅公共生活空间提升社区品质 高雅公共生活空间提升社区品质。 硬件 ：住客会所: 通过业主和住客的大会客厅 高雅公共生活空间提升社区品质。
将会所面积增加到6500平方米，还在外墙保温、车库采光等20多处细节进行了改进； 多次修改景观方案，每一个环节上力求达到产品的完美；
上海绿城成交价格年增长20－30％，目前较周边房产价格高约1000－2000元/㎡。
绿城产品——别墅 别墅 绿城产品
不断创新的别墅
绿城开发的别墅产品具有明显的阶段性印迹，从1995到2007年间，完成了从造房到造 园到造生活三代别墅的演变。
绿城产品特色： 绿城产品特色：“3硬+1软” 硬 软
硬件1：建筑优美的外立面和高雅的大堂： 典雅\ 气派\ 高品质感\ 硬件 ：建筑优美的外立面和高雅的大堂： 典雅 气派 高品质感 材质优良
杭州绿园
北京御园
杭州深蓝广场大堂
上海绿城
北京御园
杭州丁香公寓
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绿城产品特色： 绿城产品特色：“3硬+1软” 硬 软
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已形成了以桃花源、九溪玫瑰园为代表的别墅系列； 以桂花城、紫桂花园为代表的多层系列； 以春江花月、杭州绿园、上海绿城等为代表的高层系列。
进化
在坚持高端产品路线的前提下，产品由单系列发展到多系列； 每一产品系列不断优化、自我升级，根据市场需要同步发展，不断创新改进。
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绿城成长的方法
绿城成长的方法： 绿城成长的方法：不断的自我批判和反思
绿城的不可复制，是对于其他公司而言的。因为绿城特质是不是一天炼成的。
绿城的成功之道
企业的产品品质，关系企业生存、发展。品质始终领先进步，逆水行船，则企业生； 企业的产品品质，关系企业生存、发展。品质始终领先进步，逆水行船，则企业生；品 质不时失控退步、顺流而下，则企业亡。 质不时失控退步、顺流而下，则企业亡。 ——宋卫平 宋卫平
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绿城的精致
围合的庭院 花边的穹顶 主动营造高差和坡地
看似随意的留心
围合的道路设计
细部还原经典
人性化的架空层
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绿城的加法
由于绿城对产品品质的执着，绿城严格的要求自己，对产品的投入不惜力， 由于绿城对产品品质的执着，绿城严格的要求自己，对产品的投入不惜力，不惜金
在绿城，“加法”已经成为一种惯例。绿城认为，真正的好产品没有捷径可走，无一例 外，就是用钱和心血堆出来的。 超标准建设
多层公寓总体特点： 多层公寓总体特点：
低层次、低容积率、低密度、高绿化率； 立面三段色,青灰、赫红系列的清水砖墙面，页岩、片石饰面及局部高级涂料
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绿城产品——多层代表作：桂花城系列 多层代表作： 绿城产品 多层代表作
“桂花城系列”公寓产品 桂花城系列”
以低楼层、低密度、低容积率、高绿化率；整体建筑风格清新典雅，细部层次丰富，追崇意境， 采用经典欧陆风格的“三段式”立面，运用四坡顶、大型景观阳台、八角窗等元素，采用青灰、赭 红系列的清水砖墙面，组合页岩、片石饰面及局部喷涂。是建筑具有很好的层次感。 中心景观 小桥景观 大片绿地
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绿城产品——高层代表作：上海绿城 高层代表作： 绿城产品 高层代表作
上海绿城的市场效果
上海绿城总体沿袭了绿城产品稳重、典雅的风格，建筑造型细腻而富于变化，含蓄地表 达了这座国际都市所蕴涵的独特气质及文化气息，是绿城集团高层系列产品的代表作品 在一期基本售磬的情况下，上海绿城决定追加3000万元提高住宅品质。
——在精致中延续，在创新中完美
绿城产品系列
建筑类型 产品系列 绿城-桂花系列 多层公寓 绿城-百合系列 国际理念、商务氛围、生活品位 / 精致优雅、内敛经典 中西结合、高贵豪华 /中西合璧、优雅瑰丽 项目位置 系列特点 代表作品
城郊地段/ 结合位置
杭州桂花城 低楼层、低密度、低容积率、高绿 合肥桂花园 化/ 温情、典雅、庄重、沉静 长沙桂花城 北京百合公寓 郑州百合公寓 杭州绿园、上海绿城、 杭州春江花月 杭州丁香公寓 北京御园 杭州留庄
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施工现场你看到的将是整齐美观的脚手架，整洁有序的材料堆放，花园式办公环境 钢筋帮扎整齐到可以用充满韵律感，而浇铸成型的楼板、柱子，横平竖直，光滑整洁
第二是产品的自我更新和重塑。
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2009年绿城已经在结合世界上最新的住宅开发特点，在集团范围内举办“绿城十年•总结 与反思”活动，整合世界一流的专业资源，通过绿城设计研究院全面完成现有产品体系的 完善和升级，并且推出新的产品形态，
第二阶段（99年 03年 第二阶段（99年-03年）
Βιβλιοθήκη Baidu
•绿城代表作桂花城推出，内部展开“桂花城 批判”总结经验，确立“桂花城模式” •代表作品：桂花城、九溪玫瑰园
第一阶段（94年 98年 第一阶段（94年-98年）
• 开创杭州“低楼层低密度”先河； • 代表作品： 多层公寓（丹桂公寓） 第一代别墅（丹桂花园）
在2001年绿城扩张的过程中，绿城首先进入上海、北京，并且通过高品质的产品赢得了市场和消费者 的认可。之后逐渐向全国扩张。 在上述杭州区域市场积累和深耕的过程中，以及之后全国战略扩张和优化产品的过程中，绿城形成了 自己特有的核心竞争力，也培养了产品过程控制、细部控制、过程管理等综合能力。
规划布局以人为本，因地制宜；建筑造型精美，用材用色考究； 园区空间错落有致，疏密得当；户型宽敞舒适多样灵活； 景观环境浓墨重彩与建筑有机融合；园林绿化与活动功能相辅相成； 社区会所配套完善，设施齐全；智能化设计无微不至； 室内装潢精致气派而不失典雅等等。