第一章 房地产的基本概念与属性特征
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物业指已建成并经竣工验收投入使
用的各类具有使用功能的建筑物及其 配套设施、附属设备设施以及相关场 地。
物业主要包括3个部分:
• 已建成并具有使用功能的各类供居住和非 居住的建筑物
• 与这些建筑物相配套的设备和设施 • 相关的场地及内部的非主干道
养力用地及其财产权利
1、地产 富源用地及其财产权利
• 动产(Personal Estate)
动产也称为非不动产,是指不属于土地 及其改良物,如桌子、椅子、床、车、农 用机器等,它归属于私人物品。
鉴别动产和不动产的标准: (1)附着方式:物体怎样附着于土地上。 • 沥青、混凝土 • 门、钉子、木材 • 家具、服装、厨房用品、电视机
(2)合约的存在。判断动产与不动产的第三 个标准就是有关各方面是否存在合约。
• 房屋建筑电气工程设备:供电及照明设备; 弱电设备;电梯设备;防雷设备。
房屋的基本内涵: • 坐落:建筑物的用途、档次、规模与建筑
物的坐落是否配置协调 • 面积 • 层数和高度:低层建筑、多层建筑、小高
层建筑、高层建筑、超高层建筑 • 结构:钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结
构、砖木结构、简易结构 • 设备:给排水、卫生、燃气、照明、空调、
• 房地产以土地和房屋设施作为其存在的物 质形态。
• 房地产作为财产的一种形态,必然涉及权 属关系。
• 房地产产权为不同所有者占有。
• 房地产以其不能做物理运动为基本特征, 因此也称之为不动产。
2、不动产(Real Property)
不动产是指土地及其定着物,这个定 着物包括定着于土地之上的自然物体(如 树木、矿产)和定着于土地之上的人造物 体(如建筑物、构筑物、道路、桥梁等)。 广义的不动产不仅包括房地产,也常常包 括不能移动或移动后会损失经济价值的财 产。
• 三通一平:水通、电通、路通和场地平整
• 五通一平:给水、排水、供电、通信、道 路和场地平整
• 七通一平:给水、排水、供电、供热、供 气、通信、道路和场地平整
• 九通一平:给水、中水、排水(雨水、污 水)、供电、供热、供气、通邮、通讯 (电话、计算机)、道路和场地平整
(2)房屋
• 狭义的房屋是指人类用于生产、生活以及 从事其他活动的具有顶盖和护围的建筑物 总称。
道 路 交 通 系 统
邮 电 通 信 系
休
安 全 防 灾 系
憩 娱 乐 系 统
文 化 教 育 系 统
卫 生 保 健 系 统
社 区 管 理 系 统
绿
地 系 统
商 业 服
务
系
统
统统
配套设施的社会经济功能:
• 满足住宅区居民在物质、精神和社交方面 的需要
• 实现住宅区社区生活运转的稳定性,加强 居民对自己住宅取得良好的归属感、认同 感的主要物质保证
配套设施是指设置在某个特定的社区中, 为该社区全体居民生活服务的固定资产设 施及其经营部门的综合体,是为居住及工 作提供公共的物质和劳动服务的系统。配 套设施一般可以分为两部分:
• 基础设施—包括地下和地面各种设施;
• 生活服务设施—公建配套、街坊配套。
配
套 设 施
能
源 系 统
供 水 系
统
排 水 排 污 系 统
1、地产的特征: (1)数量有限 (2)位置不可移动 (3)多用途 (4)聚集资本
2、地产按土地用途的不同,可以分为两大类:
• 农村土地—指大农业(包括林业、牧业、 渔业在内)的用地。
• 城镇用地—指城市规划区域范围内的用地 和空间。主要用于兴建各类建筑物以及城 市基础设施。
(三)房产与地产的区别
(1)土地(land)
指土地及其上下一定的空间和附着于 土地的各种基础设施的总和。
当拥有了一块特定的土地后,所有者 既拥有了使用其表面的权利(表面权)。 又拥有钻探或者开挖其表面以下部分的权 利(地下权),还拥有使用其上面空间的 权利(领空权)。
土地的核心问题: • 土地是谁的? • 怎样合理利用土地? • 我国个人购买的房地产的土地和房屋
2、产品的独一无二性(异质性)
市场上绝对不存在完全相同的两宗物业, 任何一宗物业无论是在结构和外观上,还 是在所处的地理位置和环境上都有其特殊 性。即使外形尺寸、年代、风格、建筑标 准相同的建筑物,它们也会由于内部附属 设施、街景区位、物业管理等因素的差异 而有所不同;甚至同一住宅区内的相同住 宅,不同的朝向和楼层差异也是很大的。
归谁所有?
• 香港土地归谁所有?
根据我国1982年《宪法》规定, 在中华人民共和国境内城市土地归国 家所有,农村土地采取集体所有制, 城市郊区土地除法律规定属于国家所 有的以外,一般属于集体所有。
• 我国土地使用权 • 土地使用权取得方式:划拨和出让 • 土地使用权出让方式:招标、拍卖、挂牌。
国家规定土地使用权出让的最高年限,
住宅的社会经济功能:
生活功能 社交功能 心理功能
非住宅的社会经济功能:
生产用房:是社会物质部门的生产性固定资产(不动产), 在社会经济活动中执行的是生产资金的职能。
营业用房:是流通部门和劳务服务部门的经营性固定资产, 在社会经济活动中执行的是营业资金的功能。
行政及其他用房:社会管理、治安及科教文卫等。
• 广义的房屋是指土地上的房屋等建筑物及 构筑物。
根据建设部制定的“房屋完损登记评
定标准”的规定,房屋按其结构分为4类:
钢、钢筋混凝土结构;混合结构;砖木结 构;其他结构。
房屋按照使用性质分为7类:住宅;工
业交通仓库用房;商业服务用房;教育、 医疗、科研用房;文化、体育、娱乐用房; 办公用房;其他用房。
(3)从房地产权属主体的统一性看,房屋的 所有权与土地的所有权或他项权利必须存 在一定的同一性。
二、房地产综合体的属性和特征
1、位置的不可移动性
土地是不可移动的,构筑在土地上的建 筑物也是不可移动的。房地产的交易,是 通过产权的交易进行的。因此,要求房地 产所处的区位必须对于开发商、置业人或 承租人具有吸引力。房地产价值的高低, 在很大程度上取决于该房地产所处地区的 增值潜力。
承载用地及其财产权利
不 动 产
住宅房屋建筑及其财产权利
2、房产 非住宅房屋建筑及其财产权利
房地产
与房屋建筑有关的城市基础设施
建筑及其财产权利
3、非房屋建筑及其财产权利 4、与土地尚未分离的农作物、林木、种子等 5、财产综合体
二、房地产的构成
1、物质形态构成 房地产的物质主体包括三个部分: 土地(建筑地块) 房屋(建筑物) 房屋附属设备
房地产的基本概念与特征 房地产业 房地产市场 房地产交易
第一章 房地产基本概念与特征
第一节 房地产的基本概念 第二节 房地产的属性特征 第三节 房地产的类型
第一节 房地产的基本概念
一、房地产及其相关概念和含义
1、房地产(Real Estate)
房地产是房产和地产的统称,广义的 房地产是指土地和定着于土地之上的永久 性建筑物、构筑物、附属设施,以及与上 述物质有关的权益及由此所衍生的权利。
• 实现整个城市经济生活服务设施的合理配 置
(3)房屋附属设备
房屋附属设备,是对房屋建筑内部附属 的和相关的公用、市政、配套的各类设备、 设施的简称。现代民用建筑房屋的附属设 备主要分为两大类:房屋建筑设备和房屋 建筑电气工程设备。
• 房屋建筑设备:给水设备;排水设备;热 水供应设备;消防设备;卫生与厨房设备; 供暖、供冷、通风设备;燃气设备。
• 不动产出售 • 不动产出租
(3)物体的适用性。判断一物体是不是不动 产,还可以看它是否适应于此建筑物。
• 窗帘 • 钥匙
(4)当事人关系。
现代法庭的规定是:租户所有的商业固 着物不属于房屋所有者的财产,但是租户 必须在租约到期前搬走这些商业固着物并 不可以对建筑物造成严重的损伤。
3、物业
在国际上,物业与房地产、不动产表达 的是同一个概念。在我国特定的环境下, 两者并不等同。房地产是指形成于生产、 流通、消费的整个过程中的房地产产品, 而物业则是指进入消费领域的房地产产品。
1、房产的特征表现 (1)空间上的固定性 (2)耐久性 (3)收益递减性 (4)效用上的多层次性
2、房产的类型, 根据用途的不同,房屋 一般主要分为5种类型:
住宅用房
住宅房屋
生产用房
营业用房
行政用房
非住宅房屋
其他专业用房等
(二)地产
地产,即土地财产。从不同的角度理 解,地产可以有两重含义:(1)指未投入 人类劳动、开发的生地、荒地,以及已经 通过开发成熟可供建筑之用的土地。(2) 泛指一切有价的土地和与土地有关的权益, 包括土地的所有权和政府法定有效期内该 土地的使用权。
房屋按照其物质构成要素划分,可以分为:
• 房屋建筑材料(钢材、水泥、木材、玻璃等) • 房屋建筑地基(包括宅基地) • 房屋内设施(水、电、暖、空调、卫生、煤) • 房屋外部环境(地理Байду номын сангаас置、道路交通、文化娱
乐、生活服务)
房屋从其基本社会经济功能来讲,又可以
分为:
• 住宅 • 非住宅 • 配套设施
淹没的可能性等。
• 周围环境、景观
• 利用现状:现状用途;土地上有无建筑物、 其他附着物。
• 产权状况:土地使用权(国家、集体、出 让、划拨);剩余年限、是否可续期;有 无抵押或典当;产权是否有争议等。
• 地质和水文状况:地基的承载力、地下水 位的深度
• 基础设施完备程度和土地平整程度
建筑地块是指与房地产开发建设活动有 关的建设用地,是具有一定使用方向和用 途的土地。用地的结构状况大致分为:工 业用地、仓库用地、交通用地、市政用地、 居住用地、商业服务用地、公共绿化用地、 道路广场用地、军事用地、港口用地、其 他(国家机关、宗教)等。
(1)地产可以单独存在,而房产不能离开地 产单独存在。
(2)房产是最终产品,能够直接满足人们生 产、生活的各种需要,而地产则不同。
(3)房产有折旧,而地产没折旧。 (4)价格决定因素不同。
(四)房产与地产的联系
(1)从实物形态来看房和地是联结在一起的。
(2)从价格构成看,房价和地价相互依赖、 相互转换。
电梯、通信、防灾等设备
• 装修:内装修和外装修 • 公共配套设施完备程度 • 平面布置:平面图、户型图 • 外观 • 建成年月 • 维修、保养情况及完损程度 • 利用状况:不同用途的面积分配及楼层分布 • 产权情况:共有、出租、抵押、产权有争议、
违法建筑
2、经济形态构成
房地产在经济形态方面的构成就是房地
房地产构成
土地
建筑物
房
地
房屋附
产
属设备
土地使用权
房屋所有权
房屋 (实物部分)
构筑物
(权利部分)
• 影响房地产价值的因素有哪些?
第二节 房地产的属性特征
一、房产与地产的区别与联系
(一)房产
房产,是房屋财产的统称,是房屋的社 会经济形态,泛指一切有经济价值的房屋 及其与房屋有关的权益。广义的“房产” 是指建筑在地上或地下的一切空间建筑产 品,包括附属设施,它是以建筑实体为表 现形态的,供人们生产、生活、娱乐及从 事一切社会活动的场所。
居住用地为70年,工业用地、商业、娱乐、 旅游用地为40年,教育、科技、文化、卫 生、体育用地为50年。
土地的基本内涵:
• 坐落:所处的区域和具体地点,国家、地 区、城市、区域、地点。
• 面积:依法确认的面积。 • 形状:通常用图(如宗地图)来说明。 • 四至: • 地势:地势高低、自然排水情况、被洪水
产产权及其权属关系,即以所有权为核心 的,以占有、使用、收益、处分四大权能 为载体的房地产的经济、法律关系。相同 的房地产物质(用途、结构、地段、朝向、 户型等),在不同的所有制关系下,房地 产的财产份额、经济上的分配关系和利益 的取得差异是完全不同的。
• 由于房地产所固有的物质形态和经济形态 的构成,也就决定了当房地产作为商品在 进行房地产交易转让时的特殊性,即房地 产作为不动产,与一般商品所不同的重要 方面就表现在“物流”与“权属流”的结 合。
3、外部性
与一般商品比较,房地产的生产和消 费与周围环境之间更容易发生相互影响。 这些影响会使得房地产因外部环境的改善 而增值,也会因外部环境的恶化而形成价 值损失。
参考书目
● 查尔斯.J.雅各布斯. 房地产概论. 电子工业 出版社,2007.6 ● 童悦仲. 中外住宅产业对比. 中国建筑工业 出版社,2005.1 ● 张永岳.国际房地产概述.上海人民出版社, 2004.8 ● 简德三、王洪卫. 房地产经济学. 上海财经 大学出版社,2003.1
第一部分 房地产基础知识