长沙市房地产市场调查分析报告

长沙市房地产市场调查分析报告

一、长沙市内五区近一年来市场走势调查与分析

（一）近一年来成交价格走势调查与分析

表1：—长沙市内五区商品住宅成交价格汇总表（单位：元/平米）

根据以上图、表可看出：1）目前市内五区成交价格高低依次为天心区、芙蓉区、开福区、雨花区、岳麓区，价格最高的区与最低区相差1374

元/平米，价差比达到了25%；

2）近一年来开福区、芙蓉区基本保持一个高价运行的状态，岳麓区相比其他四区始终处于低价运行的态势，而天心区与雨花区则表现出价格的大幅提升；

3）同比2011年4月，市内五区中开福区基本保持一致，天心区涨幅最大达到了%，雨花区其次，涨幅为%，岳麓区和芙蓉区略有上涨，涨幅在8%以内。

4）从价格变动情况来看，近一年来开福区和天心区价格波动最大，岳麓区波动最小。 （二）近一年来成交量走势调查与分析

表2：—长沙市内五区商品住宅成交量汇总表（单位：万平米）

从以上图、表可看出：1）近一年来各区销售量排名从高到低依次为雨花区、岳麓区、开福区、天心区、芙蓉区，其中雨花区比芙蓉区成交量上高出万平米，相差达倍；

2）近一年来市内五区成交量集体下滑，且同比2011年4月，目前除开福区外其余四区销量减少均在50%以上，天心区和雨花区的销量几乎减少60%

二、各区重点楼盘调查分析

（一）开福区

1、成交价格分析

图3：典型楼盘各时期成交价格柱形图

通过调查统计、分析发现：

1）自从2011年下半年开始，各重点楼盘的房地产项目在政策的调控下，开始调整，大多数楼盘缓慢上涨，只有部分楼盘价格略微下降，且下调幅度不大。

2）各重点项目价格6000-15000元/㎡不等，万达公馆等精装项目外，大多维持在6500-7500元/㎡价格区间。

2、户型面积分析

通过调查统计、分析发现：

1）以上典型项目以中等面积户型为主，90-120平方的户型占34% ，120-160平方以上的户型仅占19%，140平方的户型占13%，60-90平方的户型占24%， 60平方以下的户型占11%。

2）该区域不仅仅配套非常完善，且拥有一线优美的江景资源，部分项目结合且积极利用特有的优势，推出一些特色产品，如万达公馆、华远华中心则推出超过200平米的精装豪宅。3、客户来源分析

通过调查统计、分析发现：

目前在开福区置业的客户多为长沙市本地客户，项目周边开福区的客户，占41%，而长沙市其他区域的客户占25%，省内地级市客户占20%，外省客户占14%。

4、去化分析

通过调查统计、分析发现：

1）普通住宅产品受国家宏观政策影响较大，去化率较低。

2）高端住宅产品去化率较高的，如万达公馆户型都为260㎡以上的临江豪宅，客户群里主要为市场高端客户，企业老板、外来投资客户和各行业成功人士，因此宏观调控的贷款政策与其他因素对其客户群影响不大，因而去化率在90%。

（二）雨花区

1、成交价格分析

通过调查统计、分析发现：

1）重点调查楼盘价格在6500元/㎡-15000元/㎡之内，除开部分精装公寓或写字楼产品外，普遍集中在6500元/㎡-7500元/㎡之间。

2）受宏观调控及银行政策的影响，重点调查楼盘价格涨幅速度快速放缓，部分楼盘相对去年升值大幅下降，如万科金域华府下降近1000元/㎡，部分新开盘楼盘也大幅调低开盘预期。

3）通过调查重点楼盘发现，大部分楼盘价格均处于下降的态势，下降幅度400-1000元/㎡不等。万科由于受政策影响，全国范围降价，万科金域华府降价幅度达1000元/㎡

2、户型面积分析

通过调查统计、分析发现：

1）重点调查各项目以小户型为主，50-90平的户型占39% ，90-120平方的户型占27%，50平以下的户型占13%，120以上的户型占21%。

2）该区域具备完善的交通配套、生活配套等，因此该区域的产品以满足居住为主要目的普通住宅产品。

3）随着宏观调控的逐步落地，现阶段市场需求产品主要以90平米左右中小户型刚需产品为主。

3、客户来源分析

通过调查统计、分析发现：

1）雨花区购房客户比列比较平均，项目周边购房客户比列为29%；

2）事业型单位、公司白领比列占20%，政府官员为14%，省内地级市客户为19%；

3）而由于德思勤和华晨世纪广场是投资型酒店式公寓，吸引不少外省投资客户，占18%，由于武广高铁的开通，吸引部分在广州、深圳等地就业或湖南籍经商的客户回乡投资。

4、去化分析

通过调查统计、分析发现：

1）进入2012年后，雨花区各项目相对其他区域去化率较高，且去化周期短，主要为雨花区在万科等品牌房企的带动下，降价幅度明显，价格趋向理性。

2）通过重点楼盘调查统计的去化量来看，2012年相对于2011年上半年去化速度明显减缓，部分楼盘，如恒大城、万科金域华府由于价格优惠幅度较大近期开盘销售较好。

3）相对2011年，2012年各项目为了应对相对低迷的房地产市场，优惠力度较大。恒大城、万科金域华府优惠额度相比2011年优惠降价1000元/㎡。

4）本区域推出高端酒店式公寓则因为售价高，相对住宅产品来看，去化率较低。

（三）天心区

1、成交价格分析

通过调查统计、分析发现：

1）重点调查楼盘价格在5700元/㎡-13000元/㎡之内，整体来看，跨度较大，但普遍集中在6500元/㎡-7500元/㎡之间。

2）受宏观调控及银行政策的影响，重点调查楼盘价格涨幅速度快速放缓，部分楼盘相对去年略微下降。

3）通过调查重点楼盘发现，价格虽略有上涨，但从各楼盘整体成交来看，整体出现下滑态势。