房地产开发经营与管理课件

房地产开发经营与管理
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房地产开发项目财务评价
• 财务评价的主要技术经济指标
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• 1.财务内部收益率
• 是指项目在整个计算期内，各年 净现金流量现值累计等于零时的 折现率。
• CI — 现金流入量 • CO — 现金流出量 • (CI-CO)t — 项目在第t年的净现金
流量 • t=0 — 项目开始进行的时间点
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• （5）等比序列的现值系数和年费用系数
A1/i-s{1-[(1+s)/(1+i)]n} [当i≠s时]
P=
nA1/(1+i) [当i=s时]
1/i-s{1-[(1+s)/(1+i)]n} 称为“等比序列的现值系数”
A=A1 i/i-s{1-[(1+s)n/(1+i)n]}
i/i-s{1-[(1+s)n/(1+i)n]}
称为“等比序列的年费用系数”
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• 某购楼者拟向银行申请60万元的商业抵押贷款，银行根据购楼者 未来收入增长的情况，为他安排了等比递增还款抵押贷款。若年 抵押贷款利率为6.6%，期限为15年，购楼者的月还款增长率为 0.5%，问该购楼者第10年最后一个月份的月还款额是多少？
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• （2）等额系列支付的现值系数与资金回收系数 • P=A/ i[1-1/(1+i)n] • 1/ i[1-1/(1+i)n]等额系列支付的现值系数 • A=P*i/ i[1-1/(1+i)n] • i/ i[1-1/(1+i)n]资金回收系数
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• 某家庭预计今后10年内的月收入16000元，如果其中的30%可用于 支付住房抵押代款的月还款额，年贷款利率12%，问该家庭有偿 还能力的最大抵押代款额是多少？
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名义利率与实际利率
• 年利率为12%，存款额为1000元，期限为一年，复利计息，分别 以1年计息，按4季计息，按月计息，本利和分别为：
• 1000*（1+12%）=1120 • 1000*（1+12%/4）4=1125。52； （1+12%/4）4-1实际利率 • 1000*（1+12%/12）12=1126。83 • （1+12%/12）12-1实际利率 • 实际利率=（1+名义利率/计息周期）计息周期-1
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• 某开发商向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%，若该 笔贷款的还款方式为期间按季度付息，到最后一次偿还本金，则 开发商每次为该笔贷款支付的利息总和是多少？如果计算先期支 付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多 少？
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• 资金等效值与现金流量图
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• （4）等差序列的现值系数和年费用系数
• P=A1[(1+i)n-1/i(1+i)n]+G/i{(1+i)n-1/i(1+i)n)-n/(1+i)n} • 1/i {(1+i)n-1/i(1+i)n)-n/(1+i)n}称为“等差序列的现值系数”
• A=A1 ]+G{ 1/i-n/(1+i)n-1} • { 1/i-n/(1+i)n-1}称为“等差序列的年费用系数”
• 解：
• 月还款额=16000*0.3=4800(元)
• 月利率=12%/12=1%;计息周期=10*12=120(月)
• P=A/I[1-1/(1-I)N]=33.46(万元)
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• (3)等额序列支付的终值系数和储存基金系数 • A=F[i/(1+i)n-1] • [i/(1+i)n-1]称为“等额序列支付的储存基金系数” • F=A[(1+i)n-1/i] • [(1+i)n-1/i]称为“等额序列支付的终值系数”
第二章房地产投资分析基础知识
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第一节 现金流量的构成
• 一、现金流量： • 现金流入 • 现金流出 • 净现金流量 • 二、投资与成本 • 广义的概念: • 三、经营收入、利润和税金
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第二节资金的时间价值与等效值
• 一、资金的时间价值 • 二、利息与利率 • 单利计息与复利计息 • I=P*n*I • I=P[(1+i)*n-I] • 名义利率与实际利率
• 是房地产开发的另一个重要 的经济指标。它是指项目按 行业的基准收益率或设定的 目标收益率，将各年的净现 金流量折算到开发活动起始 点的现值之和。
• FNPV — 项目在起始时间点 的财务净现值
• Ic— 基准收益率或设定的目 标收益率
n
FNP V(CIC)O t(1ic)t to
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•Baidu Nhomakorabea3。动态投资回收期
• 是指项目以净收益抵偿 全部投资抵偿全部投资 所需的时间，是反映开 发项目投资回收能力的 重要指标。
• Pt — 动态投资回收期
Pt
(C ICO )t(1ic)t 0
t0
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• 4.开发商成本利润率
• 解:月利率=6.6%/12=0.55%;周期=15*12=180(月) • P=A1/(I-S)[1-(1+S/1+I)N] • 60=A1/0.05%[1-(100.5%/100.55%)180] • A1=3504.67(元) • A120=A1*(1+S)(120-1)=6344.50(元)
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三、复利计算公式与系数
• 1、常用的符号 • P：现值 • F：终值 • A：等额支付金额，年值 • G：等差变化值 • S：等比变化值 • N:计息周期 • i:利率
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2、复利计算公式与系数
• （1）一次支付的现值系数与终值系数 • F=P*（1+i）n • （1+i）n • 一次支付的终值系数 • P=F[1/ （1+i）n] • 1/ （1+i）n一次支付的现值系数
n
t
(CICO )t(1FIR) R0
t0
• n — 计算期，即项目的开发或经 营周期（年、半年、季度、或月）
• FIRR — 评估项目盈利性的基本指 标
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• FIRR=i1+[/NPV1/(i2-i1)]/(/ NPV1/+ /NPV2/)
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• 2.财务净现值