[精选]卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
地铁物业，实现商圈增值
地铁对沿线物业价格的提升表现
广州： 地铁于1993年开工，开工当年和 第二年，地铁一号线沿线物业升 值15%-25%，1999年一号线正式 开通后，地铁沿线物业再次升值 15%-25%
本案
上海： 开通地铁后短短的四五年时间内 一跃成为上海的新兴住宅区，发 展成一个几十万人口的卫星城， 成为上海最大的人口居住地，而 房价的涨幅超过了50%
一“轴”两”带”: 湘江将成为城市的发展中轴。
规划修改对城 市的空间结构 进行了优化。提出了沿“一轴 两带”发展。“一轴”指湘江 发展轴，“两带”分别指北部 发展带（串联了宁乡县城、长 沙县城及一大批国家、省级经 济技术开发区等）和南部发展 带（串联黄花机场、长沙高铁 南站、省政府、大学城、洋湖 垸总部基地等）。
商业业态布局：
桐梓坡、银盆岭商圈整体租金水平在80-140元/平.月，两头租金 水平高于中间段
桐梓坡路与银盆岭路交汇三角地带、湘雅三医院周边、湘腾城 市广场的商业氛围最为浓厚，租金水平达130-300元/平米.月
租金增长对比分析：沿线主力租金水平由40-80元/平.月增长至 60-140元/平.月，年增长率在30%以上
资料出自：泽西城09年商铺调研
资料出自：奥克斯11年商铺调研
市府（观沙岭）商圈业态分布
本案
观沙岭商圈商业特点：以中小型超市及中小型建材专业市 场为主，档次有限，近年随新增住宅区发展较快
租金增长对比分析：沿线主力租金水平由50-80元/平.月增长至 60-130元/平.月，年增长率在20%以上
资料出自：泽西城09年商铺调研
项目处于大河西双府核心区
政府90亿市政板块规划 市政府、区政府板块核心区
投资升值潜力巨大
区政府 市政府
双地铁物业未来升值空间无限
地铁2B线带动区域发展，提升项目价值
> 本项目位于地铁2B线古山站附近，地铁沿线大约1 公里范围内的房地产业又将出现兴旺。
> 随着城市建设的加快，交通日益拥挤，而地铁将 成为市民出行的最佳选择，地铁周边物业将极受 欢迎，而且资源有限，升值潜力大。
恒大华府9月3号商铺开盘，推出25套，截止9月7日销售12套。销 售率48%，成交均价21000元/㎡，主力面积为200-300㎡
楼层 主力面积 一层 18-34.61 一层 59-99 一层 105-123 合计
套数 9 10 6 25
占比 36% 40% 24% 100%
销售套 数 8 2 0
资料出自：奥克斯11年商铺调研
小结：
• 商业业态：区域内无高档次集中式商业，主要以社区配套型商业为主 • 租金水平：区域内商铺租金水平跨度较大，从60-200元/平.月都有，主
力租金水平集中在100-150元/平.月； • 租金年增长率：区域商业发展速度较快，租金年增长率达到10%以上
；
目录
一．目标 二．项目概况 三．区域市场研究 四．竞争项目商铺调研 五．商铺销售策略 六．商铺价格策略
深圳： 调研表明，地铁沿线住宅物业价 格高于同片区非地铁沿线住宅物 业的价格，高出幅度从5%至15% 不等
商铺基本资料
规划布局：位于项目二期32栋、36栋1楼底 商
面宽：约6-8米；进深：约5.9米 总体量：378。2平米 总套数：共9套
32#商铺
铺号
101
102
103
104
105
36
面积 48.12 20.82 51.07 57.85 20.82
36#商铺
铺号
101
102
103
104
面积 49.06 36.49 49.03 44.94
商铺S W O T分析
优势
地段：市府区府双府核心 商业环境：商铺紧临市政公园及卓越博才小 学，拥有学校消费和公园商业的双重价值； 消费群体：卓越社区内高端消费群体、博才 小学及市政公园带来周边其它社区的消费人群 城市规划：河西成为政府重点发展区域，未 来新，商业发展更加迅速
区域规划：滨江新城的崛起，成为未来区域内商业 核心区域，可能造成客户商业投资重心偏移； 项目竞争：区域内大量住宅的开发，基本都带有商 业配套，如：北京御园、恒大华府等，存在一定的 客户分流；
威胁
目录
一．目标 二．项目概况 三．区域市场研究 四．竞争项目商铺调研 五．商铺销售策略 六．商铺价格策略
城市规划： 双规划，河西新商业商务中心形成，区域未来 商业发展潜力巨大
劣势
自身限制：整体商业体量较小，难以形成集中商业 的规模优势；目前32、36号栋商铺面积偏小，限制 了中大型商业入驻的可能； 商业氛围：本项目周边项目较少，仅有枫雅名苑及 安置小区，客户入住率低，商住氛围不浓郁。 客户心态：目前区域处起步阶段，消费及投资客户 对区域商业发展热情还不够；
机遇
经济环境：岳麓区的经济发展持续 向好，产业结构逐步完善； 交通环境：轻轨、地铁口岸商业， 一般来说，地铁口岸商业在2-3年内 将升值20%；茶山路的全线拉通， 将扩大消费覆盖面。
谷山站 市政府站
>
距离五一商圈仅三站路程，而且乘2号线可直达规
香港： 香港地铁开通后，上盖物业平均
划中的新长沙火车站，与武广高速铁路对接，旅 升值近50％，投资回报率达到15
客出行可以做到“零换乘”。乘地铁出行，快捷
％
舒适、准点率高， “地铁口物业”，不但能为业 主提供“出则繁华、入则宁静”的生活，还能给 业主良好的投资升值空间。
商业调研范围界定：
➢ 项目紧邻金星大道和含 光路，离市政府较近
➢ 因此进行本项目商业分 析时，将“市府片区” （观沙岭） 、“桐梓 坡、银盆岭片区”作为 项目商业研究的主要目 标。
本案
商业研究的主要目标
“市府片区”（ 观沙岭） “桐梓坡、银盆岭片区”
桐梓坡、银盆岭商圈
本案
桐梓坡、银盆岭商圈商业特点：以社区中小型超市和日常零售 街铺为主ຫໍສະໝຸດ 卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案
湖南中原事业一部 .9.2011
目录
一．目标 二．项目概况 三．区域市场研究 四．竞争项目商铺调研 五．商铺销售策略 六．商铺价格策略
目标
> 高溢价销售：充分挖掘商铺价值，合理定价，实现高溢价 > 高速销售：制定合适的销售方式，促进商铺快速去化
目录
一．目标 二．项目概况 三．区域市场研究 四．竞争项目商铺调研 五．商铺销售策略 六．商铺价格策略
地铁对沿线物业价格的提升表现
广州： 地铁于1993年开工，开工当年和 第二年，地铁一号线沿线物业升 值15%-25%，1999年一号线正式 开通后，地铁沿线物业再次升值 15%-25%
本案
上海： 开通地铁后短短的四五年时间内 一跃成为上海的新兴住宅区，发 展成一个几十万人口的卫星城， 成为上海最大的人口居住地，而 房价的涨幅超过了50%
一“轴”两”带”: 湘江将成为城市的发展中轴。
规划修改对城 市的空间结构 进行了优化。提出了沿“一轴 两带”发展。“一轴”指湘江 发展轴，“两带”分别指北部 发展带（串联了宁乡县城、长 沙县城及一大批国家、省级经 济技术开发区等）和南部发展 带（串联黄花机场、长沙高铁 南站、省政府、大学城、洋湖 垸总部基地等）。
商业业态布局：
桐梓坡、银盆岭商圈整体租金水平在80-140元/平.月，两头租金 水平高于中间段
桐梓坡路与银盆岭路交汇三角地带、湘雅三医院周边、湘腾城 市广场的商业氛围最为浓厚，租金水平达130-300元/平米.月
租金增长对比分析：沿线主力租金水平由40-80元/平.月增长至 60-140元/平.月，年增长率在30%以上
资料出自：泽西城09年商铺调研
资料出自：奥克斯11年商铺调研
市府（观沙岭）商圈业态分布
本案
观沙岭商圈商业特点：以中小型超市及中小型建材专业市 场为主，档次有限，近年随新增住宅区发展较快
租金增长对比分析：沿线主力租金水平由50-80元/平.月增长至 60-130元/平.月，年增长率在20%以上
资料出自：泽西城09年商铺调研
项目处于大河西双府核心区
政府90亿市政板块规划 市政府、区政府板块核心区
投资升值潜力巨大
区政府 市政府
双地铁物业未来升值空间无限
地铁2B线带动区域发展，提升项目价值
> 本项目位于地铁2B线古山站附近，地铁沿线大约1 公里范围内的房地产业又将出现兴旺。
> 随着城市建设的加快，交通日益拥挤，而地铁将 成为市民出行的最佳选择，地铁周边物业将极受 欢迎，而且资源有限，升值潜力大。
恒大华府9月3号商铺开盘，推出25套，截止9月7日销售12套。销 售率48%，成交均价21000元/㎡，主力面积为200-300㎡
楼层 主力面积 一层 18-34.61 一层 59-99 一层 105-123 合计
套数 9 10 6 25
占比 36% 40% 24% 100%
销售套 数 8 2 0
资料出自：奥克斯11年商铺调研
小结：
• 商业业态：区域内无高档次集中式商业，主要以社区配套型商业为主 • 租金水平：区域内商铺租金水平跨度较大，从60-200元/平.月都有，主
力租金水平集中在100-150元/平.月； • 租金年增长率：区域商业发展速度较快，租金年增长率达到10%以上
；
目录
一．目标 二．项目概况 三．区域市场研究 四．竞争项目商铺调研 五．商铺销售策略 六．商铺价格策略
深圳： 调研表明，地铁沿线住宅物业价 格高于同片区非地铁沿线住宅物 业的价格，高出幅度从5%至15% 不等
商铺基本资料
规划布局：位于项目二期32栋、36栋1楼底 商
面宽：约6-8米；进深：约5.9米 总体量：378。2平米 总套数：共9套
32#商铺
铺号
101
102
103
104
105
36
面积 48.12 20.82 51.07 57.85 20.82
36#商铺
铺号
101
102
103
104
面积 49.06 36.49 49.03 44.94
商铺S W O T分析
优势
地段：市府区府双府核心 商业环境：商铺紧临市政公园及卓越博才小 学，拥有学校消费和公园商业的双重价值； 消费群体：卓越社区内高端消费群体、博才 小学及市政公园带来周边其它社区的消费人群 城市规划：河西成为政府重点发展区域，未 来新，商业发展更加迅速
区域规划：滨江新城的崛起，成为未来区域内商业 核心区域，可能造成客户商业投资重心偏移； 项目竞争：区域内大量住宅的开发，基本都带有商 业配套，如：北京御园、恒大华府等，存在一定的 客户分流；
威胁
目录
一．目标 二．项目概况 三．区域市场研究 四．竞争项目商铺调研 五．商铺销售策略 六．商铺价格策略
城市规划： 双规划，河西新商业商务中心形成，区域未来 商业发展潜力巨大
劣势
自身限制：整体商业体量较小，难以形成集中商业 的规模优势；目前32、36号栋商铺面积偏小，限制 了中大型商业入驻的可能； 商业氛围：本项目周边项目较少，仅有枫雅名苑及 安置小区，客户入住率低，商住氛围不浓郁。 客户心态：目前区域处起步阶段，消费及投资客户 对区域商业发展热情还不够；
机遇
经济环境：岳麓区的经济发展持续 向好，产业结构逐步完善； 交通环境：轻轨、地铁口岸商业， 一般来说，地铁口岸商业在2-3年内 将升值20%；茶山路的全线拉通， 将扩大消费覆盖面。
谷山站 市政府站
>
距离五一商圈仅三站路程，而且乘2号线可直达规
香港： 香港地铁开通后，上盖物业平均
划中的新长沙火车站，与武广高速铁路对接，旅 升值近50％，投资回报率达到15
客出行可以做到“零换乘”。乘地铁出行，快捷
％
舒适、准点率高， “地铁口物业”，不但能为业 主提供“出则繁华、入则宁静”的生活，还能给 业主良好的投资升值空间。
商业调研范围界定：
➢ 项目紧邻金星大道和含 光路，离市政府较近
➢ 因此进行本项目商业分 析时，将“市府片区” （观沙岭） 、“桐梓 坡、银盆岭片区”作为 项目商业研究的主要目 标。
本案
商业研究的主要目标
“市府片区”（ 观沙岭） “桐梓坡、银盆岭片区”
桐梓坡、银盆岭商圈
本案
桐梓坡、银盆岭商圈商业特点：以社区中小型超市和日常零售 街铺为主ຫໍສະໝຸດ 卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案
湖南中原事业一部 .9.2011
目录
一．目标 二．项目概况 三．区域市场研究 四．竞争项目商铺调研 五．商铺销售策略 六．商铺价格策略
目标
> 高溢价销售：充分挖掘商铺价值，合理定价，实现高溢价 > 高速销售：制定合适的销售方式，促进商铺快速去化
目录
一．目标 二．项目概况 三．区域市场研究 四．竞争项目商铺调研 五．商铺销售策略 六．商铺价格策略