[精选]卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案
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卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案
湖南中原事业一部 .9.2011
目录
一．目标 二．项目概况 三．区域市场研究 四．竞争项目商铺调研 五．商铺销售策略 六．商铺价格策略
目标
> 高溢价销售：充分挖掘商铺价值，合理定价，实现高溢价 > 高速销售：制定合适的销售方式，促进商铺快速去化
目录
一．目标 二．项目概况 三．区域市场研究 四．竞争项目商铺调研 五．商铺销售策略 六．商铺价格策略
一“轴”两”带”: 湘江将成为城市的发展中轴。
规划修改对城 市的空间结构 进行了优化。提出了沿“一轴 两带”发展。“一轴”指湘江 发展轴，“两带”分别指北部 发展带（串联了宁乡县城、长 沙县城及一大批国家、省级经 济技术开发区等）和南部发展 带（串联黄花机场、长沙高铁 南站、省政府、大学城、洋湖 垸总部基地等）。
项目处于大河西双府核心区
政府90亿市政板块规划 市政府、区政府板块核心区
投资升值潜力巨大
区政府 市政府
双地铁物业未来升值空间无限
地铁2B线带动区域发展，提升项目价值
> 本项目位于地铁2B线古山站附近，地铁沿线大约1 公里范围内的房地产业又将出现兴旺。
> 随着城市建设的加快，交通日益拥挤，而地铁将 成为市民出行的最佳选择，地铁周边物业将极受 欢迎，而且资源有限，升值潜力大。
劣势
自身限制：整体商业体量较小，难以形成集中商业 的规模优势；目前32、36号栋商铺面积偏小，限制 了中大型商业入驻的可能； 商业氛围：本项目周边项目较少，仅有枫雅名苑及 安置小区，客户入住率低，商住氛围不浓郁。 客户心态：目前区域处起步阶段，消费及投资客户 对区域商业发展热情还不够；
机遇
经济环境：岳麓区的经济发展持续 向好，产业结构逐步完善； 交通环境：轻轨、地铁口岸商业， 一般来说，地铁口岸商业在2-3年内 将升值20%；茶山路的全线拉通， 将扩大消费覆盖面。
36#商铺
铺号
101
102
103
104
面积 49.06 36.49 49.03 44.94
商铺S W O T分析
优势
地段：市府区府双府核心 商业环境：商铺紧临市政公园及卓越博才小 学，拥有学校消费和公园商业的双重价值； 消费群体：卓越社区内高端消费群体、博才 小学及市政公园带来周边其它社区的消费人群 城市规划：河西成为政府重点发展区域，未 来新，商业发展更加迅速
地铁物业，实现商圈增值
地铁对沿线物业价格的提升表现
广州： 地铁于1993年开工，开工当年和 第二年，地铁一号线沿线物业升 值15%-25%，1999年一号线正式 开通后，地铁沿线物业再次升值 15%-25%
本案
上海： 开通地铁后短短的四五年时间内 一跃成为上海的新兴住宅区，发 展成一个几十万人口的卫星城， 成为上海最大的人口居住地，而 房价的涨幅超过了50%
区域规划：滨江新城的崛起，成为未来区域内商业 核心区域，可能造成客户商业投资重心偏移； 项目竞争：区域内大量住宅的开发，基本都带有商 业配套，如：北京御园、恒大华府等，存在一定的 客户分流；
威胁
目录
一．目标 二．项目概况 三．区域市场研究 四．竞争项目商铺调研 五．商铺销售策略 六．商铺价格策略
城市规划： 双规划，河西新商业商务中心形成，区域未来 商业发展潜力巨大
资料出自：奥克斯11年商铺调研
小结：
• 商业业态：区域内无高档次集中式商业，主要以社区配套型商业为主 • 租金水平：区域内商铺租金水平跨度较大，从60-200元/平.月都有，主
力租金水平集中在100-150元/平.月； • 租金年增长率：区域商业发展速度较快，租金年增长率达到10%以上
；
目录
一．目标 二．项目概况 三．区域市场研究 四．竞争项目商铺调研 五．商铺销售策略 六．商铺价格策略
恒大华府9月3号商铺开盘，推出25套，截止9月7日销售12套。销 售率48%，成交均价21000元/㎡，主力面积为200-300㎡
楼层 主力面积 一层 18-34.61 一层 59-99 一层 105-123 合计
套数 9 10 6 25
占比 36% 40% 24% 100%
销售套 数 8 2 0
深圳： 调研表明，地铁沿线住宅物业价 格高于同片区非地铁沿线住宅物 业的价格，高出幅度从5%至15% 不等
商铺基本资料
规划布局：位于项目二期32栋、36栋1楼底 商
面宽：约6-8米；进深：约5.9米 总体量：378。2平米 总套数：共9套
32#商铺
铺号
101
102
103
104
105
36
面积 48.12 20.82 51.07 57.85 20.82
商业调研范围界定：
➢ 项目紧邻金星大道和含 光路，离市政府较近
➢ 因此进行本项目商业分 析时，将“市府片区” （观沙岭） 、“桐梓 坡、银盆岭片区”作为 项目商业研究的主要目 标。
本案
商业研究的主要目标
“市府片区”（ 观沙岭） “桐梓坡、银盆岭片区”
桐梓坡、银盆岭商圈
本案
桐梓坡、银盆岭商圈商业特点：以社区中小型超市和日常零售 街铺为主
商业业态布局：
桐梓坡、银盆岭商圈整体租金水平在80-140元/平.月，两头租金 水平高于中间段
桐梓坡路与银盆岭路交汇三角地带、湘雅三医院周边、湘腾城 市广场的商业氛围最为浓厚，租金水平达130-300元/平米.月
租金增长对比分析：沿线主力租金水平由40-80元/平.月增长至 60-140元/平.月，年增长率在30%以上
谷山站 市政府站
>
距离五一商圈仅三站路程，而且乘2号线可直达规
香港： 香港地铁开通后，上盖物业平均
划中的新长沙火车站，与武广高速铁路对接，旅 升值近50％，投资回报率达到15
客出行可以做到“零换乘”。乘地铁出行，快捷
％
舒适、准点率高， “地铁口物业”，不但能为业 主提供“出则繁华、入则宁静”的生活，还能给 业主良好的投资升值空间。
资料出自：泽西城09年商铺调研
资料出自：奥克斯11年商铺调研
市府（观沙岭）商圈业态分布
ຫໍສະໝຸດ Baidu本案
观沙岭商圈商业特点：以中小型超市及中小型建材专业市 场为主，档次有限，近年随新增住宅区发展较快
租金增长对比分析：沿线主力租金水平由50-80元/平.月增长至 60-130元/平.月，年增长率在20%以上
资料出自：泽西城09年商铺调研
湖南中原事业一部 .9.2011
目录
一．目标 二．项目概况 三．区域市场研究 四．竞争项目商铺调研 五．商铺销售策略 六．商铺价格策略
目标
> 高溢价销售：充分挖掘商铺价值，合理定价，实现高溢价 > 高速销售：制定合适的销售方式，促进商铺快速去化
目录
一．目标 二．项目概况 三．区域市场研究 四．竞争项目商铺调研 五．商铺销售策略 六．商铺价格策略
一“轴”两”带”: 湘江将成为城市的发展中轴。
规划修改对城 市的空间结构 进行了优化。提出了沿“一轴 两带”发展。“一轴”指湘江 发展轴，“两带”分别指北部 发展带（串联了宁乡县城、长 沙县城及一大批国家、省级经 济技术开发区等）和南部发展 带（串联黄花机场、长沙高铁 南站、省政府、大学城、洋湖 垸总部基地等）。
项目处于大河西双府核心区
政府90亿市政板块规划 市政府、区政府板块核心区
投资升值潜力巨大
区政府 市政府
双地铁物业未来升值空间无限
地铁2B线带动区域发展，提升项目价值
> 本项目位于地铁2B线古山站附近，地铁沿线大约1 公里范围内的房地产业又将出现兴旺。
> 随着城市建设的加快，交通日益拥挤，而地铁将 成为市民出行的最佳选择，地铁周边物业将极受 欢迎，而且资源有限，升值潜力大。
劣势
自身限制：整体商业体量较小，难以形成集中商业 的规模优势；目前32、36号栋商铺面积偏小，限制 了中大型商业入驻的可能； 商业氛围：本项目周边项目较少，仅有枫雅名苑及 安置小区，客户入住率低，商住氛围不浓郁。 客户心态：目前区域处起步阶段，消费及投资客户 对区域商业发展热情还不够；
机遇
经济环境：岳麓区的经济发展持续 向好，产业结构逐步完善； 交通环境：轻轨、地铁口岸商业， 一般来说，地铁口岸商业在2-3年内 将升值20%；茶山路的全线拉通， 将扩大消费覆盖面。
36#商铺
铺号
101
102
103
104
面积 49.06 36.49 49.03 44.94
商铺S W O T分析
优势
地段：市府区府双府核心 商业环境：商铺紧临市政公园及卓越博才小 学，拥有学校消费和公园商业的双重价值； 消费群体：卓越社区内高端消费群体、博才 小学及市政公园带来周边其它社区的消费人群 城市规划：河西成为政府重点发展区域，未 来新，商业发展更加迅速
地铁物业，实现商圈增值
地铁对沿线物业价格的提升表现
广州： 地铁于1993年开工，开工当年和 第二年，地铁一号线沿线物业升 值15%-25%，1999年一号线正式 开通后，地铁沿线物业再次升值 15%-25%
本案
上海： 开通地铁后短短的四五年时间内 一跃成为上海的新兴住宅区，发 展成一个几十万人口的卫星城， 成为上海最大的人口居住地，而 房价的涨幅超过了50%
区域规划：滨江新城的崛起，成为未来区域内商业 核心区域，可能造成客户商业投资重心偏移； 项目竞争：区域内大量住宅的开发，基本都带有商 业配套，如：北京御园、恒大华府等，存在一定的 客户分流；
威胁
目录
一．目标 二．项目概况 三．区域市场研究 四．竞争项目商铺调研 五．商铺销售策略 六．商铺价格策略
城市规划： 双规划，河西新商业商务中心形成，区域未来 商业发展潜力巨大
资料出自：奥克斯11年商铺调研
小结：
• 商业业态：区域内无高档次集中式商业，主要以社区配套型商业为主 • 租金水平：区域内商铺租金水平跨度较大，从60-200元/平.月都有，主
力租金水平集中在100-150元/平.月； • 租金年增长率：区域商业发展速度较快，租金年增长率达到10%以上
；
目录
一．目标 二．项目概况 三．区域市场研究 四．竞争项目商铺调研 五．商铺销售策略 六．商铺价格策略
恒大华府9月3号商铺开盘，推出25套，截止9月7日销售12套。销 售率48%，成交均价21000元/㎡，主力面积为200-300㎡
楼层 主力面积 一层 18-34.61 一层 59-99 一层 105-123 合计
套数 9 10 6 25
占比 36% 40% 24% 100%
销售套 数 8 2 0
深圳： 调研表明，地铁沿线住宅物业价 格高于同片区非地铁沿线住宅物 业的价格，高出幅度从5%至15% 不等
商铺基本资料
规划布局：位于项目二期32栋、36栋1楼底 商
面宽：约6-8米；进深：约5.9米 总体量：378。2平米 总套数：共9套
32#商铺
铺号
101
102
103
104
105
36
面积 48.12 20.82 51.07 57.85 20.82
商业调研范围界定：
➢ 项目紧邻金星大道和含 光路，离市政府较近
➢ 因此进行本项目商业分 析时，将“市府片区” （观沙岭） 、“桐梓 坡、银盆岭片区”作为 项目商业研究的主要目 标。
本案
商业研究的主要目标
“市府片区”（ 观沙岭） “桐梓坡、银盆岭片区”
桐梓坡、银盆岭商圈
本案
桐梓坡、银盆岭商圈商业特点：以社区中小型超市和日常零售 街铺为主
商业业态布局：
桐梓坡、银盆岭商圈整体租金水平在80-140元/平.月，两头租金 水平高于中间段
桐梓坡路与银盆岭路交汇三角地带、湘雅三医院周边、湘腾城 市广场的商业氛围最为浓厚，租金水平达130-300元/平米.月
租金增长对比分析：沿线主力租金水平由40-80元/平.月增长至 60-140元/平.月，年增长率在30%以上
谷山站 市政府站
>
距离五一商圈仅三站路程，而且乘2号线可直达规
香港： 香港地铁开通后，上盖物业平均
划中的新长沙火车站，与武广高速铁路对接，旅 升值近50％，投资回报率达到15
客出行可以做到“零换乘”。乘地铁出行，快捷
％
舒适、准点率高， “地铁口物业”，不但能为业 主提供“出则繁华、入则宁静”的生活，还能给 业主良好的投资升值空间。
资料出自：泽西城09年商铺调研
资料出自：奥克斯11年商铺调研
市府（观沙岭）商圈业态分布
ຫໍສະໝຸດ Baidu本案
观沙岭商圈商业特点：以中小型超市及中小型建材专业市 场为主，档次有限，近年随新增住宅区发展较快
租金增长对比分析：沿线主力租金水平由50-80元/平.月增长至 60-130元/平.月，年增长率在20%以上
资料出自：泽西城09年商铺调研