产业园管理模式与运营模式剖析

产业园管理模式与运营模式

一、管理模式：

1、行政主导型管理模式；

2、公司治理型管理模式；

3、还是混合型管理模式？

二、运营模式：

1、以工业厂房出租和销售为主，以土地出让为辅；

2、以代地方政府招商为主，以商业开发为辅；

3、以入园企业进行全方位服务为主，以整体物业管理为辅。

三、赢利模式：

1、以厂区建筑物销售提取利润；

2、以厂区建筑物出租收取费用；

3、以土地出让差价赚取利润；

4、以说明入园企业提供平台收取服务费用；

5、以配套设施和配套（商业、住宅）服务收取合理费用；

四、建设模式：

产业园的建设模式是：“政府推动与管理、企业开发与招商、产业升级、市场运作”。政府推动与管理，就是在政府的指导下，由我企业配合当地政府具体制定符合当地实际的产业园建设方案，并利用双方资源，促进方案实施。企业开发与招商，就是政府不直接介入产业园的具体建设经营，而是由企业帮助招商及投资开发

物业，由愿意并有实力和信誉的大型公司，或企业联合体负责规划建设和经营等工作。

产业园管理模式与运营模式调查

一、管理模式

1、产业园管理模式属于行政主导型管理模式，公司治理型管理模式，还是混合型管理模式？

2、产业园招商经验如何？

3、产业园规划经验如何？

4、产业园物业管理经验如何？

5、土地开发经验如何？

6、项目招标经验如何？

二、运营赢利模式

1、产业园怎样赢利？

（1）产业园的土地政策（土地来源、征收、出让价格、收费、土地使用税费、土地增值）

（2）产业园的税收分成政策

（3）产业园的招商政策

（4）政府有哪些补贴？

（5）土地使用费减免、税收减免

（6）土地使用租金

（7）写字楼和厂房使用租金

（8）配套设施使用费

（9）产业园提供哪些增值服务？

产业发展服务：通过有偿提供融资性服务、咨询服务、培训服务、网络通讯服务、物流服务、人力资源、服务业外包等获取收入。

生活配套服务：有偿提供餐饮、娱乐、购物、医疗等。

园区运营性服务：通过提供物业管理服务和园区公共服务获取收益。

（10）产业园提供哪些金融投资服务、产业投资、专业性公司投资、产业用地的资本运作、现有物业（房产）的资本运作等几项主要内容。产业投资主要是指园区建立或控股专业性的产业投资机构，例如天使基金、VC 、PE 等投资相关产业，分享企业成长并获取收益；专业性公司投资主要是指园区投资控股为园区提供专业技术性服务和企业发展类的公司，并通过IPO 等形式获取收益；产业用地的资本运作主要是指在不允许直接转让产业用地的前提下，探索作价入股等方式盘活土地资产并获取收益；现有房产的资本运作主要是指产业性房产的股权、信托、证券化等方式资本运作，进而盘活资产获取收益。园区模式输出的盈利模式主要包括生地开发、熟地改造、委托经营等几项主要内容。生地开发主要是指沿用成熟园区的模式，对新的土地进行一级开发，主要BOT 、土地入股等方式；熟地改造主要是指对原有工业区的房产进行改造和功能变更，从而为发展新的产业服务；委托经营主要是指受地方政府或其他运营主体委托，运营其地域内的园区，并获得收税分成或服务性收益的盈利模式。

2、企业怎样赢利？

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3、政府怎样赢利？

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三、其他问题

1、产园区采用什么样的管理服务模式和运作模式来吸引优质企业入

驻园区？

2、产业园与入驻企业签署合同的内容

产业园区招商

充分发挥公司在区域经济及产业经济研究、城市规划、园区规划、产业招商策划、龙头企业及其上下游企业的整合招商运作、园区物业管理、园区配套设施开发及服务、商业物业招商经营等方面的专业优势，发挥公司在商业地产产业地产开发、资本市场、各行业管理机构、科研院所、商业零售领域等社会各方面的资源优势，为产业园区的招商投资促进提供全方位的支持服务。

招商服务类型主要包括：

承接产业转移

方润认为，未来十年，区域间产业转移将是一个全国性的趋势。方润将为各地政府和园区开发商提供产业转移承接顾问咨询、提供产业转移资源对接、开展产业转移承接具体运作；方润还将为各行业企业客户提供产业园区发展信息服务，为他们寻找最合适的产业转移区域。

“标的式”招商

依赖公司强大的区域经济及产业经济研究能力、强大的城市规划能力，充分发挥公司一贯倡导的市场化、专业化招商及运营优势，集中优势招商资源，有针对性地为园区进行招商。

“龙头企业”引进

集中公司招商资源，针对特定行业的龙头企业展开招商和合作商谈。通过龙头企业的引进，将与之相关的上下游企业整合起来，“打包”引入产业园区。

承办招商推介会及相关活动

1、产业园区招商活动策划；

2、承办产业园区招商推介会；

3、承办其他招商活动；

4、产业园区现场招商营销策划、产业物业样板间设计以及案场组织，并通过方润的运营机构，使得园区招商常态化、持续化。

招商宣传策划及实施

1、招商项目包装策划；

2、招商资料的制作；

3、利用报纸、杂志、电视、互联网、DM 等渠道，开展专业需求发布、广告发布、企业名片发布、项目路演、事件营销等立体组合招商推广，以最快的速度将产业园区的需求、区域优势投递给对口的潜在客户资源，从而极大地促进产业园区招商需求的实现；

4、口碑传播：利用政府、行业协会、开发商、商业经营者、资本市场的多方面资源，以口碑传播的方式，将必要的信息送达客户。产业园区运营策划