土地增值税PPT课件

2019/8/23
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五、清算条件
（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值 税的清算：
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3.直接转让土地使用权的。
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清算条件（续）
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳 税人进行土地增值税清算：
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1、国有土地 是指按国家法律规定属于国家所有的土地。
2、地上的建筑物 是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种
附属设施。 3、附着物 是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的
物品。
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二、包含的三重含义：
1、土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转 让集体土地使用权的不征税。这是因为，根据《中华人民 共和国土地管理法》的规定，国家为了公共利益，可以依 照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属 于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如要自 行转让是一种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依 照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建 筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该 比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自 用的；
2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算
手续的。
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六、清算方式
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八、转让房地产的收入
转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收 入，即与转让房地产有关的经济利益。对纳税人申报的转 让房地产的收入，税务机关要进行核实，对隐瞒收入等情 况要按评估价格确定其转让收入。
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征收方式（续）
2、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； 3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭 证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金 额的； 4、符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办 理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； 5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
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含义（续）
2、只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不 征税。如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房 地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。
3、对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行 为，而未取得收入的不征税。如通过继承、赠与方式转让 房地产的，虽然发生了转让行为，但未取得收入，就不能 征收土地增值税。
《国税发[2006]187号》规定： 1、土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项
目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为 单位清单；
2、开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的， 应分别计算增值额。
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普通标准住宅
同时满足以下三个条件： 1、住宅小区建筑容积率在1.0以上； 2、单套建筑面积在140平方米以下； 3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格
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三、纳税时间
《实施细则》第十五条第一款：“纳税人应在转让房 地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关 办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土 地使用权证书，土地转让、房屋买卖合同，房地产评估报 告及其他与转让房地产有关的资料。
纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申 报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报， 具体期限由税务机关根据情况确定。
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征收方式（续）
（二）核定征收 国税发〔2006〕187号规定，从2007年2月1日起，
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与 其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负 情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账 簿的；
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赠与
（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、 土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内 非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠 与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程 基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中 国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民 政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。
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一、土地增值税的概念
土地增值税是指国家指定的用以调整土地增值税征收 和缴纳之间权利和义务关系的法律规范。
现行土地增值税的基本规范，是1993年12月13日国 务院颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。
《条例》第二条明确规定：转让国有土地使用权、地 上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地 增值税的纳税义务人。
1.2倍以下。
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七、土地增值税的计税依据
是指有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着 物所取得的增值额。
土地增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房 地产开发成本、费用等扣除项目后的余额。
计算增值额需要把握两个关键：一是转让房地产的收 入，二是扣除项目金额。
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土地增值税
2013年11月23日
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提纲一
1、土地增值税的概念 2、土地增值税的含义 3、土地增值税的纳税时间 4、土地增值税的征收方式 5、土地增值税的清算条件 6、土地增值税的清算方式 7、土地增值税的计税依据
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提纲二
8、收入的确认 9、扣除项目 10、增值额的计算公式（房地产开发企业） 11、土地增值税的计算方法和税率 12、土地增值税清算的特殊情况 13、 免税情况 14、土地增值税的参考资料
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四、征收方式
（一）先预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理 结算后再进行清算，多退少补。
国税发【2010】53号规定（10月1日起执行）预征 率：
1、除保障性住房外，房地产开发项目土地增值税预 征率统一调整为2%；
2、房地产开发项目土地增值税核定征收率统一调整 为5%。
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