项目业态规划设计案例

3F
4F
5F
功能组团规划
依托影院，聚集丰富的便捷性餐饮组合
3F
主力店-影院 餐饮
功能组团规划
极致就餐体验，打造大渡口社交消费首选目的地
4F
充分发挥6米层高优势 预留餐饮商户做开放 式夹层的可能性
人气社交简正餐组合， 开放、半开放式店铺形式，营造社交氛围
• 单店面积300-500平米为主 • 客单价50-80为主，城市主流品牌 • 控制租期，品牌定期更替
购物中心功能组团布局
02 PART TWO
PART THREE 03
商业街区业态规划布局建议
PART ONE 01
定位回顾与业态规划
项目发展目标
引领区域商业升级！ 打造蓝光商业标杆！
锁定目标客群
商业初期核心客群：
wenku.baidu.com
年轻夫妻、“小太阳”家庭
• 依据消费者调研，区域内年轻家庭占比高 • 消费能力较强，未来消费增长潜力大
西南面临九宫庙步 行街，是本案人气 最佳，人流密集区 域
车流主 要方向
松 青 路
人流主 要方向
步 行 街
20米
翠华街
国瑞二期 新世界百货
湖 榕 0路
北面相邻大渡口 公园，景观较好， 氛围优质
布局原则梳理-楼层价值分析
5F 享受最佳的景观 布局最能体验景观价 4F
值的业态
3F
屋顶平台
2F 西北方向步行人流入口
以及车流形象展示面 1F 布局高租金和对展示
性需求较高的业态 吊1
吊2
停车、卸货
高楼层 通过目的性业态和主 力店来带动人流
中间楼层 通过目的性业态和主 题组团来带动人流
商业步行人流主入口 布局高租金价值的业态
业态价值与布局需求分析
业态 休闲餐饮
简快餐 正餐
租金承受力
儿童业态
影院 超市 服饰零售 生活零售
家庭亲子功能
3、初期降低服装零售比例，规避经营风险；优化零售组合，围绕家庭生活 聚集相关品质零售，为区域进行提档升级
市场 环境
商户 反馈
消费 者
综合商业功能规划
家庭的欢享时光 儿童的成长基地 交友的休闲天地 极致的环境体验
• 优质商业资产 • 独立经营 • 体现差异化
购物中心 街区商业
便利生活 美食天地 个性零售
休闲体验功能
1、 强化餐饮功能，突出丰富度和体验感，打造极致的餐饮消费体验
市场 环境
商户 反馈 消费 者
操作策略
休闲体验功能
2、精选影院作为娱乐主力店，通过关联消费组合打造欢聚共享空间，吸引
家庭和年轻人群
市场 环境
商户 反馈
消费 者
操作策略
休闲体验功能
3、充分利用建筑产品特点，延展活动区域，室内外空间结合消费功能共同营
功能组团规划
极致就餐体验，打造大渡口社交消费首选目的地
A 4F
BA BA
充分利用建筑产品和空间特点，强化景观资源优势—将临中心广场的连廊打造成餐饮露台， 享受中心广场景观资源，同时未来也可作为生日会等聚会活动包场的室外空间
B 充分利用建筑产品和空间特点，强化
景观资源优势—— ✓ 室内空间室外化，内部公共空间打
吊1
吊2
停车、卸货
超市
影院
业态布局初步示意-组团布局
优享生活 悠闲购物
5F
健身
屋顶平台
餐饮
4F
3F
餐 饮
儿童
2F
儿童
餐饮
餐饮
休闲
生活零售
1F
服饰零售
吊1
服饰零售
小型生 活零售
吊2 停车/卸货
超市
影院
餐饮 餐饮 书吧 小型生活零售
都市社交 缤纷生活
主力店
零售
餐饮
休闲娱乐
儿童
功能组团规划
都市社交
欢乐的生活天地，舒畅的交流空间，体验慢节奏的都市生活
本次沟通目的和内容重点
在第一阶段已明确的商业定位结论的基础上深化定 位实施的操作策略，明确商业业态组合 结合对建筑产品特点的研究，探讨如何通过业态布 局来充分挖掘和平衡各楼层各区域商业价值； 并且重点研究如何通过建筑产品和消费功能的充 分结合来实现对于区域商业的升级。
目录
PART ONE 01
定位回顾与业态规划
注：（1星为差，4星为最佳）
人流带动性
展示性需求
限制要求
—— —— 考虑管道等，一般集中布局 休闲娱乐业态，消防规范要求不 能在3层以上 营业时间长，需独立通道 一般与卸货平台平层布局 —— ——
同时，一般情况下，租金承受力与承租面积成反比关系
业态布局初步示意-主力店布局
5F
屋顶平台
4F
3F
2F
1F
造绿植景观，营造自然休闲氛围； ✓ 把控商户门头和入口设计，打造契
合整体氛围的形象和场景性小品
功能组团规划
屋顶休闲新空间， Lifestyle生活方式新体验
5F
阳光、阳伞，享受绝佳空间和景观的屋顶餐饮
健身房采用透明玻璃，让休闲运动和人成为景观
餐饮 休闲娱乐-健身
屋顶花园变身儿童休闲运动场、都市农场，打造全家型休闲生活新基地
• 销售型商业 • 中心广场价值 • 临近住宅
购物中心功能组团布局
02 PART TWO
购物中心定位
蓝光·乐享空间
引领家庭生活方式的休闲生活mall 极致的空间体验·家庭的欢享时光·儿童的成长基地·交友的休闲天地
布局原则梳理-地块价值分析
车流主 要方向
西北面是本案车流 必经之地，是项目 最佳展示面以及步 行人流次入口
消费关注重点： ✓ 关注生活品质和孩子成长 ✓ 同时也关注自我空间 ✓ 高频率的社交消费需求
商业总体定位结论
打造大渡口中央life-style家庭生活中心
提升家庭生活品质 打造开放的消费空间 创造更多休闲欢乐体验
业态发展核心策略
精选核心功能，强化休闲体验功能和家庭亲子功能
家庭亲子
休闲体验
操作策略
功能组团规划
业态组合初步规划
业态
单店面积（㎡） 店铺数量（个） 总面积（㎡）
影院
3,000左右
1
3,000-3,500
简快餐
80-150
15-18
1,800-2,200
餐饮
社交简正餐
300-500
10-12
4,,000-4,500
休闲餐饮
20-100
3-5
300-500
休闲娱乐 健身（含泳池） 1,300-1,500
1
1,300-1,500
商铺数量合计（个）
30-40
组团面积合计（㎡）
9,500
注：按照目前方案粗略测量，总使用面积约 为9,500㎡；
未来方案深化后，实际使用面积将可能 有所缩减；
列举品牌仅作示意。
功能组团规划
造休闲体验目的地
市场 环境
消费 者
操作策略
家庭亲子功能
1、重点引入儿童特色培训，通过体验性打造突围市场竞争，吸引区域“小
太阳”家庭客群
市场 环境
商户 反馈 消费 者
操作策略
家庭亲子功能
2、打造价值亲民环境优越的超市主力店，顺应居住人群完整的消费习惯，
稳定吸引家庭客群
市场 环境
商户 反馈
消费 者
操作策略