房地产开发业务征收企业所得税政策北京市地税局[1]
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l （二）开发企业在代建工程、提供劳务过程中 节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料 等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于 实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。
房地产开发业务征收企业所得税政策 北京市地税局[1]
八、开发产品成本费用的扣除
l （一）结算开发产品计税成本的一般性规定 l 1．建造过程发生的各项支出，按权责发生制的原则计入
房地产开发业务征收企业所得税政策 北京市地税局[1]
八、开发产品成本费用的扣除
l 开发产品成本 l 1、发生额范围包括前期工程费、基础设施建设费、
公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工 程费、开发间接费用等 l 2、发生额的分摊 l （1）成本对象完工前发生的，直接计入成本对象。 l （2）成本对象完工后发生的，首先在已完工成本 对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应 由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和 未销开发产品之间进行分摊。
l 2、备案的内容包括：开发项目的地理位置及概况、占地面 积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售 面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开 发成本及其实际销售成本等。
l 为了统一有关资料的格式《开发产品〈成本对象）完工情况 备案表》（一）、（二）
房地产开发业务征收企业所得税政策 北京市地税局[1]
房地产开发业务征收企业所得税政策 北京市地税局[1]
八、开发产品成本费用的扣除
l 已销开发产品的计税成本 l 1、当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，
按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位 工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销 开发产品的计税成本按下列公式计算确定： l 2、可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷ 总可售面积 l 3、已销开发产品的计税成本=已实现销售的可 售面积×可售面积单位工程成本
l （一）预计计税毛利率的确定： l 1、经济适用房项目不得低于3% ；（我市暂定为6%） l 2、非经济适用房开发项目按项目所在地不同分为不
得低于20％、15%和10%等三个最低档次。 l 我市采用20％的计税毛利率
房地产开发业务征收企业所得税政策 北京市地税局[1]
一、关于未完工开发产品的税务处理问题
房地产开发业务征收企业所得税政策 北京市地税局[1]
五、以土地使用权投资开发项目
l 实质是外单位出地，房地产公司立项开发项 目。出地的目的是换房或分利
l （一）换房；在首次取得开发产品时，出地 方将其分解为转让土地使用权和购入开发产 品两项经济业务；开发方将其分解为按市场 公允价值销售该项目应分出的开发产品和购 入该项土地使用权两项经济业务
不考虑其它纳税调整因素，05年企业所得税计 算如下：
利润=（2000+200）- 60-110-（1500+150） =380万元
应纳税所得额= 380-200×20%=340万元
房地产开发业务征收企业所得税政策 北京市地税局[1]
完工开发产品的税务处理
l （三）结转收入时的备案ຫໍສະໝຸດ Baidu
l 1、开发产品完工后，开发企业应于年度纳税申报前将其完 工情况报告主管税务机关。在年度纳税申报时，开发企业须 出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收 入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需 要的其他相关资料。
房地产开发业务征收企业所得税政策 北京市地税局[1]
操作实例
l 某房地产开发企业2003年开工A项目，04年 已正常销售，实现销售收入1000万元，缴纳 流转税金55万元，期间费用50万元，销售成 本700万元；04年开工B项目当年不具备完工 条件实现预售收入200万元，缴纳流转税金
11万元。 不考虑其它纳税调整因素，04年企业所得税计
房地产开发业务征收企 业所得税政策-北京市地
税局
2020/11/19
房地产开发业务征收企业所得税政策 北京市地税局[1]
政策出台的背景
l 由于房地产开发企业财务核算的复杂性，导 致其在企业所得税征收管理上存在以下问题：
l 1、预售收入大量存在而长期不结转销售收入 l 2、收入与成本费用的匹配缺乏科学合理的标
l A企业，1、销售土地，收入为1亿元，成本2000万 元，将所得计入分得房时的应纳税所得额征税；2、 取得的房产按1亿元计价。
l B 企业，1、按1亿元作为开发项目的土地成本，加 上其它成本构成开发成本；2、分给A企业的房产按 销售处理，销售价格为1亿元，同时结转对应的开 发成本。
房地产开发业务征收企业所得税政策 北京市地税局[1]
算如下：
利润=1000- 50-700-（55+11）=184万元 应纳税所得额= 184+200×20%=224万元
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操作实例
05年B项目具备完工条件，同期另对外销售实 现收入2000万元，缴纳流转税金110万元， 销售成本1500万元，另将04年预售收入确认 为当期收入，结转销售成本150万元，05年 期间费用60万元。
准
l 3、成本与费用间缺乏合理的划分标准。 l 国家税务总局曾下发国税发〔2003〕83号 ，
但在执行中也未难很好解决上述问题，所以 总局重新下发了《关于房地产开发业务征收 企业所得税问题的通知 》
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一、关于未完工开发产品的税务处理问题
l 采取预售方式销售开发品，其预售收入先按预计计 税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的 期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所 得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
l （二）开发产品完工销售与预售毛利的结转 l 1、收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，
合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规 定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实 际销售收入的毛利额。 l 2、实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的 差额，计入完工年度的应纳税所得额。 l 3、如纳税人不及时结转收入，或调整销售收入毛利 额和预售收入毛利额之间的差额，主管税务机关有 权 进行调整
l （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市 场公允价值确定；
l （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品
的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务
机关确定。
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七、关于代建工程和提供劳务
l （一）开发企业代建工程和提供劳务不超过12 个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同 完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个 月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实 现。
l 两者区别关键在于
l 转作固定资产需作视同销售处理，下月起可按固定 资产计提折旧
l 两种方式可由纳税人自行选择 房地产开发业务征收企业所得税政策 北京市地税局[1]
三、开发产品预租收入的确认
l 开发企业新建的开发产品在尚未完工或 办理房地产初始登记、取得产权证前， 与承租人签订租赁预约协议的，自开发 产品交付承租人使用之日起，
l （二）分红：出地方应将其分解为销售有关 非货币性资产和投资两项经济业务；开发方 可按投资交易额计算确认土地使用权的成本
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操作实例
l A企业将帐面价值2000万元的土地投入B房地产开 发企业用于开发，在开发过程中B企业共投入2亿元， 按照合同约定，项目开发结束后，A企业分得房产 公允价值为1亿元，其它房产归B企业所有。
l （二）预售收入的确认 l 1、范围：房地产开发企业在取得预售许可
证后，通过预售开发产品而取得的全部收入 l 2、时间：收到款项的当天或银行按揭到帐
的当天 l （三）预售收入预计毛利额的申报 l 1、年度汇缴时，调整表36行反映 l 2、季度预缴时，通过纳税调增行反映
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l 实质是外单位向房地产公司某一项目投资，目的是分 房或分得项目利润
l （一）分房，开发企业在首次分配开发产品时，如该 项目已经结算计税成本，则按收钱卖房处理；如未结 算计税成本，则按视同预售收入处理。
l （二）分利，开发企业应将该项目形成的营业利润 额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税， 税后分利。投资方取得该项目的营业利润应视同取得 股息、红利， 按投资所得做税务处理
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完工开发产品的税务处理
l （五）开发产品销售收入确认的时间和金额 l １．一次性全额收款方式，应于实际收讫价款或取
得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 l 2、分期收款方式，应按销售合同或协议约定的价
款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的， 在实际付款日确认收入的实现 l 3、银行按揭方式，应按销售合同或协议约定的价 款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入 的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收 入的实现。
成本对象 l 2、按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同
时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共 同成本。 l 3、完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按 配比原则将其分配至各成本对象 l 4．除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计 入开发产品成本。 l 5、与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行调整 l 6、开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成 本，不得提前或滞后
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完工开发产品的税务处理
l 5、先租再售方式
l 凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的 价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固 定资产确认收入的实现；
l 凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得 的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售 开发产品确认收入的实现。
完工开发产品的税务处理
l （一）开发产品完工 的三个条件 l 1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开
发产品（成本对象）； l 2.已开始投入使用的开发产品（成本对
象）； l 3.已取得了初始产权证明的开发产品（成
本对象）。
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完工开发产品的税务处理
完工开发产品的税务处理
l （四）开发产品销售收入的范围 ：为销售开发产品 过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及 其他经济利益。
l 1、开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种 基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开 发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；
l 2、凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其 他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款 项进行管理。
六、关于开发产品视同销售行为
l 开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、 赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东 或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个 人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发 产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权 利时确认收入的实现。确认收入的方法和顺序为：
l （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发 产品市场销售价格确定；
l 1、出租方取得的预租价款按租金确认收 入的实现，
l 2、承租方支付的预租费用同时按租金支 出进行税前扣除。
房地产开发业务征收企业所得税政策 北京市地税局[1]
四、合作建造开发产品
l 合作开发项目是指：开发企业以本企业为主体联合其 他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且 该项目未成立独立法人公司。
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完工开发产品的税务处理
l ４．委托销售方式 l （1）支付手续费方式，应按销售合同或协议中约定的价款于
收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 l （2）采取视同买断方式 ，如果销售合同中约定的价格高于买
断价格，按销售合同约定的价格 确认收入；如果销售合同中 约定的价格低于买断价格，按的买断价格 确认收入 l （3）基价并实行超基价双方分成方式，如果销售合同约定的 价格高于基价，按销售合同约定的价格确认收入；如果销售合 同约定的价格低于基价，则应按基价计算的销售收入 l （4）采取包销方式，包销期内参照上述（1）至（3）项规定 确认收入；包销期满后尚未出售的应根据包销合同或协议约定 的价款和付款方式确认收入。
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八、开发产品成本费用的扣除
l （一）结算开发产品计税成本的一般性规定 l 1．建造过程发生的各项支出，按权责发生制的原则计入
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八、开发产品成本费用的扣除
l 开发产品成本 l 1、发生额范围包括前期工程费、基础设施建设费、
公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工 程费、开发间接费用等 l 2、发生额的分摊 l （1）成本对象完工前发生的，直接计入成本对象。 l （2）成本对象完工后发生的，首先在已完工成本 对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应 由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和 未销开发产品之间进行分摊。
l 2、备案的内容包括：开发项目的地理位置及概况、占地面 积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售 面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开 发成本及其实际销售成本等。
l 为了统一有关资料的格式《开发产品〈成本对象）完工情况 备案表》（一）、（二）
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八、开发产品成本费用的扣除
l 已销开发产品的计税成本 l 1、当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，
按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位 工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销 开发产品的计税成本按下列公式计算确定： l 2、可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷ 总可售面积 l 3、已销开发产品的计税成本=已实现销售的可 售面积×可售面积单位工程成本
l （一）预计计税毛利率的确定： l 1、经济适用房项目不得低于3% ；（我市暂定为6%） l 2、非经济适用房开发项目按项目所在地不同分为不
得低于20％、15%和10%等三个最低档次。 l 我市采用20％的计税毛利率
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一、关于未完工开发产品的税务处理问题
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五、以土地使用权投资开发项目
l 实质是外单位出地，房地产公司立项开发项 目。出地的目的是换房或分利
l （一）换房；在首次取得开发产品时，出地 方将其分解为转让土地使用权和购入开发产 品两项经济业务；开发方将其分解为按市场 公允价值销售该项目应分出的开发产品和购 入该项土地使用权两项经济业务
不考虑其它纳税调整因素，05年企业所得税计 算如下：
利润=（2000+200）- 60-110-（1500+150） =380万元
应纳税所得额= 380-200×20%=340万元
房地产开发业务征收企业所得税政策 北京市地税局[1]
完工开发产品的税务处理
l （三）结转收入时的备案ຫໍສະໝຸດ Baidu
l 1、开发产品完工后，开发企业应于年度纳税申报前将其完 工情况报告主管税务机关。在年度纳税申报时，开发企业须 出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收 入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需 要的其他相关资料。
房地产开发业务征收企业所得税政策 北京市地税局[1]
操作实例
l 某房地产开发企业2003年开工A项目，04年 已正常销售，实现销售收入1000万元，缴纳 流转税金55万元，期间费用50万元，销售成 本700万元；04年开工B项目当年不具备完工 条件实现预售收入200万元，缴纳流转税金
11万元。 不考虑其它纳税调整因素，04年企业所得税计
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政策出台的背景
l 由于房地产开发企业财务核算的复杂性，导 致其在企业所得税征收管理上存在以下问题：
l 1、预售收入大量存在而长期不结转销售收入 l 2、收入与成本费用的匹配缺乏科学合理的标
l A企业，1、销售土地，收入为1亿元，成本2000万 元，将所得计入分得房时的应纳税所得额征税；2、 取得的房产按1亿元计价。
l B 企业，1、按1亿元作为开发项目的土地成本，加 上其它成本构成开发成本；2、分给A企业的房产按 销售处理，销售价格为1亿元，同时结转对应的开 发成本。
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算如下：
利润=1000- 50-700-（55+11）=184万元 应纳税所得额= 184+200×20%=224万元
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操作实例
05年B项目具备完工条件，同期另对外销售实 现收入2000万元，缴纳流转税金110万元， 销售成本1500万元，另将04年预售收入确认 为当期收入，结转销售成本150万元，05年 期间费用60万元。
准
l 3、成本与费用间缺乏合理的划分标准。 l 国家税务总局曾下发国税发〔2003〕83号 ，
但在执行中也未难很好解决上述问题，所以 总局重新下发了《关于房地产开发业务征收 企业所得税问题的通知 》
房地产开发业务征收企业所得税政策 北京市地税局[1]
一、关于未完工开发产品的税务处理问题
l 采取预售方式销售开发品，其预售收入先按预计计 税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的 期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所 得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
l （二）开发产品完工销售与预售毛利的结转 l 1、收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，
合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规 定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实 际销售收入的毛利额。 l 2、实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的 差额，计入完工年度的应纳税所得额。 l 3、如纳税人不及时结转收入，或调整销售收入毛利 额和预售收入毛利额之间的差额，主管税务机关有 权 进行调整
l （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市 场公允价值确定；
l （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品
的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务
机关确定。
房地产开发业务征收企业所得税政策 北京市地税局[1]
七、关于代建工程和提供劳务
l （一）开发企业代建工程和提供劳务不超过12 个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同 完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个 月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实 现。
l 两者区别关键在于
l 转作固定资产需作视同销售处理，下月起可按固定 资产计提折旧
l 两种方式可由纳税人自行选择 房地产开发业务征收企业所得税政策 北京市地税局[1]
三、开发产品预租收入的确认
l 开发企业新建的开发产品在尚未完工或 办理房地产初始登记、取得产权证前， 与承租人签订租赁预约协议的，自开发 产品交付承租人使用之日起，
l （二）分红：出地方应将其分解为销售有关 非货币性资产和投资两项经济业务；开发方 可按投资交易额计算确认土地使用权的成本
房地产开发业务征收企业所得税政策 北京市地税局[1]
操作实例
l A企业将帐面价值2000万元的土地投入B房地产开 发企业用于开发，在开发过程中B企业共投入2亿元， 按照合同约定，项目开发结束后，A企业分得房产 公允价值为1亿元，其它房产归B企业所有。
l （二）预售收入的确认 l 1、范围：房地产开发企业在取得预售许可
证后，通过预售开发产品而取得的全部收入 l 2、时间：收到款项的当天或银行按揭到帐
的当天 l （三）预售收入预计毛利额的申报 l 1、年度汇缴时，调整表36行反映 l 2、季度预缴时，通过纳税调增行反映
房地产开发业务征收企业所得税政策 北京市地税局[1]
l 实质是外单位向房地产公司某一项目投资，目的是分 房或分得项目利润
l （一）分房，开发企业在首次分配开发产品时，如该 项目已经结算计税成本，则按收钱卖房处理；如未结 算计税成本，则按视同预售收入处理。
l （二）分利，开发企业应将该项目形成的营业利润 额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税， 税后分利。投资方取得该项目的营业利润应视同取得 股息、红利， 按投资所得做税务处理
房地产开发业务征收企业所得税政策 北京市地税局[1]
完工开发产品的税务处理
l （五）开发产品销售收入确认的时间和金额 l １．一次性全额收款方式，应于实际收讫价款或取
得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 l 2、分期收款方式，应按销售合同或协议约定的价
款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的， 在实际付款日确认收入的实现 l 3、银行按揭方式，应按销售合同或协议约定的价 款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入 的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收 入的实现。
成本对象 l 2、按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同
时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共 同成本。 l 3、完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按 配比原则将其分配至各成本对象 l 4．除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计 入开发产品成本。 l 5、与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行调整 l 6、开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成 本，不得提前或滞后
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完工开发产品的税务处理
l 5、先租再售方式
l 凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的 价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固 定资产确认收入的实现；
l 凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得 的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售 开发产品确认收入的实现。
完工开发产品的税务处理
l （一）开发产品完工 的三个条件 l 1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开
发产品（成本对象）； l 2.已开始投入使用的开发产品（成本对
象）； l 3.已取得了初始产权证明的开发产品（成
本对象）。
房地产开发业务征收企业所得税政策 北京市地税局[1]
完工开发产品的税务处理
完工开发产品的税务处理
l （四）开发产品销售收入的范围 ：为销售开发产品 过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及 其他经济利益。
l 1、开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种 基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开 发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；
l 2、凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其 他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款 项进行管理。
六、关于开发产品视同销售行为
l 开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、 赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东 或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个 人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发 产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权 利时确认收入的实现。确认收入的方法和顺序为：
l （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发 产品市场销售价格确定；
l 1、出租方取得的预租价款按租金确认收 入的实现，
l 2、承租方支付的预租费用同时按租金支 出进行税前扣除。
房地产开发业务征收企业所得税政策 北京市地税局[1]
四、合作建造开发产品
l 合作开发项目是指：开发企业以本企业为主体联合其 他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且 该项目未成立独立法人公司。
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完工开发产品的税务处理
l ４．委托销售方式 l （1）支付手续费方式，应按销售合同或协议中约定的价款于
收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 l （2）采取视同买断方式 ，如果销售合同中约定的价格高于买
断价格，按销售合同约定的价格 确认收入；如果销售合同中 约定的价格低于买断价格，按的买断价格 确认收入 l （3）基价并实行超基价双方分成方式，如果销售合同约定的 价格高于基价，按销售合同约定的价格确认收入；如果销售合 同约定的价格低于基价，则应按基价计算的销售收入 l （4）采取包销方式，包销期内参照上述（1）至（3）项规定 确认收入；包销期满后尚未出售的应根据包销合同或协议约定 的价款和付款方式确认收入。