城市轨道交通对周边房地产的影响(20200909183606)

城市轨道交通对周边房地产的影响

近年来, 随着城市轨道交通建设日益加快, 沿线房地产价格所受影响也日渐明显。常规道路交通和轨道交通是城市公共交通系统中最主要的两种交通方式。与常规道路交通相比, 轨道交通具有容量大、速度快、安全性高、环保、准时的特点, 为城市公共交通的高效、安全、便捷奠定了重要的基础。

城市轨道交通已成为市民快速出入中心城区的交通手段。城市轨道交通对提高沿线区域的可达性、方便沿线周边居民出行乃至选择居住地等均产生了举足轻重的影响。越来越多的人在择居时把城市轨道交通作为重要的考虑因素, 因而对沿线房地产的价格产生了一定影响, 并呈现出一定的规律。

北京内地铁附近房价变化举例

在北京，客流量大，人们的出行也逐步依赖于地铁。我们能够从北京的5 号线和10号线看出来，其周围房价有加大幅度的上升。

地铁5 号线

2003 年地铁5 号线开工以来，其沿线房产的价格年平均上涨幅度近18%，有的楼盘涨

幅竟高达1倍，如5号线北端的佳运园，2003年开盘时均价为3700元/平方米，2008年二手房价格已达7300 元/ 平方米，目前其二手房价格仍维持在17000 元/ 平方米以上。

地铁10 号线

根据对地铁10号线沿线区域房价的月度跟踪调查数据显示，自2005 年地铁10号线破土建设以来，其沿线周边房价均呈现出跳跃式的上涨趋势，个别区域的房价在四年内的涨幅已经超过了百分之二百。数据显示，地铁10号线沿线内各区域的二手房房价自2005 年开始逐渐升温，其各站周边二手房房价在四年内平均上涨了近150%。

其他国家城市轨道交通举例

在其他国家，城市轨道交通能够给周围土地带来不少增值效益。如，英国土地政策研究中心的Riley Don (2001)伦敦地铁Jubilee 延长线，总投资35 亿英镑，给周边土地带来的增值效益达到13亿英镑，37%。日本学者M.- Y. Pior (2001)运用GIS技术，结合特征价格模型和线性支出系统模型，Joban新干线建于20世纪90年代，总投资约7万亿日元，

给周边69332.80 公顷土地带来的增值达到了17.77-24.59 万亿日元，是轨道交通投资的2.5-3.5 倍。从我国城市轨道交通建设运营的现状来看：一方面，由于城市轨道交通的建设和运营费用都相当高,另一方面，城市政府考虑到社会效益的最大化,通常将票价定在相对较低的水平上,从而使轨道交通运营的盈利十分有限，营运收支难以平衡。因此, 轨道交通对土地价值提升效益的返还机制有待建立。

城市轨道交通的影响因素

城市轨道交通具有快速、准点、低污染的特点,这不仅能够节省乘车者的出行时间,而且

还能减少其出行的时间和经济成本,同时节约土地资源，有利于环境保护。按照因素与房地产价格住宅的关系及影响范围分为一般因素、区域因素和个别因素。一般因素包括行政因素、人口因素、社会因素、国际因素、经济因素等。区域因素包括繁华程度、交通条件、基础设施和公用设施条件、环境质量和城市规划限制等。个别因素包括面积、宽度、深度、形状、坡度、宗地基础设施条件等。由于城市轨道交通可以通过以下机制影响周边房地产的价值：（1）改善周边物业的可达性；（2）改变土地利用性质；（3）提高土地开发强度；（4）促进社会经济繁荣与发展。

城市轨道交通对房价变化的理解

地铁开通后，城市的延展空间和活动空间骤然变大，购房者的选择余地自然增大，在心目中传统的北部楼盘，特别是地铁沿线的，将变成“准市区”楼盘，随之而大受欢迎。某地产上市公司（筹）大区总监张继东认为，地铁对于沿线物业的影响主要是体现在交通的高效率和运输能力，以及人群的集中能力。

地铁对房地产影响最直接的结果，除了促进市场格局的重整，还对住宅价值产生影响；从地产市场格局来说，地铁不仅会加速沿线片区房地产市场的发展和成熟，还会加速片区价值的重组；中低端产品密集的片区相对于高端房地产密集的片区升值空间会更大，而新开发区域相对于老开发城区在前景预期方面更胜一筹。