梦入江南,美映北国——济南玉兰花园中式别墅--和园复盘案例
济南玉蘭花园项目|和园阶段营销复盘报告
绿城集团济南玉蘭花园项目
2018年9月
1. 项目背景
2. 经营情况复盘
3. 营销情况复盘
4. 启示与思考
1. 项目背景u项目概况
u营销/交付结果u定位回顾
项目概况——区位、规划、配套。
p 和园地块位于济南玉蘭花园项目二期B8地块南区，北面是洋房和高层住宅区，东南西三面被泰山余脉山体
环抱，自然环境优美，西面与全运村仅一山之隔，北临第一景观大道旅游路，交通便利，位置极佳；p 和园总建面23040平，容积率0.3，规划了中式别墅产品，共计68套，面积段255-388平（地上+地下）；p 和园周边配套后期主要以项目自身配套商业为主，周边3-5公里范围内有全运村中央广场、汉峪金谷峪悦里
以及万达广场等多个大型商业配套，现均以开业，生活十分便利。
和 园
区位图
玉蘭花园 | 三期
玉蘭花园 | 四期
学校
玉蘭花园 | 二期
和 园
鸟瞰图
项目背景——体量、指标、分期规划
地块名称用地性质用地年限用地面积（平）容积率建筑高度（m）建筑密度（%）绿地率（%）
和园居住用地70年129021（二期） 1.3（二期）
0.3（和园）沿山体不大于35米，
其余不大于60米20%40%
玉蘭花园 | 二期
和 园留 园
诚 园
玉蘭花园 | 四期
玉蘭花园 | 三期
学校
二代高层
平层官邸
中式别墅
项目背景——项目经营重大节点p项目重要节点/大事记
2015年2月8日获取土地
2018年3月
中式体验区完成
l2018年4月24日，
首次开盘
l2018年6月15日，
二次开盘
2016年11月1日
规划方案报批
2016年12月30日
开工/施工许可证
预计2020年5月31日
和园别墅交付
项目背景——首开区/已启动区/交付区概况
p 截止到2018年8月，项目二期和园中式别墅除33#（样板间）、52#（因规划变更）暂未取得预售证
外，累计加推两次， 已推64套，成交63套。和园地块的交付时间为2020年5月31日。
二期B8地块
2728
293031
32
3334
35
36
3738
39
40414243444546474849505152高层/小高层
平层官邸
中式别墅
第一次加推第二次加推暂未加推
?
33#、34#均为样板间，两栋均由一套精装样板间和一套清水样板间组成。
?33#暂未取得预售证，34#目前毛坯样板间已售，精装样板间未售。
营销结果——整体战绩、指标完成率：推出64套，成交63套（其中34#其中一间精装样板间暂控未销售），实现98.4%去化，总销金额7.91亿，限价下价格涨幅较小。
分期开盘时间
推售情况销售情况
去化率
(按套数)
套数面积（万平）套数面积（万平）金额（亿元）实现均价
（元/平）
第一次2018/4/2445 1.5445 1.54 5.6936996100%
第二次2018/6/15190.63180.59 2.223736694.7%总计64 2.1763 2.137.913709598.4%
注：剩余未售的一套为34#的精装样板间。
别墅建筑风格及其特点分析
别墅建筑风格及其特点分析 1.荷兰风格 包括殖民风格和殖民复兴风格。荷兰殖民建筑在纽约州和新泽西州首先兴起，它有两大明显的往特点：（A）双折线屋顶；（B）侧墙沿街面开数扇老虎窗。荷兰殖民、复兴风格根基于1880年复兴时期的诸建筑风格，吸取了辛格风格的建筑特征，显非对称式（L形式），屋顶上有时开一个巨大的辛格窗。荷兰风格建筑布局合理，通风与采光性好。 2.美国风格（Ametican Colonial Revival） 美国风格根基于殖民时期美洲大陆各地的民居（英国、法国、德国、意大利、荷兰、西班牙）创造性的发挥而逐步形成的，所耗建材较多。在全国铁路网建立起来后，因建材的运输较为方便，大规模的建设这类住宅成为可能。经过200多年的复兴和发展，这种风格逐步稳定下来，并成为美国别墅的主要形式，它重建筑的居住功能，轻风格特征。 A型，正立面双山墙式（双称Shotgugun）； B型，L形式； C型，四面坡屋顶式。 3.新古典主义风格（Neoclassical） 1893年在美国芝加哥举行的世界博览会上，主会场的设计方案一开始就决定采取古典主义的思想与风格，后各分会场展出的一大批建筑设计都将古典风格发挥得淋漓尽致。由于这届博览会的空前成功，新古典主义就成为美国19世纪最后的一个流行风格，它源于古典传统，确将其魅力推向极限。该类别墅的特征是： A、正立面一般设计成豪华的与屋檐等高的门廊，对称而平衡； B、门廊的三角楣由厚实的古典柱子支撑（柱头花角常为科林斯或爱奥尼亚式）； C、屋檐装饰很精细。 它有五种形态：门廊与屋檐等高；部分门牌号廊低于屋檐；正立面是全断面门廊；正山墙门廊；一屋四坡顶。 4.法国殖民风格（French Colonial） 法国别墅风格对美国的最初影响是从中部的几个州流行法国殖民风格开始的。 其特征为：A、高大陡峭的四坡屋顶或侧山墙屋顶，别墅常常是一层； B、大门和窗户细而长，门和窗上都有沿垂直方向的小网格，成排列。 它有两种形态：城市传统和乡村传统。 乡村传统由周围有一系列柱子支撑形成围廊，给居住者提供了360度的全景视野，但最突出的要数门廊的进口楼梯，它是后来欧洲各地皇家花园别墅门廊设计的雏形。 5.史迪克风格（Stick） 史迪克风格是哥特复兴风格到安妮女皇风格之间的过渡，它强调墙面整体装饰性而非局限门和窗或屋檐等处的细节。这种风格在1878年很盛行，它造型非常漂亮，享有“木质安妮女皇风格”的雅号。其特征为： 正立面为陡峭的山墙，侧向也有三角形山墙相交，山墙上有装饰木架；屋檐外和进口门廊均有斜向木条架作装饰；外墙常有木板包裹，水平及垂直方向都有木条镶嵌。 它有两种形态：正立面山墙；常作为城市住宅。
国内外各大别墅风格介绍
中式别墅 中式别墅的特征表现为：新中式建筑不仅在文脉与中国传统建筑一脉相承，而且更重要的体现在对传统建筑的发展和变化上：既很好的保持了传统建筑的精髓，又有效的融合了现代建筑元素与现代设计因素，改变了传统建筑的功能使用。 中式别墅：中式传统建筑与现代住宅的功能要求和现代人的生活方式的结合。其结构形式又是以木结构为主。现在随着技术水平的提高和国家经济实力的增加，对于本民族传统居住文化的自信心也在逐步建立。 新中式现代别墅
中式传统别墅
日式别墅细节流露自然居住观 它追求一种淡雅、清寂的趣向，体现了传统的禅宗精神；它注重细节的设计，小巧精致而富于变化的空间是其魅力所在；它对于自然的美有着超乎寻常的强烈意识，特别能与大自然融为一体；它洗练素洁，更擅长表现建筑结构的构造美和材料的质感与色泽的美；它含蓄优雅、线条结构细腻，外部精美、色调柔和，透露出浓郁的东方气息。它就是日式建筑风格。 人们对日本建筑的最直观认识常常是灰瓷瓦盖顶、米灰色材料当外墙、外型简练而精于细节、在材料上注重自然素材的利用，展现一种平和朴素的意境。其实日本建筑家对于空间的理解，具有丰富的东方美学内涵，他们把这种理解引入他们的现代建筑设计中。日式别墅建筑的表现也常以水平表现为主，不强调垂直线，即使是像塔一样的高大建筑，各层的挑檐也尽量避免去强调垂直感，而是用水平线把塔的整个形状加以隔断，由于挑檐大以及浓重的阴影，使人们看去水平感特别突出。在空间划分上摒弃了曲线，这使得住宅在优雅、简洁方面有了一种几何美感。日式住宅多为“田”字形，南北朝向，外部四周设平台，台上设檐柱，形成回廊。 很多将日式风格融入本土别墅设计中的开发商，都非常看中庭院的重要性，往往在规划中就尽可能地增加庭院空间，或者利用地势水势丰富庭院内容，以求给业主最大限度亲近自然、回归自然的机会。如富士庄园的别墅项目，你可以在里面看到很多大兴土木的场面，山石、鱼水、拱桥、小榭，充分展示了他们的精彩生活。曾经有一位朋友说过，购买别墅就是
别墅风格的分类有几种_具体有什么特点
别墅风格的分类有几种具体有什么特点 2008-10-27 9:38:03 来源:百度已访问:440 次 别墅建筑风格 【引言】：在家宅以外另建的供游憩用的独户住宅。多建在城郊或风景区。中国古代称别业、别馆。3 世纪，意大利山坡地带出现台阶式别墅。中国西晋出现别墅，如洛阳石崇的金谷别墅。此外，历代著名的别墅有唐代蓝田王维的辋川别业、明代苏州的拙政园、清代杭州的金鳛别业和北京的勺园。近代、现代最具特色的别墅有：赖特设计的流水别墅，勒?柯布西耶设计的萨伏伊别墅等。 目前，从建筑形式上看，别墅的外观形状也早已打破地域和国家界限，世界各国优秀的别墅建筑风格在中国的别墅市场上几乎都有所体现。实际上，建筑风格的划分从建筑理论上来说是十分复杂的，但按国内市场上的说法，目前在市场上比较流行的别墅建筑风格大致有：中国传统的园林式风格（中式别墅）、北美风情风格（美式别墅）、欧陆传统的贵族风格（欧式别墅）、日式风格（日式别墅）、法式风情风格（法式别墅）、其他多种风格的别墅建筑风格。焦点别墅网将以精彩图文形式为您呈现京城风情万种的各类别墅建筑风格经典之作，与网友共享信息，共同见证中国别墅业璀璨斑斓的发展历程。 别墅建筑风格（一）——中式风格别墅 【简介】中式传统建筑风格在国内建筑市场的尴尬地位由来已久，首先传统的中国居住建筑，无论是南方的，还是北方的，与现代住宅的功能要求和现代人的生活方式有比较大的矛盾。其次，其结构形式又是以木结构为主，在建筑材料和施工工艺上都有先天不足。另外，北方的四合院需要相当的占地面积，南方的天井围合院落在采光、通风等方面也无法满足现代生活要求。因此，对中式传统居住建筑，既不能照搬，也不容易借鉴。这些还只是客观因素。而主观原因则是由于国内的富人们对于传统建筑文化的不自信，没有如对中国饮食文化、服饰文化那样强烈的自信心。 现在随着技术水平的提高和国家经济实力的增加，对于本民族传统居住文化的自信心也在逐步建立。特别是最近几年，一批非常有影响的新中式建筑的诞生，彻底改变了人们的观念。新北京四合院“易郡”、通州“运河岸上的院子”、“观唐”这几个非常有特色的项目起到了非常好的效果。 观唐复原四合院诠释中式风格，易郡以现代版中式庭院呼应传统文脉，都在以不同的姿态与中式别墅的深邃内涵遥相呼应。成都清华坊也是中式住宅中一个非常成功的范例，无论是从市场运作、建筑设计、还是气氛塑造都很成功：建筑意义上，它是一个好作品；市场意义上，它是一个成功的商品。 【特征】北京的四合院与苏州园林宅院是别墅中化的两大融合表征。新中式建筑不仅在文脉与中国传统建筑一脉相承，而且更重要的体现在对传统建筑的发展和变化上：既很好的保持了传统建筑的精髓，又有效的融合了现代建筑元素与现代设计因素，改变了传统建筑的功能使用，给予重新定位。因为建筑材料的变化以及现代生活方式的变化等原因造成的对建筑需求的变化——建筑形式只是这些内涵发展和变化的一个结果。新中式建筑的集体爆发带给国人很大振奋，不仅在文化上被广泛支持，在被市场认可的程度上，也达了良好的效果。
经典别墅风格类型解析
经典别墅风格类型解析 类别:我的文章评论(0) 浏览(299) 2008-09-14 13:05 标签：别墅风格类型解析 作为这个社会最顶级的财富阶层居住的主流选择，别墅无形中具有了社会学研究上的符号意义。甚至有人极端地说：“别墅的风格演变也因此有了社会学研究价值。”别墅建筑风格是对别墅外观形象和气质的概括性描述。虽然别墅外观和户型平面、空间格局并不一定是完全对应的，但绝大多数成熟而经典的别墅风格类型都是内在空间和外在形象的统一。 日式别墅细节流露自然居住观 它追求一种淡雅、清寂的趣向，体现了传统的禅宗精神；它注重细节的设计，小巧精致而富于变化的空间是其魅力所在；它对于自然的美有着超乎寻常的强烈意识，特别能与大自然融为一体；它洗练素洁，更擅长表现建筑结构的构造美和材料的质感与色泽的美；它含蓄优雅、线条结构细腻，外部精美、色调柔和，透露出浓郁的东方气息。它 就是日式建筑风格。 人们对日本建筑的最直观认识常常是灰瓷瓦盖顶、米灰色材料当外墙、外型简练而精于细节、在材料上注重自然素材的利用，展现一种平和朴素的意境。其实日本建筑家对于空间的理解，具有丰富的东方美学内涵，他们把这种理解引入他们的现代建筑设计中。日式别墅建筑的表现也常以水平表现为主，不强调垂直线，即使是像塔一样的高大建筑，各层的挑檐也尽量避免去强调垂直感，而是用水平线把塔的整个形状加以隔断，由于挑檐大以及浓重的阴影，使人们看去水平感特别突出。在空间划分上摒弃了曲线，这使得住宅在优雅、简洁方面有了一种几何美感。日式住宅多为“田”字形，南北朝向， 外部四周设平台，台上设檐柱，形成回廊。 很多将日式风格融入本土别墅设计中的开发商，都非常看中庭院的重要性，往往在规划中就尽可能地增加庭院空间，或者利用地势水势丰富庭院内容，以求给业主最大限度亲近自然、回归自然的机会。如富士庄园的别墅项目，你可以在里面看到很多大兴土木的场面，山石、鱼水、拱桥、小榭，充