地房地产专题研究报告

上海房地产专题研究报告

目录

一、T O W N H O U S E的进展演化

二、当前上海T O W N H O U S E市场简述

三、上海T O W N H O U S E市场进展状况分析

(一)初始时期市场状况

(二)进展时期市场状况

(三)趋向成熟时期市场状况

四、T O W N H O U S E消费者特征分析

五、T O W N H O U S E产品特征分析

（一）区域特征分析

（二）档次划分

（三）类不划分

（四）小区规划、式样风格、房型特征分析六、T O W N H O U S E的进展空间、存在意义与以后

一、TOWN HOUSE的进展演化

TOWN HOUSE的起源

TOWN HOUSE起源于欧洲英国伦敦，当时的伦敦专门少有高密度的垒积式多高层建筑，都市在低密度建筑形态中持续地扩展。18世纪末的贝德福特广场、柯本特花园、19世纪初的那莫德理大街等处，TOWN HOUSE组成了壮丽的街区，住宅由此形成了永恒的艺术。后来TOWN HOUSE 在美国得到了兴盛进展，特不是西部地区的都市延伸部都有大量此类建筑形态出现。它是由几幢甚至十几幢小于3层的低层住宅并联组成，每幢面积约在150～200平方米左右，有自己的院落，但院子一般不超过50平方米，另外还有专用车位或车库。离城不太远，价格不算太贵，

属中等偏高的水平。

上个世纪初TOWNHOUSE是上海典型的名居

19世纪念年代起，随时着经济的进展，都市人口增多，传统的木式里弄易发生火灾，出现了砖木结构的老式石库门建筑，最早创始于英租界，后流传于城乡内外和近郊一带。这是TOWNHOUSE结合我国传统三合或四合院形式的特色建筑。代表建筑有兴仁里，敦仁里棉阳里等。与石库门建筑同时进展的还有新式里弄住宅，这是TOWNHOUSE更具现代色彩的一个变种。朝向尽量朝南，宅前有绿地，建筑多为三层代表建筑有20年代淮海中路的尚贤坊等。在40年代后，新式里弄进展为花园式里弄住宅，宅前有宽大的庭院空地较大，环境幽雅，居室以间半式或双间式居鑫，层数三、四层兼有，代表建筑有淮海中路的上方花园和陕西南路的凡尔登花园。当时，上海各种TOWNHOUSE里弄住宅共有9000余套，22余万平方米，蔚为大观。

二、当前上海TOWN HOUSE市场简述

上海人追求居住时尚、讲究舒适、喜爱超常规的居住环境、关注私

密性，构成了联排不墅市场旺销的基础。联排不墅结构新、环境好、功能齐，与同一地区其他类型物业相比价格差不不大，因此市场成交活跃。总价50—70万左右的联排不墅，差不多符合购置这一类物业者的心理价位。

目前上海在售的联排不墅，绝大多数均位于内环线以外和外环线附近。最为集中的区域当属上海西南角的闵行区莘庄周围区域，其数量规模占全市联排不墅供应的半壁江山。由于联排不墅既要有市郊的幽雅居住环境，又要有良好方便的交通条件，故地铁所能到达的莘庄周围联排不墅楼盘相对集中，并形成高尚住宅氛围，对上海人颇有吸引力。其区域代表性楼盘有君临天下花园、樱园等。而紧邻闵行的松江区，也有部分联排不墅楼盘面市，如雅仕轩。另一个联排不墅供应量较多的区域是浦东新区及相邻区县。有阳光欧洲城、经典花园及特大型项目康桥半岛等。大虹桥区域也有联排不墅分布，如西郊宝成花苑，但该区域地价高故联排不墅少且价高。上海的东北部区域，中档客源丰富，且地价相对廉价，因而单体总价不高的经济型联排不墅同样有较好的销路，其中锦秋加州花园即是一例。市中心联排不墅十分稀缺，价高却专门好销。

时下，受到沪人青睐的还有纯休闲型的联排不墅，多拥有郊外自然景观的个性氛围，如位于杭州湾北岸市级旅游开发区内的金海湾联体、休闲不墅，南望千里碧海、西临世纪森林，毗邻海鲜一条街，对抱有“市区有住房、海边有不墅”二次投资置业理想的年轻一族极有吸引力，一期房一销而空。

莘庄区域的联排不墅每套主力面积一般在180平方米～230平方米之间，单价大致在 3500～4500元范围，浦东区域的联排不墅每套主力面积一般在160平方米～230平方米之间，单价大致在2900～3700元之间，而北区的联排不墅每套主力面积大都在130平方米～220平方米之间，单价大致在3100～4000元之间。

总的来看，闵行的联排不墅产品设计更具不墅品质，如花园会客厅设计挑空4米以上，带车库，且每户设中央空调，而北区的联排不墅产品设计则比较经济。从闵行地区联排不墅物业中有代表性的四个楼盘“君临天下花园”、“水仙苑”、“樱园”、“圣淘沙花园”以及九亭区

域的“新上海弄里人家”、“九亭明珠苑”来看，销售率差不多上在80％以上，甚至一度达到了100％。其中标志性楼盘君临天下花园开盘三个多月即列上海市销售第十名，一期销售达 95％，今年又分不荣获上海2000最佳房型获奖最多单位和建设部“创新风暴”综合金奖。

目前上海供应的联排不墅小区规模都较大，建筑风格则大都为欧美不墅风格，这十分有利于塑造联排不墅的高雅居住氛围。

业内人士指出，联排不墅建筑风格应像不墅而不应像公寓，莘庄地区一处像公寓的联体不墅少人问津即是一例。以后为迎合客源需求的差异化，经典豪华联体不墅、个性联体不墅和大众化经济型联体不墅会各自分化出来。专家分析，目前上海不墅市场尚未供求平衡，生活类不墅仍是进展方向，在以后几年中，中价不墅市场前景看好。

三、上海TOWN HOUSE市场进展状况分析

研究 TOWN HOUSE 市场，除了要追根溯源，还能够依照市场进展的实际情况，划分为几个时期，对不同时期的情况进行分析。我们首先依照市场进展的时刻时期，将TOWN HOUSE 市场分为初始时期、进展时期、趋向成熟时期。

（一）上海TOWN HOUSE 初始时期市场状况

该时期TOWN HOUSE 商品小区在上海刚刚出现，只有少数进展商尝试做TOWN HOUSE ，处于市场探究时期。消费者关于TOWN HOUSE的了解和认识专门浅，宽敞消费者还没有认同和同意这种较新型住宅。该时期要紧指1998年往常。

该时期出现的TOWN HOUSE有伊沙仕花园、海天花园、虹桥金斯花园、雅阁花园、雅仕轩、乔爱不墅、同润家园、银泰花园、锦秋加州花园等。大部分小区内TOWN HOUSE数量较少，起到点缀作用，如伊沙仕花园、海天花园、乔爱不墅、同润家园、银泰花园等。雅阁花园、雅仕轩、锦秋加州花园、虹桥金斯花园内TOWN HOUSE相对较多,较具有代表性。具体情况如下：