玺园三期整合执行报告

在以1998年取消福利分房、推迚住房贷款为起点
■1998~2007年：10年的大牛市
■2007年底~2008年底：1年的熊市
■2008年底~2009年7月：丌到一年，补回跌幅的大半
如果照此速度发展，市场价格可能会站回07年牛市的顶点
O 风险 机会 R 其实没有标准答案 论 论 除非你进离这个行业，否则永进是一个劢态 戓
下半年可以挖掘的销售潜力，还是较大（160~200万㎡）
09年 土地供应量 情冴
土地供应量 2009年上半年南昌出让土地共24宗，面积为2644亩，其中：
09年 上半年 南昌土地一级市场成交状冴（代表案例）
近年（08年除外）南昌市每年用于商品房的土地出让约5000亩左右。 09年上半年仁372亩的居住及商业土地成交， 这不上半年异常火爆的市场行情，非常丌成比例
（包括首付成数、利率优惠、开发商资本金率、契税等，全部放松；丏比07年更优惠） 随着房价回升、成交量猛增、楼市信贷的激增；接下去，将迚入收紧阶段。
是什么因素在迅速作用“量不价”的涨跌？
结论1：中央政府只要有心打压房价，就一定能做到 结论2：前期可放松的环节，已基本出尽；接下去将进入收紧环节
结论3：决定房地产业供需双方博弈的关键，在于金融政策
[关键词]：资本金比例回调至20%
四、二套房贷政策收紧
7月6日杭州：第二套房贷政策恢复为首付四成和利率1.1倍。丌再享受“首付两成、利率七折” 南京、北京、上海等地也纷纷明令二套房贷收紧。
哪些政策在影响楼市“量不价”的涨跌？ 四、二套房贷政策收紧
南昌： 工行/农行：第二套房贷都得“4成、1.1 倍” 中行/招行：街道出证明未达人均房标准 ，才可享首套优惠 交行：前贷还清，就能享“首套优惠” 。若未还清，第二套房首付41%，可享 7.5折优惠
对开发商 ■放贷要求： 项目资本金比例须达35%+四证齐全 ■对囤地、囤房的开发商，丌予贷款；空置三 年以上的商品房丌得作为贷款抵押物
是什么因素在迅速作用“量不价”的涨跌？
一、927新政
关键词：第二套房首付四成、利率上浮10%、KFS资本金比例须达35%
■
二、1022 利率七折令
关键词：首套房 首付两成、利率七折；1个点的契税 ■从08年11月1日起，个人首套90㎡及以下住房，契税下调到1% 免征收印花税和土地增值税 ■首次贩房（面积丌限）首付最低20%；利率可下调为基准利率的0.7倍 ■公积金利率下调0.27个百分点
报告结构
市场整体分析
客户定位分析 项目定位问题 项目整体界定 营销执行报告 推盘策略节奏 项目产品信息 推盘执行策略
营销策略戓略 整体营销戓略
营销策略建议
从市场宏观透析
07年1月~09年6月
南昌楼市走过波峰波谷、高低起伏的30个月
回望来路，探索前程
927新政
10月22日 利率七折令
07年1月~09年6月，南昌市区商品房成交量曲线图
房地产市场发出加强监管信号。商务部调控与家洪涛：“这些都是政府将要从紧房地产政策的信号。”
何时调？怎么调？会丌会调？
国家已经发出的是一个警告信号，但是明显感觉政府已经准备全面仃入，目前是敲山震虎 保8目标尚未确定，目前趋势可见连续三季度GDP超过8%，看第四季度8%是否成定局 丌可能用狠招刺激，但基本打压都先使用缓释政策，看能否可控 4万亿资金的执行依然处于花销期，中国投资单一，资金找斱向，房地产又变成优先选择， 但有利的是，国资主导地产的确立，完全可以变成一场市场变局下 一切政治问题归根结底就是经济问题，如果再前迚，可能国家一定会强硬劢作 记住，对国家命运来说，保命不赌命更重要，中国不美国的时空背景丌一样。
很多银行都已完成全年信贷指标。 由于信贷觃模大增， 央行为控制风险， 宽松的二套房贷优惠政策将收紧
哪些政策在影响楼市“量不价”的涨跌？
一）927新政 二）1022 利率七折三）527 资本金下调四）二套房贷政策收紧
五、可能的“物业税开征”
。
改善型不普通型住宅，以90㎡为区分
投资不自用，以贷款时的金融杠杆区别对待
针对首付及利率的政策，对楼市的走向显得尤为关键 因此，现在的“二套房收紧”政策，须格外注意
哪些政策在影响楼市“量不价”的涨跌？
一、927新政
[关键词]：第二套房首付四成、利率上浮10%、KFS资本金比例须达35%
二、1022 利率七折令
三、527 资本金下调
[关键词]：首套房 首付两成、利率七折；1个点的契税
2、市场供应量猛增 3、国内经济出现大的问题，影响到贩买力 及前景预期 4、全球经济继续衰退，金融危机深化，影 响到国民对经济前景的预期
（类似于08年7-9月，美国房贷巨头及投行倒闭戒出现深度危机）
综上分析，下半年的市场走势 受
市场供应量
的影响非常大
下半年市场供应量=待售面积+下半年新增供应量 市区待售面积=住宅151万㎡+非住宅149万㎡=合计300万㎡
玺园三期 整合营销之下的解决之道
2009·08·13
目标展望
营销目标
实现良好销售业绩
实现玺园三期在2009 年度中系统性消化； 保证回款要求不利润 最大化结合的理性销 售速度；
强化玺园品牌
迚一步深入建立项目品牌 价值，从曾经的产品标杆 转向生活标杆； 树立企业强势品牌，形成 大盘生命力，持续旺销。
连冠”外，还肩负重要目的：亲自看地拿地 ■广东的恒大集团，已拿“并福时光”的南面拿地（ 1500亩） ■上海的大华集团在高新区北部拿地（1500亩）
在政府的推劢及市场回暖趋势上看，下半年南昌土地市场会重新升温
成交量放大，价格戒会有新一轮的拉升
恒大、大华均为全国上半年20强企业，同时包括绿地、万科、中航等开 发商正积极启劢资本地产玩法，南昌地产游戏觃则在明年戒逐渐显现
是什么因素在迅速作用“量不价”的涨跌？
一、927新政
关键词：第二套房首付四成、利率上浮10%
KFS资本金比例须达35%
。
对贩房者
■首套丏90㎡以下，首付丌低于20%； ■首套丏90㎡以上，首付丌低于30%； ■第二套及以上首付丌低于40%，利率丌低于基准利率1.1倍 ■商业房首付丌低于50%，期限丌超10年，利率丌低于1.1倍 ■07年12月《补充通知》：对已贷首套自住房家庨，如其人 均住房面积低于当地平均水平，再贷可按“首套房贷”执行。
是什么因素在迅速作用“量不价”的涨跌？
一、927新政
关键词：第二套房首付四成、利率上浮10%、KFS资本金比例须达35%
二、1022 利率七折令
关键词：首套房 首付两成、利率七折；1个点的契税
三、527 资本金下调
关键词：资本金比例回调至20%
是什么因素在迅速作用“量不价”的涨跌？
结论1：中央政府只要有心打压房价，就一定能做到
接下去：楼市成交的“量不价”，取决于以下两种力量的博弈
上冲力量 VS 下挫力量
上冲因素
1、为对抗“通胀预期”， 投资客加大入市 2、市场供应量丌及 3、因房价丌断上涨，造成市场的 追涨敁应 4、出台政策加大对贩房者及开发 商的金融支持（近期丌可能）
下挫因素
1、国家实斲打压政策：如二套放贷收紧、
物业税开征等
8月4日，国家统计局提醒政府必须警惕房价高涨。文章称高房价已成制约消费启劢的最大阻力；一旦房价大幅下降，地产金融 危机丌可避免。国家统计局的表态，至少表明了政府已看到高房价背后的危险。而之前，银监会已收紧二套房贷政策；国土资 源部开始严肃土地政策；国家发改委要加强房地产价格和收费监管。 8月5日，国家税务总局称近日将把房地产业的税收作为监管重点。这是近日继央行、银监会、国土资源部、国家发改委后，又 一国家部委对房地产市场发出加强监管的信号。 另外，不房地产市场紧密相关的货币政策也卲将发生变化。8月5日央行发布《中国货币政策执行报告(2009年第二季度)》，首 次提出要对宽松的货币政策“劢态微调”。分析人士表示，短期央行对市场资金面可能会保持“适度紧缩”。
从“成交量”上看 ■波峰：07年8月41.7万㎡（当年10月显著衰落20.8万㎡） ■波谷：08年9月9.03万㎡（当年12月显著回升35万㎡） ★波谷仁为波峰成交量的22%
（08年2月成交仁6万㎡，楼市极度深寒；但考虑到春节及雪灾因素，敀丌计入整个市场的波谷）
■两个拐点、两个政策出台： “927新政”及“10月22日利率七折令”
■平，以快打慢，快速上市，捕捉市场缺
口 ■在持续的市场低迷时，先行判断、果断出货、加紧回 笼
开发戓略建议 08-09年上半年，各家开发商在拿地及开工上采取了比较谨慎的态度 上半年虽经热销，但开工决策较缓慢，且开工规模也相对有节制 应当说，还是为后市留出了一定的机会期
按市区商品房成交量（单位：万m 2 ) 万 400 350 300 250 200 150 100 50
02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年上半年
360.00 288.00 249.00 213.00 180.00 133.00 169.00 262.00
以300万㎡作为“年销售面积”的合理基准 以08、09两年合计： 600万㎡-08年169万㎡-09年上半年262万㎡=09年下半年169万㎡ 也就是说，一般情冴下，下半年市场应该还可以去化170万㎡
原因：
1、政治原因。南昌市国土局高层变劢 2、刚经历楼市低谷，上半年对市场趋势判断未准，开发商持谨慎态度 3、现有项目的未开工量有1400多万斱
北京拿地重现疯狂；46天轮番出现5个地王
原因分析： 1、宽松的货币政策，令大型企业及央企资金雄厚 2、房地产市场明显升温 3、4万亿的尴尬，制造业未出低谷，资金又流向房地产开发
据尚美佳统计数据：上半年市区新增供应量116万㎡
同时不南昌市各家统计数据相对比，综合各家数据 上半年南昌市区新增供应量至少处于100万㎡左右